บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
INET FREEHOLD AND LEASEHOLD REIT (INETREIT TB)
ลงทุนเพิ่มเพื่อขยายรายได้และเงินปันผล
- เป็นกองทรัสต์กองแรกและกองเดียวในประเทศไทยที่ลงทุนใน Data Center ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่มีแนวโน้มการเติบโตสูง
- จะเพิ่มทุนไม่เกิน 290 ล้านหน่วยเพื่อลงทุนในเฟส 2.2 คาดเพิ่มรายได้ 240 ล้านบาทต่อปี และเพิ่มเงินปันผลเป็นปีละ 0.82–0.89 บาท/หน่วย
- คาด Dividend yield 8%–9% ต่อปี ราคายังต่ำกว่า NAV 16%
กองทรัสต์รายแรกและรายเดียวที่ลงทุนใน Data Center
INETREIT เป็นกองทรัสต์กองแรกและกองเดียวในประเทศไทยที่ลงทุนในศูนย์ข้อมูล (Data Center) ปัจจุบันกองมีสินทรัพย์ 2 โครงการ คือ INET-IDC3 เฟส 1 และเฟส 2.1 ซึ่งพัฒนาโดย INET และให้ INET เช่ากลับเพียงรายเดียว โมเดลนี้ช่วยสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงระยะยาว พร้อมทั้งจะเพิ่มทุนเพื่อลงทุนเพิ่มในเฟส 2.2 ซึ่งเป็นการลงทุนในกรรมสิทธิ์ ตู้ 246 Rack, Server และ Software ในโครงการ ด้วยระยะเวลาเช่า 28 ปี 5 เดือน สิ้นสุดวันที่ 24 มี.ค. 2054 พร้อมกับ INET-IDC3 เฟส 2.1 การลงทุนครั้งนี้ช่วยต่อยอดรายได้ ขยายมูลค่าทรัพย์สินภายใต้การบริหาร และเพิ่ม DPU ให้ผู้ถือหน่วย
INET เป็นทั้ง sponsor และผู้เช่าที่แข็งแกร่ง ธุรกิจ Data Center และ Cloud
INET เป็นทั้งผู้ก่อตั้ง INETREIT ถือหุ้น 24.6% และเป็นผู้เช่ากลับเพียงรายเดียว โดย INET มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ ICT มากกว่า 30 ปี ให้บริการทั้ง Cloud, Data Center, Cybersecurity และแพลตฟอร์มดิจิทัลต่าง ๆ แก่ลูกค้าหลากหลายอุตสาหกรรม INET-IDC3 เป็นทรัพย์สินหลักของกอง ตั้งอยู่ในจังหวัดสระบุรี บนพื้นที่ปลอดภัยจากภัยธรรมชาติและออกแบบตามมาตรฐานวิศวกรรมที่รองรับเหตุฉุกเฉิน พร้อมระบบเครือข่ายสำรองที่เชื่อมโยงกับศูนย์อื่นได้ตลอดเวลา
แนวโน้ม Data Center และ Cloud หนุนการเติบโตระยะยาว
ความต้องการใช้ Data Center และ Cloud เติบโตทั่วโลกจากกระแส Digital Transformation, AI, Big Data และ IoT ประเทศไทยเองก็ได้รับอานิสงส์จากนโยบายภาครัฐและการลงทุนของบริษัทเทคโนโลยีต่างชาติ ส่งผลให้อุตสาหกรรมนี้มีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่งในระยะยาว และเป็นฐานรายได้ที่มั่นคงให้ INETREIT อย่างต่อเนื่อง
รายได้มั่นคง พร้อมเงินปันผลสูง 8%–9% ต่อปี
INETREIT มีรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากการลงทุนในแต่ละเฟส การลงทุนใน INET-IDC3 เฟส 2.2 ครั้งนี้ คาดเพิ่มรายได้ 240 ล้านบาทต่อปี เพิ่มขึ้นปีละ 2% ผลักดันกำไรปี 2026 สู่ 696 ล้านบาท (+49% y-y) คาดเงินปันผลเพิ่มขึ้นเป็น 0.82–0.89 บาท/หน่วย หรือ Dividend Yield ราว 8.8%–9.4% ต่อปี ประเมินมูลค่าพื้นฐานที่ 11.30 บาท (DDM) แนะนำ “ซื้อ” จากความน่าสนใจทั้งในด้านอุตสาหกรรม Data Center และ Cloud service กระแสเงินสดมั่นคง เงินปันผลสม่ำเสมอ คาด Dividend yield 8%–9% ต่อปี และราคายังต่ำกว่า NAV 16%
Investment thesis
INETREIT เป็นกองทรัสต์กองแรกและกองเดียวในไทยที่ลงทุนในศูนย์ข้อมูล (Data Center) ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่มีการเติบโตสูงจากกระแส Digital Transformation และ AI ทั่วโลก ปัจจุบันมีทรัพย์สิน 2 โครงการ และเตรียมลงทุนเพิ่มในเฟส 2.2 มูลค่า 2,900 ล้านบาท โดย INET เป็นทั้ง sponsor และผู้เช่ารายเดียวที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ Cloud และ ICT มากกว่า 30 ปี
รายได้ค่าเช่ามั่นคงระยะยาว ปรับขึ้นปีละ 2% คาดกำไรปี 2026 +49% เงินปันผลเพิ่มเป็น 0.89 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Dividend Yield 8.8%–9.4% ต่อปี ราคาซื้อขายต่ำกว่า NAV ถึง 16% จากจุดเด่นด้านสินทรัพย์ รายได้ และศักยภาพการเติบโต แนะนำ “ซื้อ”
Company profile
INETREIT ก่อตั้งในปี 2021 เป็น REIT ที่ลงทุนใน Data Center จาก INET และให้ INET เช่าเหมากลับเพียงรายเดียว ปัจจุบัน INETREIT ลงทุนใน 2 โครงการคือ INET-IDC3 เฟส 1 (เป็น leasehold อายุเช่าเหลือ 22 ปี) และเฟส 2.1 (เป็น freehold อายุเช่าเหลือ 30 ปี) ที่อำเภอแก่งคอย จังหวัดสระบุรี ทั้งนี้ โครงสร้างการลงทุน ณ สิ้นปี 2024 เป็นสิทธิการเช่า 59% และเป็นกรรมสิทธิ์ 41%
