บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector ยอดพรีเซลรวม 1Q69F ลดลงทั้ง YoY และ QoQ (Neutral Maintained)
Event
แนวโน้มพรีเซล 1Q69
Impact
พรีเซลรวม 1Q69 อ่อนตัวลง
พรีเซลรวมของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่คาดว่าจะลดลง 11% YoY และ 3% QoQ อยู่ที่ 4.8 หมื่นล้านบาท หลัก ๆ มาจากพรีเซลโครงการแนวราบแย่ลงที่ 2.7 หมื่นล้านบาท (-10% YoY และ -9% QoQ) แต่พรีเซลคอนโดฯ ยังทรงตัวแข็งแกร่งที่ 2.1 หมื่นล้านบาท (ใกล้เคียงกับ 3 ไตรมาสก่อนหน้า) ทั้งนี้ พรีเซลรวมใน 1Q69 คิดเป็น 23% ของ guidance ทั้งปีนี้ของบริษัทที่ 2.12 แสนล้านบาท (+7% YoY)
ผู้ที่ทำผลงานเด่นและด้อยใน 1Q69
ปัจจุบัน AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ยังคงเป็นผู้นำตลาดด้วยพรีเซลสูงที่ 1.12 หมื่นล้านบาท (-7% YoY และ -20% QoQ) ตามด้วย Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)* ที่ 1.095 หมื่นล้านบาท (-18% YoY แต่ +18% QoQ) Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ที่ 7.7 พันล้านบาท (+15% YoY และ +33% QoQ) และ AssetWise ที่ 6.85 พันล้านบาท (-18% YoY แต่ +16% QoQ) โดยมีเพียง SPALI รายเดียวที่พรีเซลยังเติบโตได้ทั้ง YoY และ QoQ จากความสำเร็จของการเปิดตัวโครงการคอนโด “ศุภาลัย ลอฟท์ ท่าพระ–อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 50%) สวนทางกับ SC Asset (SC.BK/SC TB) และ Land and Houses (LH.BK/LH TB)* ที่มีพรีเซลลดลงอยู่ที่ 3.3 พันล้านบาท (-16% YoY และ -48% QoQ) และ 2.85 พันล้านบาท (-22% YoY และ -15% QoQ) ตามลำดับ ขณะที่ยอดขายรวมจากงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 49” (19–22 มี.ค. 69) อยู่ที่ 1.0 หมื่นล้านบาท (ลดลงจาก 1.3 หมื่นล้านบาทในครั้งก่อนหน้า)
แนวโน้มพรีเซลและกำไร 2Q69F
พรีเซลรวม 2Q68 เคยแตะจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.1 หมื่นล้านบาท จากผลกระทบแผ่นดินไหวในกรุงเทพฯ ช่วงปลายมี.ค. 68 ขณะที่ความตึงเครียดในตะวันออกกลางอาจกดดันให้พรีเซล 2Q69F อ่อนตัว QoQ แต่ยังคงสูงขึ้น YoY ด้านกำไร 1Q69F เราคาดกำไรรวมจะอยู่ราว 3.8 พันล้านบาท (ลดลง QoQ แต่เพิ่มขึ้น YoY) การที่มีโครงการคอนโดฯ ใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นที่ถึงกำหนดโอนใน 2Q69F (Figure 3) และโอกาสรับรู้กำไรได้จากการขายสินทรัพย์ต่าง ๆ ใน 2H69F เราจึงคาดว่าโมเมนตัมกำไรจะเร่งตัวในช่วงครึ่งหลังของปี ทั้งนี้ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) และ SIRI มีคอนโดพร้อมโอนรายละ 10 โครงการในปีนี้ ขณะที่เราคาดว่ากำไร 4Q69F ของ LH จะโดดเด่นจาก i) การโอนคอนโด “วัน เวลา” มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท (ขายได้แล้ว 57%) และ ii) มีกำไรพิเศษจากการขายอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ และโรงแรมในย่านสุรวงศ์ กรุงเทพฯ
ประมาณการกำไรปี 2569F ของเราอาจมี downside risk
ปัจจุบันความตึงเครียดในตะวันออกกลางส่งผลให้ทั้งราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมประเมินว่าต้นทุนพัฒนาโครงการ (development cost) อาจเพิ่มขึ้น 7–8% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยใหม่จะเพิ่มขึ้นอีก 4–5% แต่อย่างไรก็ดี เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีสต๊อกบ้านคงค้างในมือมากกว่า 6 เดือน ดังนั้นผลกระทบดังกล่าวน่าจะเริ่มเห็นชัดเจนขึ้นช่วงปลายปี นอกจากนี้การปรับลดประมาณการ GDP ลงจะสะท้อนถึงอุปสงค์อสังหาฯ ที่ชะลอตัว ด้วยสาเหตุจากปัจจัยดังกล่าว เราจึงมองว่าประมาณการกำไรรวมปี 2569F ของเราที่ 21.6 พันล้านบาท (+17% YoY) จะมี downside
Valuation & Action
เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ “เท่ากับตลาดฯ” โดยเลือกทั้ง LH (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 4.70 บาท) และ AP (ซื้อ ราคาเป้าหมาย 10.20 บาท) เป็นหุ้นเด่น ขณะที่แนะนำ “ซื้อ” ORI (ราคาเป้าหมาย 2.42 บาท) ในฐานะเป็นหุ้น turnaround และ SIRI ส่วน SPALI, LPN, QH และ PSH แนะนำ “ขาย”
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาล และอัตราดอกเบี้ยเป็นช่วงขาลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลัง ท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน รวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็ก หลังจากเกิดการผิดนัดชำระดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
