บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector ตัวชี้วัดทุกด้านทำจุดต่ำสุดในปี 2568
Event
อัปเดตพรีเซล 4Q68/ปี 2568 และข้อมูลภาคอสังหา ฯ จาก AREA
Impact
พรีเซลรวม 4Q68 ลดลง QoQ ส่วนทั้งปี 2568 รวมลดลง 13% YoY
ยอดพรีเซลรวม 4Q68 ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ 10 รายแรกลดลงที่ 5.1 หมื่นลบ. (-5% QoQ และ -6% YoY) ส่งผลให้พรีเซลรวมทั้งปี 2568 อยู่ที่ 2.07 แสนลบ. (-13% YoY) ซึ่งต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2557 แยกตามพรีเซลแนวราบและคอนโด ฯ ปี 2568 ลดลงอยู่ที่ 1.24 แสนลบ. (-7% YoY) และ 8.3 หมื่นลบ. (-22% YoY) ตามลำดับ ขณะที่ ธุรกิจคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบเชิงลบอย่างหนักจากเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงล่าสุดช่วงปลาย มี.ค. 68 แม้เกิดสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่ท้าทายก็ตาม แต่ทั้ง AP Thailand (AP.BK/AP TB)* และ Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)* ก็สามารถสวนกระแสได้ โดยในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาทั้ง AP และ SIRI ครองส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น +12ppt เป็น 23% และ +6ppt เป็น 20% ตามลำดับ ขณะที่ AP ทำพรีเซลปี 2568ได้สูงสุดในกลุ่ม ด้วย 4Q68 อยู่ที่ 1.41 หมื่นลบ. (+13% QoQ และ +52% YoY) ทำให้พรีเซลทั้งปีอยู่ที่ 4.69 หมื่นลบ. (ทรงตัว YoY) ตามด้วย SIRI ด้วยพรีเซล 4Q68 ที่ 9.3 พันลบ. (-17% QoQ และ -9% YoY) ทำให้พรีเซลทั้งปี 2568 อยู่ที่ 4.17 หมื่นลบ. (+2% YoY) ส่วนผู้ประกอบการรายอื่นมีผลงานที่น่าผิดหวัง โดย พรีเซลของ Land and Houses (LH.BK/LH TB)*, Quality Houses (QH.BK/QH TB)* และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2566 ขณะที่ พรีเซลปี 2567 และปี 2568 ของ Ananda (ANAN.BK/ANAN TB), LPN Dev (LPN.BK/LPN TB), Origin Property (ORI.BK/ORI TB), SC Asset (SC.BK/SC TB) และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) ร่วงลงอย่างมากจากจำนวนโครงการเปิดใหม่มีจำกัด
AREA เผยโครงการเปิดใหม่ต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4 หมื่นยูนิต และ take-up rate ที่ 18% ในปี 2568
ข้อมูลจาก AREA ชี้ว่าจำนวนโครงการเปิดใหม่ปี 2568 ลดลงทุกเซ็กเมนต์อยู่ที่ 4 หมื่นยูนิต (-35% YoY) ขณะที่ take-up rate ของคอนโด ฯ ร่วงลงแรงถึง 11ppt อยู่ที่ 28% เทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบที่ลดลงเพียง 5ppt มาอยู่ที่ 8% ส่งผลให้ take-up rate ปี 2568 เฉลี่ยอยู่ที่ 18% (-7ppt) ผลจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงล่าสุดในกรุงเทพฯ ส่งผลให้มีโครงการเปิดใหม่รายไตรมาสใน 2Q68 ลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.8 พันยูนิต พร้อม take-up rate ต่ำเพียง 12% ในกรณีสมมติฐานที่ว่าจะไม่มีเหตุการณ์ผิดปกติซ้ำเติม ผลการดำเนินงานของกลุ่มอสังหา ฯ ก็น่าจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้ในปีนี้
แนวโน้มกำไร 4Q68F
ก่อนหน้านี้ เราคาดว่าธุรกรรมต่าง ๆภาคอสังหา ฯ จะฟื้นตัว QoQ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2568 แต่ทว่า ยอดพรีเซลที่ออกมาต่ำกว่าคาดอาจส่งผลให้กำไร 4Q68F แย่ลง ส่วนในบรรดาบริษัทอสังหา ฯ ที่เราวิเคราะห์อยู่ เบื้องต้นเราคาดว่าทั้ง AP และ ORI จะเป็นเพียงสองบริษัทที่กำไร 4Q68F เติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ หนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่งและมีพรีเซลของ AP สูงรวมถึงกำไรจากการขายสินทรัพย์ (divestment gains) ของ ORI สวนทางกับ บริษัทผู้ประกอบการรายอื่นน่าจะมีผลประกอบการไตรมาสสุดท้ายฮ่อนแอ โดยสรุป กำไรรวมทั้งกลุ่มอสังหาฯ ปี 2568 อาจลดลงราว 26% YoY อยู่ที่ 1.5 หมื่นลบ. ต่ำสุดตั้งแต่ปี 2554
Valuation & Action
ขณะนี้ เราคาดกำไรรวมปี 2569F ของกลุ่มอสังหาฯ จะฟื้นตัว 16% YoY อยู่ที่ 1.75 หมื่นลบ. แต่ทว่า ประมาณการดังกล่าวยังอาจเปลี่ยนไป หากบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ เผยแผนธุรกิจปี 2569 ที่ออกเชิงอนุรักษ์นิยมมากกว่าที่เราประเมินไว้ ในระหว่างนี้ เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ “เท่ากับตลาดฯ” โดยราคาเป้าหมายหุ้นที่เราวิเคราะห์อยู่ อิงจากค่าเฉลี่ย PE เพื่อสะท้อนมุมมองบวกมากขึ้นและมีโอกาสที่กำไรปี 2569F จะโตเป็นเลขสองหลัก ทั้งนี้ เราเลือก AP และ ORI เป็นหุ้นเด่นและคงคำแนะนำ “ซื้อ” กับคงคำแนะนำ “ถือ” SPALI, LH และ QH แต่คงให้ “ขาย” PSH กับ LPN
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย ความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาลและอัตราดอกเบี้ยเป็นช่วงขาลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
