บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
ปรับลดความคาดหวัง
Event: อัปเดตธุรกิจ
Impact
ธุรกิจค้าปลีกกลับมาแข็งแกร่งตามปกติ
ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ยังแข็งแกร่ง ด้วยรายได้ 1Q68 เติบโต 9% YoY จาก occupancy rate แข็งแกร่งที่ 91% ส่วนอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจให้เช่าเพิ่มอย่างมีนัยสำคัญที่ 60% ใน 1Q68 จาก 56-58% ปี 2567 โดยที่ CPN ดูจะเชื่อมั่นว่าภาพรวม sentiment ลดลงท่ามกลางสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่ยากลำบากในปัจจุบัน ดังนั้นจึงเลือกเดินธุรกิจเชิงรุกมากขึ้นในการปรับสัดส่วนผู้เช่า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและผลการดำเนินงานรวมให้ดีขึ้น ขณะที่โครงการเซ็นทรัล พาร์ค สีลม ซึ่งจะเปิดในเดือน ส.ค. 68 มียอดจองพื้นที่เช่า (OR) สำนักงานแล้วกว่า 50% และพื้นที่ค้าปลีกกว่า 85% ส่วนโครงการเซ็นทรัล กระบี่ ซึ่งจะเปิดใน 4Q68 ผลการดำเนินงานยังคงทำได้ตามเป้า โดยคาด OR ก่อนเปิดโครงการไว้ที่ >75%
ธุรกิจที่ไม่ใช่ค้าปลีกชะลอตัว
Occupancy rate กลุ่มโรงแรมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นที่ 76% ใน 1Q68 เทียบกับ 67% ใน 1Q67 และ 73% ใน 4Q67 แต่รายได้ต่อห้องต่อคืน (RevPar) ทรงตัวอยู่ราว 2,554 บาท ขณะที่อัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ARR) ขยับลงที่ 3,880 บาท ตามสัดส่วนรายได้จากโรงแรมใหม่ที่เน้นตลาดกลางและล่างภายใต้แบรนด์ Centara และ Go มีมากขึ้น ภายหลังจากจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอตัวลง CPN ได้ปรับลดแผนการขยายจำนวนห้องพักโรงแรมในช่วง 5 ปีข้างหน้าลงเหลือ +1,000 ห้องภายในปี 2572 (เทียบกับ 1,681 ห้อง ณ สิ้นปี 2567)
ในด้านธุรกิจที่อยู่อาศัย CPN ได้ปรับลด guidance รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยในปีนี้ลงอยู่ระหว่าง -10% ถึง 0% จากแผนเดิมที่คาดว่าจะทรงตัว YoY นอกจากนี้ CPN ยังเลื่อนการเปิดโครงการคอนโดฯ Phyll รัตนาธิเบศร์ ไปเป็นปีหน้า ดังนั้น โครงการใหม่ ๆ ที่จะเปิดตัวในปีนี้จะมี 9 โครงการ มูลค่ารวม 15.8 พันล้านบาท ลดลงจากแผนเดิมที่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 17.5 พันล้านบาท
คาดกำไรปี 2568F โตได้เล็กน้อยเพียง 2% และจะฟื้นตัวแรงเป็นตัวเลขสองหลักในปี 2569F
เราประเมินกำไรสุทธิปี 2568F จะเพิ่มเพียง 2% YoY บนสมมติฐานรายได้ค่าเช่าและบริการโต +5% YoY และรายได้จากธุรกิจโรงแรมโต +30% YoY แต่รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยทรุดลง -15% YoY โดย backlog ณ สิ้น 1Q68 ที่ 6.8 พันล้านบาท จะรับรู้เป็นรายได้ 1.8 พันล้านบาทในปีนี้ และที่เหลืออีก 5 พันล้านบาทในปีหน้า ส่วนปี 2569 เราคาดกำไรเติบโตเด่น 12% YoY ที่ 1.915 หมื่นล้านบาท หนุนจากพื้นที่เช่าที่มากขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ได้แก่ เซ็นทรัล พหลโยธิน, เซ็นทรัล ขอนแก่น, เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์, เซ็นทรัล ภูเก็ต (ส่วนต่อขยายสินค้าลักซ์ชัวรี) และเซ็นทรัล พาร์ค และเซ็นทรัล กระบี่เปิดเต็มรูปแบบ
นอกจากนี้ มีโครงการที่อยู่ในแผนพัฒนาอีก ได้แก่ สยามสแควร์ มอลล์ มูลค่า 9 พันล้านบาท และรามอินทรา มอลล์ มูลค่า 6 พันล้านบาท ซึ่งจะเปิดใน 3Q70 และ 4Q70 ตามลำดับ
Valuation & Action
เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย DCF ที่ 63 บาท ขณะนี้ CPN เทรดที่ค่าเฉลี่ย P/E และ P/B ใกล้ -2 S.D. ท่ามกลาง net gearing ที่ต่ำเพียง 0.5x และการขยายธุรกิจในอนาคตที่ชะลอออกไปก่อน ทำให้มี upside จาก dividend payout ratio, การซื้อหุ้นคืน และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ใหม่ ๆ
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
