บล.บัวหลวง:
AP (Thailand) (AP TB / AP.BK)
AP – AP สามารถฝ่าฟันพายุได้หรือไม่? การชะลอตัวของตลาดส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์
เป็นไปตามที่เราคาดแต่ต่ำกว่าตลาดคาด
AP รายงานกำไรสุทธิไตรมาส 4/66 ที่ 1,335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16% YoY แต่ลดลง 21% QoQ หากไม่รวมกำไรสุทธิจากภาษี 76 ล้านบาท จากยอดขายการลงทุนและการกลับรายการต้นทุนจากบริษัทย่อย กำไรหลักจะอยู่ที่ 1,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% YoY แต่ลดลง 26% QoQ กำไรหลักเป็นไปตามที่เราคาด แต่ต่ำกว่าตลาดคาด AP ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับปี 2566 ที่ 0.70 บาท ต่อหุ้น ซึ่งคิดเป็นอัตราตอบแทนจากเงินปันผลที่ 6.5% (จะขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่ 8 พ.ค. และจ่ายปันผลในวันที่ 23 พ.ค.)
ประเด็นสำคัญจากผลประกอบการ
กำไรหลักที่เพิ่มขึ้น YoY เนื่องจากยอดโอนโครงการที่เพิ่มขึ้นและอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ยอดขายที่อยู่อาศัยไตรมาส 4/66 อยู่ที่ 9.0 พันล้านบาท (โครงการแนวราบ 94% โครงการคอนโด 6%) เพิ่มขึ้น 5% YoY แต่ลดลง 8% QoQ ยอดขายโครงการแนวราบอยู่ที่ 8.4 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% แต่ลดลง 3% QoQ ยอดขายโครงการคอนโดในไตรมาส 4/66 อยู่ที่ 575 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 106% YoY แต่ลดลง 48% QoQ อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 35.2% เติบโต 1.5% YoY และ 1.0% QoQ หนุนโดยยอดโอนโครงการบ้านใหญ่ สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขายอยู่ที่ 23.1% เพิ่มขึ้น 10 bps และ 480 bps เนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นและรายได้ที่ลดลง QoQ ส่วนแบ่งรายได้จากโครงการ คอนโดร่วมทุนอยู่ที่ 211 ล้านบาท ในไตรมาส 4/66 ลดลง 26% YoY และ 34% QoQ เนื่องจากยอดโอนโครงการร่วมทุนที่ลดลง ทั้งนี้อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระต่อทุนสุทธิทรงตัวอยู่ที่ 0.6 เท่า ณ สิ้นปี 2566
แนวโน้ม
แนวโน้มยอดจองซื่อในไตรมาสที่ 1 ของ AP มีความไม่แน่นอนเนื่องจากมีการเปรียบเทียบที่สูงจากไตรมาสก่อน ยอดจองซื้อมีบัฟเฟอร์อยู่บ้าง แต่การบรรลุเป้าหมายการเติบโตในปี 2567 อาจเป็นเรื่องยากการบรรลุเป้าหมายยอดจอง ซื้อของ AP ในปี 2567 ถือเป็นความท้าทายเนื่องจากผลการดำเนินงานล่าสุด ยอดจองซื้อจะช่วยหนุนกำไรไตรมาส 1/67 แต่การเติบโตระยะยาวยังต้อง ติดตาม AP ตั้งเป้าหมายยอดเปิดตัวโครงการใหม่ 5.8 หมื่นล้านบาท ลดลง 24% YoY บริษัทตั้งเป้ายอดจองซื้อที่ 5.7 หมื่นล้านบาท ซึ่งหมายความว่าบริษัทจะเริ่มเน้นการขายโครงการที่เปิดตัวในปี 2566 โดยมีเป้าหมายในการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 4.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% YoY เราเชื่อว่านี่เป็นเรื่องยากที่จะบรรลุเป้าหมายของบริษัทเนื่องจากสภาวะตลาดในปัจจุบันซึ่งยังอยู่ภายใต้แรงกดดัน
สิ่งที่เปลี่ยนแปลงบ้าง
เราคาดกำไรหลักปี 2567 ที่ 5.7 พันล้านบาท ลดลง 4% YoY จากสมมติฐานยอดขายที่อยู่อาศัยที่ 3.7 หมื่นล้านบาท (ต่ำกว่าเป้าหมายของ AP ที่ 4.2 หมื่นล้านบาท 12%) ลดลง 2% YoY อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 34.4% (ลดลง 90bps YoY จากการเคลียร์โครงการเหลือพร้อมขายและการลดราคา) หาก AP สามารถบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจได้ อาจมีอัพไซด์อยู่ที่ 10-15% ต่อประมาณการกำไรของเรา
คำแนะนำ
AP ซื้อขายที่ PER ปี 2567 ที่ 6.4 เท่า (ใกล้ค่าเฉลี่ยระยะยาวที่ 6.7 เท่า) เราแนะนำถือ ที่ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2567 ที่ 12 บาท AP จะจ่ายเงินปันผลปี 2566 ที่ 0.70 บาทต่อหุ้น หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงถึง 6.5%
