บล.กรุงศรีฯ:
ALLY LEASEHOLD REIT (ALLY TB/ ALLY.BK)
ALLY – ได้ดีลที่ดีขึ้นในการซื้อสินทรัพย์ใหม่ (UNRATED)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | ALLY |
| มูลค่าพื้นฐาน | 0.00 |
| คำแนะนำ |
- What’s new
ปรับข้อเสนอซื้อโครงการ The 111 Preditmanutham
คณะกรรมการของ ALLY ปรับข้อเสนอการเข้าซื้อสิทธิในการเช่า 30 ปี ของโครงการอาคารสำนักงาน The 111 Praditmanutham บนถนนประดิษฐ์มนูธรรม จาก KE ซึ่งเป็น sponsor โดยรายละเอียดดังนี้ (i) เงินลงทุนไม่เกิน 670 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุด 5.6% (ลดลงจากเดิม 700 ล้านบาท) (ii) คาดจะเข้าลงทุนภายในเดือนตุลาคม จากเดิมเดือนกันยายน (iii) sponsor จะรับประกันอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 92% ในห้าปีแรกหลังเข้าลงทุน (จากเดิมรับประกันถึง 30 มิถุนายน 2026) และอัตราค่าเช่าดังแสดงใน Fig. 6 (iv) เลื่อนประชุม EGM เป็น 13 กันยายน จากเดิม 29 สิงหาคม (9) ใช้เงินกู้ธนาคารไม่เกิน 670 ล้านบาท (จากเดิมไม่เกิน 700 ล้านบาท) ทั้งนี้ ALLY ยังคงใช้เงินกู้ทั้งหมดในการลงทุน และ NLA ยังคงเท่าเดิมที่ 10,611 ตร.ม. (พื้นที่สำนักงาน 8,775 ตร.ม. และ พื้นที่ค้าปลีก 1,836 ตร.ม.) ALLY ต้องได้รับเสียงสนับสนุนอย่างน้อย 75% จากผู้มีสิทธิออกเสียงในการประชุม EGM
- Analysis
ตั้งเป้ารายได้เติบโต 5-10% และอัตรากำไรสุทธิ 35-40%
ซึ่งกำไรปีนี้จะเพิ่มขึ้น 13% เป็น 700 ล้านบาทปีนี้ ซึ่งเราคาดว่าน่าจะทำได้เพราะ yoy รายได้ใน 1H เพิ่มขึ้น 12% yoy และจะเติบโตในอัตราชะลอตัวใน 2H เนื่องจากฐาน รายได้ที่สูง นอกจากนี้ บริษัทยังตั้งเป้าอัตราการเช่า 93-94% ปีหน้าเนื่องจากปริมาณลูกค้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง (ใน 2Q23 อยู่ที่ 145% ของ ระดับก่อน COVID ระบาด) เพราะลูกค้ากลับมาใช้ชีวิตตามปกติ และห้างมีการจัดกิจกรรมและ event เพิ่มขึ้น รวมถึงการนำร้านค้าใหม่ๆ เข้ามา เพื่อตอบสนอง lifestyle ของผู้บริโภค นอกจากนี้ จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นก็จะช่วยหนุนให้การดำเนินงานของโครงการกาดฝรั่งที่เชียงใหม่ดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้อัตราต่อสัญญาสูง (90% ใน 2Q23) และสามารถขึ้นค่าเช่าได้ (0.5% ใน 2Q23) รวมถึงสามารถปรับลดการให้ส่วนลดได้ (3.1% ใน 2Q23) นอกจากนี้ การศึกษาของเราพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 0.5% จะทำให้ DPU ลดลง 0.02 บาท
- Action/ Recommendation
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ และมีอัพไซด์
จากราคาปิดล่าสุด และ DPU ปีนี้ (0.68 บาท) โดยคำนวณจาก DPU ใน 2Q23 อัตราผลตอบแทนขั้นต้นเงินปันผลจะอยู่ที่ 9.9% และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลแท้จริงจะอยู่ที่ 5.5% และมีอัพไซด์ 0.02 บาท/หน่วยหากซื้อสินทรัพย์ใหม่ ราคา ALLY ยังมี discount จาก NAV 30%
