บล.กรุงศรีฯ:
KSS Research Update IE: รัฐบาลอาจเร่งกม.ทรัพย์อิงสิทธิ์ให้เร็วขึ้น (+)
จากนสพ. กรุงเทพธุรกิจ: จับตารัฐบาลจ่อเร่งกม. ทรัพย์อิงสิทธิ์ ที่เกี่ยวกับการเช่าที่ดินระยะยาว (99 ปี) หลังจากเพื่อไทยมากำกับมท. ชี้ไม่ได้เป็นการขายที่แต่ให้สิทธิ์ต่างชาติเช่าทำธุรกิจระยะยาว
สำหรับกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ์ที่ใช้กับที่ดินนั้น ถือเป็นกฎหมายที่ให้สิทธิรูปแบบหนึ่งที่ให้ผู้เช่ามีสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคล้ายกับเจ้าของ แต่มีระยะเวลาจำกัดตามที่ตกลงกันในสัญญา ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะไม่เกิน 30 ปี. ทรัพย์อิงสิทธิแตกต่างจากการเช่าทั่วไปตรงที่ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิในการซื้อขาย โอน จำนอง หรือใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้
Comment:
1. เรามอง กม.ทรัพย์อิงสิทธิ์ positive กับนิคมฯ ทำให้ธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินมี flexibility ได้มากขึ้นตามความต้องการของลูกค้า โดยเฉพาะที่ดินราคาสูง (เช่นสมุทรปราการ ชลบุรี ราคามากกว่า 10 ลบ/ไร่)
2. เรามอง positive กับ WHA เป็นการเพิ่มโอกาสในการเช่าที่ดินแถวบางนา-ตราดระยะยาวเพื่อพัฒนาคลังสินค้าให้เช่า และเป็นการเพิ่ม flexibility ในการเสนอขาย/เช่าที่ดินนิคมฯ ให้ลูกค้า
3. เรามอง positive กับ AMATA เช่นกัน เนื่องจากหลายปีก่อน บริษัทเคยมีแนวคิดที่จะปล่อยเช่าที่ิดิน Amata Chonburi 1 แทนการขายขาด ดังนั้น บริษัทจะมี flexibility ในการเสนอที่ดินให้ลูกค้า และอาจทำให้ transaction ที่ Amata Chonburi 1 เพิ่มขึ้น (หมายเหตุ ยอดขาย Amata Chonburi 1 สูงสุดที่ 494 ไร่ ในปี 2023 และต่ำสุด 15 ไร่ในปี 2021)
4. คราวนี้ก็เป็นเรื่องของราคาเช่า ตามปกติราคาเช่า 30 ปีจะประมาณ 40-50% ของราคาขายขาด ส่วนราคาเช่า 99 ปียังไม่มี record จากการพูดคุยกับ developer หากมากกว่า 75% ของราคาขายขาด อาจทำให้ลูกค้าไม่สนใจ
5. การรับรู้รายได้สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว จะเป็นการ amortization ตลอดระยะเวลาเช่า ดังนั้นผลกระทบ P&L จะน้อยมากเมื่อเทียบกับการขาย สมมติสัญญาเช่า 99 ลบ./99 ปี รายได้จะบันทึกปีละ 1 ลบ.เท่านั้น แต่กระแสเงินสดจะดีมาก เพราะได้รับเงินก้อนใหญ่ตั้งแต่เริ่มสัญญา (99 ลบ.) ส่วนผลกระทบ B/S จะทำให้หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น (บันทึกบัญชีเป็นรายได้รับล่วงหน้า) ดังนั้นการวิเคราะห์หนี้สินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรดู Gearing ratio มากกว่า D/E ratio
6. เราคงคำแนะนำ ซื้อ AMATA (ราคาเป้าหมาย 33.5 บาท), ซื้อ WHA (6.4 บาท) และ ซื้อ ROJNA (6.8 บาท)
