บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Asset Wise (ASW.BK/ASW TB)
ธุรกิจที่ภูเก็ตเป็นตัวหลักขับเคลื่อนการเติบโต
Event
ภาพรวมธุรกิจในปี 2568 และแผนธุรกิจปี 2569 กับแนวโน้มพรีเซล 1Q69
Impact
สรุปภาพรวมในปี 2568
ASW ได้ก่อตั้งขึ้นในปี 2547 และเป็นที่รู้จักจากความแข็งแกร่งในตลาดคอนโดฯ ทำเลใกล้มหาวิทยาลัยรวมถึงคอนโดฯในพื้นที่ประชากรอาศัยหนาแน่นสูงและใกล้ระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯ กับพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยหลังจากเข้าซื้อกิจการบริษัท Rhom Bho Property (TITLE.BK / TITLE TB) ในภูเก็ตช่วงกลางปี 2566 ทำให้พรีเซลปี 2568 ของ ASW พุ่งขึ้น 67% อยู่ที่ 2.34 หมื่นลบ. (56% มาจากภูเก็ตผ่าน TITLE และ 44% จาก ASW และ JV) จาก 1.4 หมื่นลบ.ปี 2565 ขณะที่ มูลค่าโครงการเปิดใหม่และรายได้ก็เพิ่มขึ้นเช่นกันที่ 2.36 หมื่นลบ. (จาก 1.07 หมื่นลบ.ปี 2565) และมากกว่า 1.05 หมื่นลบ. (จาก 6 พันลบ.ปี 2565) ตามลำดับ
แผนธุรกิจปี 2569
ตามแผนธุรกิจปี 2569 ของ ASW แนะว่ามูลค่าโครงการเปิดใหม่จะลดลง 26% YoY อยู่ที่ 1.76 หมื่นลบ.และคาดพรีเซลแย่ลง 21% YoY ที่ 1.85 หมื่นลบ. หลัก ๆ มาจากจำนวนโครงการคอนโดใหม่ที่ลดลง โดยมีมูลค่าเพียง 1.43 หมื่นลบ. (-34%) สวนทางกับยอดโอนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 56% YoY อยู่ที่ 1.70 หมื่นลบ. จากโครงการที่ไม่ใช่ JV ที่ 1.25 หมื่นลบ. (+45% YoY) กับโครงการ JV ที่ 4.5 พันลบ. (+101% YoY) ส่งผลให้รายได้รวมคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 32% YoY อยู่ที่ 1.25 หมื่นลบ. ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการทั้งหมด 11 โครงการมูลค่ารวม 2.68 หมื่นลบ. (ขายได้แล้ว 75%) ที่กำหนดแล้วเสร็จและโอนในปี 2569 ขณะที่ ASW ผ่าน TITLE มีสัดส่วนการลงทุนในภูเก็ตสูงที่สุดเมื่อเทียบกับ Sansiri (SIRI.BK/SIRI. TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) ซึ่งต่างก็มีโครงการในภูเก็ตเช่นกัน
พรีเซล 1Q69
พรีเซล 1Q69 ของ ASW อยู่ที่ 6.85 พันลบ. (+16% QoQ แต่ -18% YoY) คิดเป็น 37% ของ guidance ทั้งปีของบริษัท ขณะที่ มูลค่าโครงการเปิดใหม่รวมอยู่ที่ 4.85 พันลบ. (2 โครงการในกรุงเทพฯ และ 1 โครงการในภูเก็ต) ส่วนโครงการที่มียอดพรีเซลสูงในไตรมาสแรกของปีนี้ ได้แก่: โครงการเปิดใหม่ที่ เบียนคา ไทเทิล หาดสุรินทร์ ภูเก็ต, บัลโคนี่ ชายหาดนันยาง ภูเก็ต, โครงการใหม่เคฟ คาร์นิวัล รังสิต (แคมปัสคอนโด low rise 8 ชั้น), เดอะ โมเดวา (คอนโดฯ ใกล้หาดบางเทา จังหวัดภูเก็ต) และ คอนโดฯ เดอะคาตาเบลโล ชายหาดกระตะ ภูเก็ต
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ต
บริษัทที่ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก (Coldwell Banker Richard Ellis: CBRE) ล่าสุดรายงานว่าอุปทานคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะในช่วงปี 2569F–70F เป็นนัยว่าการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นในอนาคต ขณะที่ อัตราการขายสะสม (cumulative sales rate) ยังถือว่าแข็งแกร่งอยู่ราว 70-71% เมื่อพิจารณาถึงแผนการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ (ตลท.) ทาง CBRE คาดว่าจำนวนโครงการเปิดใหม่ปี 2569F จะใกล้เคียงกับปี 2568 แต่สำหรับตลาดวิลล่าในภูเก็ต CBRE คาดว่าปี 2569F จะมีโครงการเปิดใหม่ลดลงราว 30% YoY จากการแข่งขันสูง โดยที่ในหลายโครงการที่วางแผนเปิดใน 2H68 ถูกเลื่อนหรือยกเลิกไปเนื่องจากบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯระมัดระวังมากขึ้น ส่วนข้อมูลจาก ddproperty.com ชี้ว่าอัตราผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ย (rental yield) ของภูเก็ตสูงสุดอยู่ที่ 6.36% ใน มิ.ย. 2567 ก่อนจะลดลงเหลือ 5% ใน ก.พ. 2569
Valuation & action
ขณะนี้ consensus ประเมินกำไรปี 2569F จะเติบโต 26% YoY อยู่ที่ 1.4 พันลบ.และปี 2570F จะโตต่ออีก 20% YoY อยู่ที่ 1.7 พันลบ. ใน backlog รวมมูลค่า 3.4 หมื่นลบ. คาดว่าราว 60-70% จะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2569 ส่วน consensus จาก Settrade รวบรวมคำแนะนำหุ้น ASW ว่าซื้อ 3 ราย และไม่มีคำแนะนำถือกับขาย ราคาเป้าหมายเฉลี่ยอยู่ที่ 8.32 บาท หรือจะมี upside ราว 15% จากราคาปิดล่าสุด ปัจจุบัน ASW เทรดที่ PE ปี 2569F ราว 4.8x ซึ่งต่ำยังกว่าค่าเฉลี่ย PE ของหุ้นในกลุ่มอสัหาฯ ที่ราว 7x
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้นท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน การขึ้นอัตราค่าแรงงานขั้นต่ำและมีหนี้สินมีภาระดอกเบี้ย (net gearing) สูง
