บล.ทิสโก้:
PROPERTY : สัมมนา Agency for Real Estate Affairs แนวโน้ม 2H25-2026
ตลาดชะงักก่อนเข้าสู่การทรงตัว
ในการสัมมนา Agency for Real Estate Affairs สัปดาห์นี้ การอภิปรายมุ่งไปที่การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2025 จำนวนยูนิตเปิดใหม่รวมลดลงเหลือ 41,490 ยูนิต ลดลง 32.5% YoY กิจกรรมตลาดลงสู่จุดต่ำสุดใน 4Q25 โดยมีเพียง 7 โครงการใหม่ มูลค่าการเปิดตัวรวมอยู่ที่ 290.6 พันล้านบาท หดตัว 29.8% YoY แนวโน้มปี 2026 บ่งชี้ถึงการทรงตัว โดยคาดว่าการเปิดตัวจะเพิ่มขึ้นพื้นฐาน 5% และอาจเร่งตัวได้หากมีโครงการที่อยู่อาศัยสนับสนุนโดยรัฐผ่าน BOI การมุ่งเน้นเชิงกลยุทธ์ในการระบายสินค้าคงคลัง จำนวนยูนิตที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้น ขณะที่การเปิดตัวใหม่ลดลง ผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับการทำโครงการใน pipeline เดิมให้เสร็จ มากกว่าการเริ่มซัพพลายใหม่เชิงรุก ความระมัดระวังนี้ตามมาจากความกังวลด้านความปลอดภัยของผู้บริโภคหลังเหตุแผ่นดินไหวใน 1Q25 กลยุทธ์ปี 2026 จะเน้นการขายสต็อก Ready-to-Move (RTM) โดยสต็อกโครงการเสร็จแล้วปัจจุบันคิดเป็น 42.5% ของมูลค่าตลาดรวม
การปรับราคาและการพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์
ผลการวิจัยของ AREA ยืนยันว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังใช้กลยุทธ์ลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย ในขณะที่โครงการบ้านหรูที่เปิดตัวในปี 2025 ทำให้ราคาเฉลี่ยสูงขึ้นในตอนแรก แต่ผลสำรวจในภายหลังของโครงการเดียวกันแสดงให้เห็นว่าราคาลดลงอย่างมาก ความต้องการยังเปลี่ยนไปสู่บ้านแบบดูเพล็กซ์ ซึ่งให้ฟังก์ชันการใช้งานแบบบ้านในพื้นที่ขนาดเล็กกว่า ในทางกลับกัน ทาวน์เฮาส์ (TH) และบ้านเดี่ยว (SDH) มีจำนวนหน่วยที่ขายได้และระดับสินค้าคงคลังลดลง
การขยายโครงสร้างพื้นฐานขับเคลื่อนความต้องการในแต่ละโซน
การพัฒนายังคงกระจุกตัวอยู่ในศูนย์กลางภูมิภาคเชิงกลยุทธ์ โซน A (รังสิต-ปทุมธานี) และโซน H (บางนา-เทพรักษ์) เป็นผู้นำตลาด โดยโซน A โดดเด่นที่ 16% ของอุปทานทั้งหมด โดยได้รับการสนับสนุนจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีเขียว นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กระตือรือร้นที่จะค้นหาโอกาส “Blue Ocean” ได้เริ่มทำการสำรวจแผนที่ดิจิทัลในโซน K และ H แล้วเมื่อเร็ว ๆ นี้
การเปลี่ยนแปลงไปสู่การเช่าที่เน้นการคมนาคมขนส่ง
ความต้องการจากต่างประเทศเป็นเสาหลักสำคัญของตลาด โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ นักลงทุนจากจีน เมียนมาร์ และไต้หวันยังคงเป็นกลุ่มที่กระตือรือร้นที่สุด กลยุทธ์ “ซื้อเพื่อเช่า” กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นใกล้กับจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง โดยประมาณ 66% ของกลุ่มประชากรวัยหนุ่มสาวในปัจจุบันเลือกที่จะเช่ามากกว่าซื้อ เมื่อมองไปถึงปี 2026 การลงทุนจากต่างประเทศจะขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและความมั่นคงของอัตราดอกเบี้ยเป็นอย่างมาก
มุมมองที่ระมัดระวังและการกระจุกตัวของส่วนแบ่งการตลาด
จากคาดการณ์ในปัจจุบัน เราไม่คาดว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีความก้าวร้าวในปีนี้ เนื่องจากภาคส่วนนี้ยังคงอ่อนแอ ผู้เล่นหลักที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะยังคงได้รับส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้น เรายังคงให้ความสำคัญกับบริษัทขนาดใหญ่ที่มีความคุ้นเคยกับตลาดเป็นอย่างดี ผ่านสินค้าคงคลังจำนวนมากและ backlog อยู่จำนวนมาก ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” สำหรับ AP และ SIRI โดยมูลค่าที่เหมาะสมเท่ากับ 10.60 และ 1.80 บาท ตามลำดับ
