บล.เมย์แบงก์ (ประเทศไทย):
Thailand Property
แนวโน้มปี 2569 รับมือ GDP ชะลอ ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้น
คงมุมมอง “เท่าตลาด” โดย AP ยังคงเป็นหุ้นเด่น
เราคงมุมมอง “เท่าตลาด” ต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยไทย โดยคาดว่าการฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางการเติบโตของ GDP ที่อ่อนแอ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำ และสต็อกบ้านแนวราบที่ยังขายไม่ออกในระดับสูง อย่างไรก็ดี เริ่มเห็นสัญญาณของการทรงตัวของตลาด เช่น อัตราการดูดซับสุทธิ (net take-up) ที่ปรับดีขึ้น และงบดุลของผู้ประกอบการที่เราวิเคราะห์อยู่ในระดับสามารถบริหารจัดการได้ เราคงสมมติฐานด้านมูลค่าและราคาเป้าหมายเดิม โดย AP ยังคงเป็นหุ้นเด่น จากโครงสร้างหนี้ที่ต่ำ การบริหารสต็อกอย่างมีวินัย และประวัติการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ซึ่งเอื้อให้สามารถชิงส่วนแบ่งตลาดและสร้างการเติบโตของกำไรที่มั่นคงในปี 2569
แรงกดดันหลากหลาย แต่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเผชิญแรงกดดันหลายด้าน โดยคาดว่า GDP จะเติบโตเพียง 1.1% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่อ่อนแอ และสต็อกบ้านแนวราบที่ยังขายไม่ออกประมาณ 120,000 ยูนิต ซึ่งเป็นข้อจำกัดต่อการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ดี โมเมนตัมของตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยยอดพรีเซลส์สุทธิเริ่มทรงตัว และจำนวนโครงการเปิดใหม่รวมของตลาดเพิ่มขึ้นจาก 672 ยูนิตในเดือนเมษายน 2568 เป็น 6,074 ยูนิตในเดือนกันยายน 2568 โมเมนตัมดังกล่าวคาดว่าจะต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2569 แม้เราจะคาดจำนวนโครงการเปิดใหม่โดยรวมทั้งปีจะยังมีแนวโน้มลดลงก็ตาม
คาดกำไรปี 2569 เติบโต 12% YoY
สำหรับปี 2569 เราคาดว่ามูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมจะลดลง 7% YoY ขณะที่ยอดพรีเซลส์สุทธิคาดว่าจะเติบโตเล็กน้อย 3% YoY จากการเปิดโครงการที่เหมาะสมและโมเมนตัมตลาดที่ดีขึ้น กำไรรวมของผู้ประกอบการในกลุ่มที่เราวิเคราะห์คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 12% YoY หนุนโดยการฟื้นตัวของพรีเซลส์และการดำเนินงานที่มีเสถียรภาพ อัตรากำไรขั้นต้นของที่อยู่อาศัยคาดว่าจะปรับดีขึ้นเล็กน้อยสู่ระดับ 30.3% สะท้อนการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แม้ยังเผชิญความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาคและระดับสต็อกคงค้างที่ยังสูง
AP โดดเด่นด้านความสามารถในการแข่งขัน
เราใช้กรอบวิเคราะห์ที่ดูระดับหนี้สินสุทธิ (net gearing) ควบคู่กับระยะเวลาสต็อกคงเหลือเพื่อประเมินความสามารถในการแข่งขันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผลการประเมินพบว่า AP โดดเด่นที่สุดในกลุ่ม จากโครงสร้างการเงินที่แข็งแรง มี net gearing ต่ำเพียง 0.7 เท่า สต็อกเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3 ปี และการบริหารแข็งแกร่ง ส่งผลให้กำไรในปี 2569 มีแนวโน้มเติบโตได้ราว 11% ขณะที่ SPALI ก็มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเช่นกัน โดยมี net gearing ต่ำที่ 0.64 เท่า และทำผลงานพรีเซลส์ได้ดีในช่วงที่ผ่านมา แม้จะมีระยะเวลาสต็อกคงเหลือสูงกว่า AP ที่ประมาณ 4.6 ปี โดยรวมแล้ว ทั้ง AP และ SPALI อยู่ในตำแหน่งที่ได้เปรียบ สามารถแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดและรักษาการเติบโตของกำไรได้ดี ท่ามกลางการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อยเป็นค่อยไป
