บล.เอเซียพลัส
เจอแรงกดดันจาก Lock Down อีกรอบ
กระบาดโควิด-19 รอบ 3 ตั้งแต่ เม.ย. ส่งผลให้ปริมาณ Traffic เฉลี่ย 2Q64 เหลือ 50-60% จากระดับปกติ และการส่วนลดค่าเช่าเพิ่มเป็น 40% จากเฉลี่ย 30% งวดก่อน คาดกดดันให้รายได้ค่าเช่าบริการลดลง 7% qoq นอกจากนี้ การประหยัดต่อขนาดในเรื่องต้นทุนท่ีลดลง ย่อมกระทบต่อมาร์จิ้น และเป็นเหตุให้กําไรปกติ 2Q64 คาด 1.28 พันล้านบาท ลดลง 21% qoq
แม้คําสั่ง Lock Down จนนําไปสู่การปิดศูนย์การค้าชั่วคราว 19 แห่ง ย่อมกระทบการดําเนินงาน 3Q64 และกดดันต่อราคาหุ้นระยะสั้นตามภาพกําไรที่มีแนวโน้มอ่อนแอแต่ด้วยมุมมองระยะยาวท่ีดีต่อภาพธุรกิจท่ีมีปัจจัยพื้นฐาน แข็งแกร่ง และเชื่อว่าสามารถฟื้นตัวเร็ว เมื่อโควิด-19 คลี่คลาย หากมาตรการ Lock Down สําเร็จ จึงคงแนะนําลงทุนยาว หาจังหวะสะสมเมื่อราคาอ่อนตัว
โควิด-19 รอบ 3 คาดกดดันกําไรปกติ 2Q64 อ่อนตัว 21% QoQ
การระบาดของโควิด-19 รอบ 3 ตั้งแต่ เม.ย. 2564 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจศูนย์การค้า โดยปริมาณผู้ใช้บริการ (Traffic) ของศูนย์การค้างวด 2Q64 ลดลงอยู่ที่เฉลี่ย 50-60% (หากพิจารณารายเดือน พบว่า เดือน เม.ย.-พ.ค. ซึ่งเป็นช่วงที่มีข้อจํากัดในการห้ามรับประทาน อาหาร มี Traffic เฉลี่ย 40-50% ก่อนปรับดีขึ้นเป็น 60% ในเดือน มิ.ย. หลังภาครัฐผ่อนปรนให้สามารถนั่งรับประทานอาหารในร้านได้แม้จำกัดไม่เกิน 25% ของพื้นท่ี รวมถึงการใช้พื้นท่ีบางส่วนของศูนย์การค้าหลักเป็นศูนย์บริการฉีดวัคซีน – Vaccine Centre) ขณะที่การให้ส่วนลดค่าเช่า 2Q64 อยู่ท่ี 40% จากระดับปกติ เพิ่มจากเฉลี่ย 30% งวด 1Q64 (แยกตามรายเดือน พบว่าส่วนลดเดือน เม.ย. เฉลี่ย 30-40% ก่อนเพิ่มเป็น 40%-50% เดือน พ.ค. และลดลงเดือน มิ.ย. สอดคล้องกับการฟื้นตัวของ Traffic) อย่างไรก็ดีอัตราการเช่าเฉลี่ยทุกศูนย์การค้ายังใกล้เคียง 1Q64 ท่ีระดับ 91% (เป็นอัตราการเช่าตามสัญญาเช่า แต่หากคิดเป็นอัตราการเช่าจากร้านค้าที่เปิดจะอยู่ระดับกว่า 80%)
ภายใต้องค์ประกอบดังกล่าว คาดรายได้ค่าเช่าบริการ 2Q64 ลดลง 7% qoq เท่ากับ 5.52 พันล้านบาท (สัดส่วน 90% ของรายได้ดําเนินงานรวม) ขณะท่ีธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ (สัดส่วน 8%) คาดยอดโอนฯ 462 ล้านบาท เพิ่มข้ึน 20% qoq จากแนวราบสัดส่วน 58% และอีก 42% มาจากการส่งมอบต่อเนื่องของคอนโดฯ เดิม เช่น Escent อุบลฯ และ เชียงราย ภาพรวมประเมินรายได้ดําเนินงาน 2Q64 อยู่ท่ี 6.1 พันล้านบาท (-6.2% qoq)
ด้านประสิทธิภาพทํากําไร ประเมิน Gross Margin เฉลี่ยท่ี 42% ลดลงจาก 46% งวดก่อน ตามการลดลงของรายได้ค่าเช่าบริการ ทําให้การประหยัดต่อขนาดในเรื่องต้นทุนลดลง ส่งผลให้ Gross Margin ธุรกิจเช่าบริการจะลดลงจาก 47.6% งวดก่อน อยู่ที่ 43.8% และ Gross Margin ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ลดลงเหลือ 30% จาก 33.6% งวดก่อน จากสัดส่วนโอนฯ แนวราบท่ีเพิ่มขึ้น และมีมาร์ิจิ้นต่ำกว่าคอนโดฯ รวมถึงมีการใช้โปรโมชั่นด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดโอนฯ นอกจากน้ี SG&A/Sales คาดสูงข้ึนเป็น 20.8% จาก 19.5% งวดก่อนตามฐานรายได้ท่ีลดลง
โดยรวมจึงประเมินกําไรปกติ 2Q64 เท่ากับ 1.28 พันล้านบาท ลดลง 21% qoq แตฟื้นตัวสูงจาก 2Q63 ท่ีมีฐานกําไรต่ำ 311 ล้านบาท เนื่องจากงวดปีก่อนได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 รอบแรก จนนําไปสู่มาตรการ Lock-Down ทําให้ธุรกิจศูนย์การค้าปิดบริการชั่วคราวประมาณ 1.5 เดือน
ยกระดับ Lock Down ย่อมกดดัน 3Q64….แต่รุนแรงมากน้อยข้ึนอยู่กับระยะเวลา
