บล.เอเซีย พลัส:

กำไรจากนี้จะดีขึ้น แต่ upside ไม่ดึงดูดพอ

1Q65 กำไรปกติ 209 ล้านบาท (-46% yoy, -39% qoq) ตามยอดโอนฯ หดตัว 29% yoy และ 33% qoq จากคอนโดฯ ไม่มีการส่งมอบโครงการใหม่ และแนวราบมียอดขายลดลง และเลื่อนเปิดโครงการ 4 แนวราบใหม่ จากแผนเดิม แต่ Gross Margin ขายฯ ดีขึ้นเป็น 34.8% เทียบกับ 29.8% งวดปีก่อน เนื่องจากปรับเพิ่มราคาขายและไม่ได้ใช้โปรฯ ด้านราคาหนักเหมือนปีก่อน

ปรับกำไรปกติปี 2565 ลงจากเดิม 5% มาที่ 2.19 พันล้านบาท แม้กำไรปกติ 2Q65 คาดพื้น QoQ (แต่ลดลง YoY) และสูงขึ้น 2H65 ตามแผนเปิดแนวราบใหม่จำนวนมาก และโอนฯ คอนโดฯ ใหม่ โดยเฉพาะ XT พญาไท 4Q65 แต่ FV ใหม่ที่ 1.18 บาท มี upside ไม่มาก คง SWITCH ไป ORI และ LH ที่มี upside สูงกว่าและแนวโน้มกำไรปกติ 2Q65 คาดเติบโตทั้ง YoY และ QoQ

กำไร 1Q65 อ่อนแอทั้ง YoY และ QoQ

งวด 1Q65 กำไรสุทธิ 303 ล้านบาท (-21% yoy, -12%qoq) หากไม่รวมกำไรขายที่ดินให้กับบริษัทร่วมทุน หรือ JV (หลังภาษี) 94 ล้านบาท มีกำไรปกติ 209 ล้านบาท (-46% yoy, -39% qoq) เหตุปัจจัยหลักจากยอดโอนฯ หดตัวลง 29% yoy และ 33% qoq เท่ากับ 4.29 พันล้านบาท จากทุกกลุ่มทั้งคอนโดฯ (สัดส่วน 20% ของยอดโอนฯ) ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง เพราะไม่มีการส่งมอบโครงการใหม่ และแนวราบ (สัดส่วน 80%) ตาม ยอดขายลดลง และการเลื่อนเปิดโครงการแนวราบ 4 โครงการใหม่จากแผนเดิมใน 1Q65 นอกจากนี้ยอดโอนฯ ที่อ่อนแอ และค่าใช้จ่ายขายบริหารระดับสูง ทำให้ SG&A/Sales เพิ่มเป็น 24% จาก 19% งวดปีก่อน (แต่ลดลงจาก 31% งวดก่อน ซึ่งมีการบันทึกค่าใช้จ่ายบริหารเกี่ยวกับพนักงานสูงกว่าปกติ) ไม่สามารถหักล้างกับ Gross margin ขายฯ สูงขึ้นสู่ระดับ 34.8% เทียบกับ 29.8% งวดปีก่อน ผลจากการปรับเพิ่มราคาขาย และไม่ได้ใช้ กลยุทธ์ด้านราคาอย่างหนักเหมือนปีก่อน (แต่มาร์จิ้นลดลงจาก 36.8% งวด 4Q64 เหตุจาก Product Mix เป็นหลัก โดยงวดก่อนมีการโอนฯ คอนโดฯ ที่ขายให้กับชาวต่างชาติ ซึ่งมีมาร์จิ้นสูง) ด้านโครงสร้างการเงิน มี Net Gearing ที่ 1.69 เท่า เพิ่มจาก 1.61 เท่า ณ สิ้นปี 2564 จากภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในปีนี้

Presale ถึง 15 พ.ค. ทำได้ 9.11 พันล้านบาท คิดเป็น 30% ของเป้าทั้งปีฝ่ายวิจัย

Presale 1Q65 มียอดรวม 5.97 พันล้านบาท และล่าสุด 2Q65 (ถึง ณ 15 พ.ค. 2565) ทำได้เพิ่มอีก 3.14 พันล้านบาท ทำให้ Presale สะสมถึง 15 พ.ค. 2565 รวมทั้งสิ้น 9.11 พันล้านบาท คิดเป็น 30% ของเป้าทั้งปีที่ฝ่ายวิจัยประเมินไว้ 3.07 หมื่นล้านบาท และ 26% ของเป้าบริษัทที่ 3.5 หมื่นล้านบาท) แม้อยู่ในระดับไม่สูงมากนัก แต่มีโอกาสเร่งตัวมากขึ้นตามแผนเปิดโครงการใหม่ปีนี้ตลอด 2Q-4Q65 อีก 40 โครงการ มูลค่า 4.03 หมื่นล้านบาท (เทียบกับ 1Q65 เปิดไป 6 โครงการ รวม 9.9 พันล้านบาท) โดย 2Q65 เตรียมเปิด 11 โครงการ มูลค่า 1.37 หมื่นล้านบาท เป็นคอนโดฯ  1 โครงการขนาดเล็ก คือ Hay Hua Hin มูลค่า 370 ล้านบาท (เปิดกลาง เม.ย. มียอดขาย 36%) ที่เหลืออีก 10 โครงการ กว่า 1.3 หมื่นล้านบาท เป็นแนวราบ มี Hi-Light อยู่ที่แบรนด์ใหม่ Demi สาธุ 49 เป็น Luxury ทาวน์โฮม มูลค่า 1.6 พันล้านบาท (72 ยูนิต) เปิดปลาย เม.ย. มียอดขาย 14% และการกลับมาของ Burasiri กรุงเทพฯ-กรีฑา มูลค่า 4.45 พันล้านบาท โครงการแนวราบแรกที่เป็นโครงการร่วมทุน – JV กับ Tokyu ญี่ปุ่น สัดส่วน SIRI 70% และ Tokyu 30%)

