บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector ประมาณการ 2Q68F: ฟื้นตัว QoQ จากฐานต่ำ
Event : ประมาณการ 2Q68F และแนวโน้มกลุ่มอสังหา ฯ
Impact
AREA เผยยอดเปิดโครงการใหม่และยูนิตที่ขายได้ใน 2Q68 ต่ำเป็นประวัติการณ์
หลังจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงล่าสุดในไทยเมื่อปลายเดือนมีนาคม 2568 พบว่ายอดเปิดโครงการใหม่ทรุดตัวลง 50% QoQ อยู่ที่ 4.90 พันยูนิต ขณะที่ยอดขายร่วงลงถึง 70% QoQ อยู่ที่ 604 ยูนิต ซึ่งชี้ว่าอัตราการขายต่อการเปิดตัว (take-up rate) ต่ำเพียง 12% ส่วนยอดเปิดโครงการใหม่และยอดขายใน 1H68F ก็แย่ลงเหลือ 1.480 หมื่นยูนิต (-56% YoY) และ 2.330 หมื่นยูนิต (-28% YoY) ตามลำดับ ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำเป็นประวัติการณ์นับตั้งแต่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย(AREA) ประเมินว่ายอดเปิดโครงการใหม่ปีนี้จะอยู่ที่ 3.100 หมื่นยูนิต (-50% YoY) มูลค่า 2.216 แสนล้านบาท (-46% YoY) และยอดขายจะอยู่ที่ 4.700 หมื่นยูนิต (-21% YoY) มองต่อไปปี 2569F AREA คาดว่ายอดเปิดโครงการใหม่และยอดขายจะยังลดลงอีก 5% YoY ท่ามกลาง GDP ที่ชะลอตัวและปัญหากำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านน้อยลง
กำไรสุทธิรวม 2Q68F จะพุ่งขึ้น 58% QoQ แต่อาจแย่ลง 22% YoY
หากเราตัดกำไรจากการขายโรงแรมสองแห่งของ Land and Houses (LH.BK, LH TB)* มูลค่า 700 ล้านบาท (หรือ 560 ล้านบาทสุทธิจากภาษี) ออกไป กำไรหลักรวม 2Q68Fของบริษัทอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่จะยังคงเพิ่มขึ้น 37% QoQ ขณะเดียวกัน กำไรหลักทุกบริษัทอาจลดลง YoY ส่วนการฟื้นตัว QoQ ดูเหมือนจะแตกต่างกันไป โดยที่ เราอาจเห็นกำไรหลัก 2Q68F ของ LH, Quality Houses (QH.BK, QH TB)* และ LPN Dev (LPN.BK, LPN TB) ลดลงทั้ง QoQ และ YoY ส่วน กำไรของ Supalai (SPALI.BK, SPALI TB)*, Origin Property (ORI.BK, ORI TB) และ Pruksa (PSH.BK, PSH TB) อาจฟื้นตัวอย่างมีนัยยะจากฐานต่ำ แต่อย่างไรก็ดี รายได้จากบ้านแนวราบที่มากขึ้นน่าจะช่วยดันกำไรของ SPALI และ AP Thailand (AP.BK, AP TB) ขึ้น ส่วน ORI อาจมียอดโอนคอนโด ฯ ใหม่ ๆ มากขึ้น กรณี SPALI มีส่วนกำไรจากบริษัทฯร่วมในออสเตรเลียเพิ่มขึ้นมากจาก12โครงการเป็น 24โครงการ
แนวโน้มภาคอสังหา ฯ ใน 2H68F
ทั้ง ORI และ LH มีแผนจะรับรู้กำไรจากการขายสินทรัพย์ใน 3Q68 และ 4Q68 ตามลำดับ ขณะที่ ยอดโอนคอนโด ฯ ที่มากขึ้นตามโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว น่าจะมีส่วนช่วยหนุนกำไรของ AP, SPALI, ORI และ QH ใน 2H68 ได้ แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกที่รวมถึงความเป็นไปได้ในการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 1.75% เชิงรุกมากขึ้นภายใต้ผู้ว่าการธปท.คนใหม่และแผนการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น แต่แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัวจากความตึงเครียดการค้าทั่วโลกและการเมืองไทยไม่มั่นคงเป็นไปได้ที่จะเห็นการฟื้นตัวของภาคอสังหา ฯ ในลักษณะ L-shaped (การฟื้นตัวช้าและไม่เต็มที่)
Valuation & Action
หลังจากการปรับประมาณการกำไรของเราใหม่เมื่อเร็วๆ นี้ ทำให้กำไรรวมปี 2568F ของเราจะลดลง 20% YoY ซึ่งแย่กว่าที่เราเคยไว้ที่ -13% YoY มาอยู่ที่ 1.65 หมื่นล้านบาท และค่อย ๆ โตราว 4% YoY ในปี 2569F ขณะที่ เราคาดกำไรรวม 1H68F ที่ 6.8 พันล้านบาท (-27% YoY) คิดเป็น 42% ของประมาณการทั้งปี ทั้งนี้ ประมาณการกำไรสุทธิรวมของเราปี 2568F-2569F มีความระมัดระวังมากกว่าของตลาดถึง 8% และ 13% ตามลำดับ หลังจากผลประกอบการ 2Q68F บริษัทอสังหา ฯ บางรายน่าจะปรับ guidance ใหม่ทั้งปี ดังนั้นเราจึงหวังว่าจะเห็นการ downgrade กำไรน้อยลงแล้วในอนาคต ปัจจุบัน เราขยับราคาเป้าหมายของหุ้นที่เราศึกษาอยู่ อิงจาก PE ไปเป็นกลางปี 2569F ที่ -0.5SD ถึง -1SD ซึ่งสูงกว่าครั้งก่อนที่ -1SD ถึง -2SD ทั้งนี้ เราคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยขณะนี้ เราให้คำแนะนำ “ถือ” AP, SPALI, LH และ QH และให้คำแนะนำ “ขาย” LPN, PSH และ ORI
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