วิกฤติโควิด-19 ที่รุนแรงมากขึ้น ทําให้ภาครัฐยกระดับมาตรการ Lock Down เข้มงวดขึ้น เริ่มต้ังแต่มีคําสั่งปิดบริการศูนย์การค้าในกรุงเทพและปริมณฑล ต้ังแต่ 12 ก.ค. 2564 โดย มีข้อยกเว้นเปิดบริการได้เฉพาะซูเปอร์มาร์เก็ต, ร้านขายยา, ร้านอาหารเฉพาะ Take Away และ Delivery, ธนาคาร และร้านอุปกรณ์สื่อสาร เปิดได้ถึง 20.00 น. แตต่อมาออกคําส่ังคุมเข้มเพิ่ม โดยให้ปิดร้านค้าท้ังหมด ยกเว้น ซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านขายยา เป็นเวลา 14 วัน เริ่มต้ังแต่ 20 ก.ค. – 2 ส.ค. 2564 ทําให้ปัจจุบันศูนย์การค้า 19 แห่งในกรุงเทพและต่างจังหวัด จากทั้งหมด 34 แห่ง ต้องปิดบริการชั่วคราว (ยกเว้นเฉพาะ ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านขายยาที่เปิดได้ตามคําสั่ง) ย่อมส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าบริการ เนื่องจากศูนย์การค้า 19 แห่ง สร้างรายได้สัดส่วน 2/3 หรือ มากกว่า 60% ของรายได้ค่าเช่ารวม
ดังน้ันการปิดศูนย์การค้า ย่อมกดดันผลประกอบการ 3Q64 อ่อนตัวลงจาก 2Q64 แต่จะมากน้อยขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ปิดให้บริการ โดยหากปิด 14 วันตามกําหนด คาดผลที่เกิดข้ึนจะไม่หนักเท่างวด 2Q63 ที่ปิดไป 1.5 เดือน จนทําให้กําไรปกติงวดดังกล่าวเหลือ เพียง 311 ล้านบาท จึงคงต้องติดตามสถานการณ์ใกล้ชิดต่อไป โดยเฉพาะจํานวนผู้ติดเชื้อ รายใหม่และคงค้างว่าจะลดลงหรือไม่ ถือเป็นองค์ประกอบสําคัญในการนํามาพิจารณาการ คลาย Lock Down ในลําดับถัดไป รวมถึงต้องติดตามมาตรการภาครัฐว่าจะมีการ ช่วยเหลือผู้ประกอบการทุกฝ่ายทั้งขนาดเล็กและใหญ่เพื่อบรรเทาผลกระทบท่ีเกิดข้ึนในครั้งน้ีหรือไม่ โดยล่าสุดสมาคมศูนย์การค้าเสนอมาตรการเยียวยาจากภาครัฐ อาทิเช่น นํารายจ่ายเงินเดือนพนักงานมาหักภาษีได้ 2 เท่า หรือนําส่วนลดค่าเช่าผู้ประกอบการมาลดหย่อนภาษีได้ 2 เท่า รวมถึงหากสามารถบริหารจัดการให้พนักงานรับวัคซีนครบ 70% ขอให้สามารถประกอบธุรกิจได้ตามปกติ เป็นต้น
หาก Lock Down สําเร็จ และโควิด-19 เบาบาง คาดหวังการฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว
แม้ผลกระทบคร้ังน้ีจะสร้าง Downside เพิ่มต่อประมาณการ และกดดันต่อราคาหุ้นระยะ สั้นแตด้วยมุมมองท่ีดีต่อภาพรวมการดําเนินงานระยะยาวและเชื่อว่าจะเห็นการฟื้นตัวเร็ว เมื้อสถานการณ์โควิด-19 เร่ิมคลี่คลาย สะท้อนจากตัวเลข Traffic และการให้ส่วนลดค่าเช่ามีทิศทางดีขึ้นทันที หลังมีการคลาย Lock-Down ในแต่ละคร้ัง จึงคงแนะนําซื้อระยะยาว ด้วยเป้าหมายเดิมที่ 58.00 บาท โดยหาจังหวะเข้าสะสมเมื่อราคาอ่อนตัว (ช่วงโควิด- 19 รอบ 2 เมื่อเดือน ม.ค. 2564 ราคาหุ้นต่ำสุดท่ี 46.25 บาท) หรือจนกว่าจะมีคําสั่งให้กลับมาเปิดศูนย์การค้า หรือเห็นปัญหาโควิด-19 เริ่มเบาบางลง เพียงพอท่ีจะสร้างความ เชื่อมั่นให้กับประชาชนในการใช้ชีวิตได้ตามปกติอีกครั้ง
ประเด็นความเสี่ยง
1.การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก อาจส่งผลให้รายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าในรูปแบบส่วนแบ่งรายได้ชะลอตัวลง รวมถึงการปรับข้ึนอัตราค่าเช่าน้อยกว่าที่คาดไว้ได้
2.เนื่องจากค่าเช่าของศูนย์การค้าโครงการใหม่ ๆ โดยปกติจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ดังนั้นเมื่อมีการเปิดศูนย์การค้าใหม่เพิ่มอาจดึงให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลงไปได้
แนะนํา : ซื้อ
ราคาปัจจุบัน (บาท): 49.50
ราคาเป้าหมาย (บาท): 58.00
Upside (%): 17.20
Dividend Yield (%): 1.50