สำหรับโครงการใหม่ที่เหลืออีก 29 โครงการ มูลค่า 2.66 หมื่นล้านบาท มีกำหนดเปิด 2H65 เมื่อรวมกับสิ้น 1Q65 มีมูลค่าคงเหลือขายในโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนา 5.6 หมื่นล้านบาท เพียงพอในการสนับสนุนต่อเป้า Presale ปีนี้

ทิศทาง 2Q65 จะฟื้น QoQ และสูงขึ้น 2H65

ณ 15 พ.ค. 2565 SIRI มี Backlog ของบริษัทรวม 1.75 หมื่นล้านบาท เป็นส่วนที่มีกำหนดรับรู้รายได้ 9M65 อยู่ที่ 1.2 หมื่นล้านบาท นับว่ารองรับเป้าโอนฯ ฝ่ายวิจัยปีนี้ที่ 2.84 หมื่นล้านบาท (เป้าบริษัท 3.05 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 57% ของเป้าทั้งปี และที่เหลือจะถูกเติมเต็มจากการขายโอนฯ โครงการแนวราบใหม่ที่จะเปิดจำนวนมากถึง 24 โครงการใน 9M65 และขายสต๊อกคอนโดฯ พร้อมโอนๆ ของ SIRI ที่มีมูลค่าเหลือขาย 6.3 พันล้านบาท เบื้องต้นจึงคงประมาณการยอดโอนฯ เดิมไว้ แต่ในส่วนประสิทธิภาพการทำกำไร ได้มีการปรับให้สอดคล้องกับข้อมูลจริง โดยเพิ่ม Gross Margin ขายฯ ขึ้นจากเดิม 33% เป็น 34% เนื่องจาก 1Q65 ออกมาดีกว่าคาดทั้งปี หลังปรับเพิ่มราคาขาย ขณะเดียวกันปรับเพิ่ม SG&A/Sales ขึ้นจากเดิม 1% เป็น 22% เพื่อสะท้อนค่าใช้จ่ายที่อาจสูงขึ้น โดยเฉพาะค่าการตลาดจากการเปิดโครงการใหม่ปีนี้จำนวนมาก รวมถึงเพิ่มภาระดอกเบี้ย องค์ประกอบรวมทำให้กำไรปกติปีนี้ลดลงจากเดิมราว 5% อยู่ที่ 2.19 พันล้านบาท เติบโตในระดับปานกลาง 9% yoy

โดยทิศทางกำไรปกติ 2Q65 จะฟื้นตัวจากฐานต่ำ 1Q65 (แต่ลดลง YoY) และสูงขึ้นใน 2H65 หนุนจากเปิดแนวราบใหม่ และส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ โดยเฉพาะ XT พญาไท มูลค่าราว 1 หมื่นล้านบาท (มียอดขาย 42%) ที่มีกำหนดสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ ใน 4Q65

แต่ Upside ไม่ดึงดูด…คง SWITCH ไป ORI และ LH

คง PER 8 เท่า ภายใต้ประมาณการใหม่ ให้ FV ปี 2565 ที่ 1.18 บาท (เดิม 1.24 บาท) มี upside ไม่มากระดับ 8% จึงคงแนะนำ SWITCH ไปหุ้นที่มี upside สูงกว่า และทิศทางกำไรปกติ 2Q65 เติบโตทั้ง YoY และ QoQ อย่าง ORI (FV@13.00) และ LH (FV@B11.00)

ESG

Environment: ส่งเสริมและดูแลสิ่งแวดล้อมผ่านวาง Green Roadmap เพื่อลดการใช้พลังงาน และปล่อยของเสียลงให้ได้ปีละมากกว่า 10% ในทุกโครงการต่อเนื่องนาน 3 ปี

Social: มุ่งมั่นที่จะยกระดับคุณภาพชีวิตครอบครัวของผู้อยู่อาศัยอย่างยั่งยื่น ผ่านการออกแบบสภาพแวดล้อม และบริการต่างๆ ที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง

Governance : ปลูกฝังจรรยาบรรณ และจริยธรรมที่ดีของการดำเนินงานธุรกิจที่โปร่งใสและเป็นธรรม แก่ผู้บริหาร และพนักงานในบริษัท เพื่อต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชั่น ให้เป็นต้นแบบที่ดีในสังคม

ประเด็นความเสี่ยง

1.ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ความเชื่อมั่นต่อการสร้างรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ หากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาด ก็จะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และนำมาสู่การชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

2.ระดับการแข่งขันในอุตสาหกรรมรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทํากำไรทำได้ยากขึ้น

SIRI แนะนํา : Switch

ราคาปัจจุบัน (บาท) 1.09

ราคาเป้าหมาย (บาท) 1.18

Upside (%) 8.20

Dividend Yield (%) 6.00

- Advertisement -