บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector: พรีเซล 2Q68 ตกต่ำและอาจมีการปรับลดกำไรลงอีกรอบ
Event: อัปเดตแนวโน้มพรีเซลและคาดแนวโน้มกำไรใน 2Q68
Impact
พรีเซลรวม 2Q68 แย่กว่าคาด โดยร่วงลง 22% QoQ และ 36% YoY
พรีเซลรวมใน 2Q68 ของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ จดทะเบียนที่เราศึกษาอยู่ อ่อนแอลงอยู่ที่ 2.85 หมื่นล้านบาท (-22% QoQ และ -36% YoY) ซึ่งต่ำกว่าเราคาดไว้ที่ 3.1 หมื่นล้านบาท ขณะที่ยอดพรีเซลรวมใน 1H68 อยู่ที่ 6.5 หมื่นล้านบาท (-20% YoY) ก็ต่ำกว่าเราคาดเช่นกันที่ 6.8 หมื่นล้านบาท โดยคิดเป็น 20% ของ guidance ทั้งปี อีกทั้งเหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงเมื่อปลายเดือนมีนาคม 2568 ได้ฉุดให้ sentiment ในปัจจุบันแย่ลงไปอีก ทางด้าน Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)* ซึ่งมีฐานพรีเซล 1Q68 สูง ยิ่งกระทบหนักที่สุด โดยพรีเซลร่วงลงแรง 42% QoQ ตามด้วย Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) ที่ -40% QoQ, AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ที่ -32% QoQ, Origin Property (ORI.BK/ORI TB) ที่ -25% QoQ และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* ที่ -22% QoQ สวนทางกับพรีเซลของทั้ง SC Asset (SC.BK/SC TB) และ LPN Development (LPN.BK/LPN TB) ที่เติบโตดีที่ 46% และ 18% QoQ ตามลำดับ ผลจากฐานต่ำ อย่างไรก็ดี เราประเมินว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่าง Land and Houses (LH.BK/LH TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB)* จะมียอดพรีเซลเติบโตขึ้นราว 8% QoQ
พรีเซลคอนโดมิเนียมทรุดหลังเกิดแผ่นดินไหวล่าสุด
จากยอดพรีเซลรวม 2Q68 ประกอบด้วย 2.0 หมื่นล้านบาท (-9% QoQ) จากโครงการแนวราบและอีก 8.2 พันล้านบาท (-43% QoQ) จากโครงการคอนโดมิเนียม ขณะที่เราพบว่าพรีเซลคอนโดมิเนียม 2Q68 แตะจุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ส่วนหนึ่งมาจากการยกเลิกยอดจองหลังเกิดแผ่นดินไหวเป็นหลัก สำหรับพรีเซลโครงการแนวราบ 1H68 ลดลง 10% YoY อยู่ที่ 4.27 หมื่นล้านบาท แต่พรีเซลคอนโดมิเนียมลดลงมากกว่าถึง 35% YoY อยู่ที่ 2.25 หมื่นล้านบาท อีกทั้งเราพบว่า SIRI ซึ่งเป็นผู้นำตลาดด้านพรีเซลในปัจจุบันมีพรีเซล 1H68 ที่ 2.1 หมื่นล้านบาท ตามด้วย AP ที่ 2.0 หมื่นล้านบาท ส่วนพรีเซล 1H68 ของ Ananda (ANAN.BK/ANAN TB) ลดลงมากที่สุดถึง 42% YoY อยู่ที่ 5.2 พันล้านบาท
แนวโน้มกำไร 2Q68F
เราคาดว่ากำไรหลัก 2Q68F ที่จะออกมาน่าจะยังคงเปราะบาง โดยที่ PSH อาจเกิดผลขาดทุนจากพรีเซลอ่อนแอกว่าคาดไปมาก ส่วนกำไรหลักของ QH น่าจะยังคงติดลบเช่นเดียวกับ 1Q68 แต่ทว่ากำไรก้อนใหญ่จากบริษัทร่วมต่าง ๆ จะช่วยหนุนกำไรสุทธิ อย่างไรก็ดี เราคาดว่ากำไรของ QH และ ORI จะแผ่วลงทั้ง YoY และ QoQ แต่หากมองแง่บวก น่าจะได้เห็นกำไรของ AP, SPALI และ LPN ฟื้นตัว QoQ จากฐาน 1Q68 ต่ำเป็นเพราะมียอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่มาก ทางด้านธุรกิจหลักของ LH อาจยังอ่อนแอต่อเนื่องแต่กำไรจากการขายสินทรัพย์ในสหรัฐอเมริกามูลค่า 700 ล้านบาท จะช่วยหนุนกำไรสุทธิให้เติบโต QoQ ได้ แม้เราคาดว่ากำไรสุทธิรวม 2Q68F จะดีขึ้นราว 20% QoQ ก็ตาม แต่ตัวเลข 1H68 ก็ยังคงอ่อนแอโดยลดลงถึง 35-40% YoY
Valuation & Action
เรายังคงมองเชิงลบต่อแนวโน้มของภาคธุรกิจอสังหาฯ ผลจากอัตราภาษีศุลกากรนำเข้าใหม่ของสหรัฐฯ ที่ได้ประกาศไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ในอัตรา 36% อาจส่งผลต่ออัตราการเติบโต GDP ที่ต่ำลงผิดปกติ ซึ่งอาจมีผลเชิงลบต่อกำลังซื้อและอุปสงค์ในภาคอสังหาฯ ของประชาชนอีกด้วย กรณีนี้เป็นนัยว่าตลาดอาจมีการปรับลดกำไรลงอีกรอบราว 5-10% ทั้งนี้ประมาณการกำไรสุทธิรวมของเราต่ำกว่าตลาดที่ 3% สำหรับปี 2568F และ 7% สำหรับปี 2569F ปัจจุบัน เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ “ต่ำกว่าตลาดฯ” โดยที่เราให้คำแนะนำ “ถือ” AP, SPALI และ LH และแนะนำให้ “ขาย” QH, LPN, PSH และ ORI
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย ความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่จากรัฐบาลและอัตราดอกเบี้ยเป็นช่วงขาลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลัง ท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน รวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็ก หลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
