บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
ประมาณการ 4Q68F: กำไรหลักจะเป็นจุดพีคของปี
Event
ประมาณการ 4Q68F และปรับประมาณการกำไรกับราคาเป้าหมายใหม่
Impact
คาดกำไรปกติ 4Q68F ที่ 4.38 พันลบ. (+4.5% QoQ และ +12% YoY)
เราคาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการ 4Q68F จะเติบโต 12% YoY และ QoQ อยู่ที่ 1.2 หมื่นลบ.จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค และ เซ็นทรัล กระบี่ บวกกับรายได้จากธุรกิจไม่ใช่ค้าปลีกอาจเพิ่มขึ้นเท่าตัว QoQ จากการโอนคอนโด 2 โครงการ (นครสวรรค์ และนครปฐม) มูลค่ารวม 2.3 หมื่นลบ. และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากห้างเมกา บางนา และกองทรัสต์ CPN Retail REIT (CPNREIT.BK / CPNREIT TB) ในแง่ อัตรากำไรขั้นต้น เราคาดว่าจะอ่อนตัว QoQ ที่ 55% จากต้นทุนช่วงเริ่มดำเนินงานศูนย์การค้าใหม่ ๆ ขณะที่ รายจ่าย SG&A อาจเพิ่ม QoQ ช่วง high season แม้ กำไรหลัก 4Q68F จะเติบโตเด่น แต่กำไรสุทธิอาจแย่ลงเกือบ 20% QoQ จากไม่มีการบันทึกกำไรทางบัญชีเหมือนใน 3Q68 ที่ 1.24 พันลบ.
ปัจจัยขับเคลื่อนหลักปี 2569F–70F
CPN จะเริ่มดำเนินการศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์, ขอนแก่นและภูเก็ต โซน luxury ในช่วง 2–3Q69 โดยที่ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่ เซ็นทรัล พหลโยธินจะเปิดปลายปีนี้ ขณะที่ คอนโด ฯ Dusit residences มูลค่า 1.7 หมื่นลบ.ที่ CPN ถือหุ้น 30% (ขายได้แล้ว 95%) ส่วนใหญ่จะโอนในปี 2569 ซึ่งจะช่วยหนุนส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วม มองข้ามไปปี 2570 ปัจจัยหนุนหลักคือการรับรู้รายได้เต็มปีของเซ็นทรัล พหลโยธินและการเปิดศูนย์ใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล สยามสแควร์และพระราม 9 ใน 2H70 ในแง่บวก รายได้จากโรงแรมและที่อยู่อาศัยน่าจะฟื้นตัวจากฐานปี 2568 ต่ำ โดยมีคอนโด 3 โครงการมูลค่ารวม 3.3 พันลบ. (+37.5% YoY) และอีก 3 โครงการมูลค่ารวม 4.9 พันลบ. (+48% YoY) จะแล้วเสร็จในปี 2569 และ 2570 ตามลำดับ ส่วนกรณีการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้ข้อสรุปแล้ว โดยกลุ่มเซ็นทรัลต้องลงทุน ปรับปรุงครั้งใหญ่รวม 4.5 พันลบ.ภายใน 4 ปี เพิ่มเติมจากค่าเช่าอย่างน้อย 4.2 หมื่นลบ.สำหรับสัญญา 30 ปี (ปลายปี 2571–2601) ขณะนี้ CPN ยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดโครงการดังกล่าว
กำไรปกติปี 2568F จะโตเล็กน้อยส่วนปี 2569F จะเร่งเติบโตในอัตราเลขสองหลัก
เราปรับประมาณการกำไรปี 2568F–69F เล็กน้อย โดยคาดรายได้ค่าเช่าและบริการปี 2568F จะเติบโต 6% YoY และปี 2569F ที่ 8% YoY หลัก ๆ จากการเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ ด้านธุรกิจที่ไม่ใช่ค่าเช่าปี 2568F อาจหดตัว 34% YoY จากธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยชะลอ แต่คาดปี 2569F จะฟื้นตัวราว 10% จากการโอนคอนโด ฯ เพิ่ม ในแง่ อัตรากำไรขั้นต้นของรายได้ค่าเช่าและบริการ ปี 2568F-70F คาดจะทรงตัวที่ 59% ต่อปี และคาดอัตรากำไรขั้นต้นไม่ใช่ธุรกิจค้าปลีกจะอยู่ราว 43–45% ต่อปี นอกจากนี้ ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมปี 2569F–70F น่าจะเร่งตัวขึ้นจากการโอนโครงการ Dusit residences
Valuation & Action
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” และปรับเพิ่มราคาเป้าหมาย DCF ขึ้นใหม่เป็น 70 บาท (WACC ที่ 7.5% และ terminal growth ที่ 1%) จากเดิม Bt67.00 หลักๆจากการปรับเพิ่ม EBITDA margin เป็น 63-64% จากเดิมราว 61-62%
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้น ของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
