บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Thailand Property Sector: คาดกำไรรวม 1Q68F ของกลุ่มชะลอตัวโดยทั่วหน้า
Event
ประมาณการ 1Q68F ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Impact
กำไรรวม 1Q68F อาจแตะจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์
เราประเมินกำไรรวม 1Q68F ของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มอสังหาฯ ที่เราศึกษาอยู่ แย่ลงมาก 25% YoY และ 48% QoQ แตะจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ราว 2.95 พันล้านบาท โดยที่รายได้รวมน่าจะชะลอลง -9% YoY และ -27% QoQ ขณะที่ net margin ก็ลดลง 2ppt YoY และ 5ppt QoQ ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดที่รุนแรงและอุปสงค์ที่หดตัว สภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดี และการขาดมาตรการหนุนจากภาครัฐใน 1Q68 รวมถึงเหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงช่วงปลายเดือนมี.ค. 68 ที่กดดันแนวโน้มภาคอสังหาฯ เพิ่มเติม
ขณะที่กำไรของ LPN Development (LPN.BK/LPN TB), Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) และ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) อาจฟื้นตัวจากขาดทุนสุทธิใน 4Q67 แต่ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* มีกำไรสุทธิลดลง QoQ เพราะไม่มีกำไรจากการขายสินทรัพย์ ส่วน Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ก็มีกำไรหลักลดลงจากฐานสูงใน 4Q67 แต่ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าในออสเตรเลียอาจช่วยหนุนกำไรสุทธิได้บ้าง
ทั้ง QH และ LPN เพิ่งแจ้งผลประกอบการ 1Q68 ที่ย่ำแย่
LPN รายงานกำไร 1Q68 ที่ 20 ล้านบาท (-76% YoY) จาก gross margin ที่ลดลง 4.4ppt เหลือ 21.4% เป็นหลัก ขณะที่ net margin ลดลงเหลือเพียง 1% แม้ว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น 9% YoY ก็ตาม ส่วนพรีเซล (ยอดจอง) 1Q68 ที่ 1.55 พันล้านบาท (-16% YoY และทรงตัว QoQ) คิดเป็น 19% ของเป้าทั้งปีของเรา การที่กำไร 1Q68 คิดเป็นเพียง 15% ของประมาณการทั้งปีของเรา ทำให้เรามองว่าอาจมี downside ต่อประมาณการหลัก ๆ จาก margin ที่ต่ำกว่าคาด
Quality Houses (QH.BK/QH TB) รายงานกำไร 1Q68 ที่ 402 ล้านบาท (-18% YoY และ -14% QoQ) ต่ำกว่าคาดไว้ที่ 423 ล้านบาท เนื่องจากรายได้รวมชะลอตัวและ gross margin ลดลงแตะจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 26.4% ธุรกิจหลักของบริษัทก็พลิกเป็นขาดทุน แต่ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมมูลค่า 497 ล้านบาท (+12% YoY และ +8% QoQ) ช่วยหนุนกำไรสุทธิ โดยกำไร 1Q68 คิดเป็น 20% ของประมาณการทั้งปีของเรา
ลุ้น 2Q68F ฟื้นตัว QoQ
โดยปกติเดือนเมษายนมักเป็นเดือนที่ยอดขายต่ำเพราะมีช่วงวันหยุดยาวเทศกาลสงกรานต์ แต่ในเดือนเมษายน 2568 ดูเหมือนจะถูกซ้ำเติมจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ขณะที่ตลาดยังคงชะลอตัวจนกว่ามาตรการเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) 100% จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 พ.ค. 68 ถึง 30 มิ.ย. 69 และการลดค่าธรรมเนียมการโอน/จดจำนองเหลือ 0.01% ในช่วงเวลาเดียวกัน
แม้จะมีมาตรการสนับสนุนดังกล่าว แต่การฟื้นตัวยังน่าจะค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากสภาพแวดล้อมการดำเนินงานในปัจจุบันยังคงยากลำบาก ผู้พัฒนาอสังหาฯ ดูเหมือนจะกังวลต่อแนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคที่ทรุดลงอย่างรวดเร็วมากกว่าผลกระทบจากแผ่นดินไหว ซึ่งอาจยืดเยื้อไปอีก 2-3 เดือน อย่างไรก็ตาม จากฐาน 1Q68 ที่ต่ำ เราคาดว่ากำไร 2Q68F จะค่อย ๆ ฟื้นตัว QoQ โดยเฉพาะบริษัทที่พัฒนาโครงการคอนโดฯ อย่าง AP Thailand (AP.BK/AP TB) และ SPALI ที่กำหนดโอนและรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียมใหม่เร็ว ๆ นี้
Valuation & Action
เรายังคงให้น้ำหนักลงทุน “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยคาดว่าวัฏจักรขาลงของภาคอสังหาฯ จะยืดเยื้อยาวนาน ทั้งนี้ เราแนะนำ “ถือ” AP, SPALI, LH และ PSH ขณะที่แนะนำ “ขาย” QH, LPN และ ORI
Risks
ความเสี่ยงด้านบวก ได้แก่ ความคาดหวังนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล ความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ, มาตรการควบคุมสินเชื่อ (ทั้งก่อนและหลัง), การยืดหนี้ในระดับสูงของภาคครัวเรือน และความกังวลด้านสภาพคล่องของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงเล็ก โดยเฉพาะหลังจากเกิดเหตุผิดนัดชำระดอกเบี้ยของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
