SIRI ความต้องการกลุ่มที่อยู่อาศัยกลุ่มหรูชะลอตัว

• เราได้มีโอกาสเยี่ยมชมโครงการบ้านระดับลักซัวรี่ของ SIRI อย่าง นาราสิริ บางนา กม.10 ซึ่งเป็นโครงการล่าสุด ภายใต้กลุ่มโครงการแสนสิริ 10 อีสต์ แม้ว่าโครงการเช่นเดียวกันนี้จะได้รับการตอบรับที่ดีมากในย่านกรุงเทพกรีฑา แต่สถานการณ์ในย่านบางนากลับแตกต่างออกไป นอกจากการแข่งขันจากบ้านสร้างเองและกลุ่มบ้านที่มีความหลากหลายกว่าในย่านบางนาเมื่อเทียบกับย่านกรุงเทพกรีฑาแล้ว ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มบ้านลักซัวรี่ยังใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น จากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่อ่อนแอโดยหลังเปิดตัวโครงการในช่วงปลายไตรมาส 2/2568 ปัจจุบันขายไปได้เพียง 3 ยูนิต (4.1 พันลบ. 56 ยูนิต ราคา 65-170 ลบ./ยูนิต) จากที่สร้างเสร็จทั้งหมด 13 ยูนิต อย่างไรก็ตาม โครงการที่มีระดับราคาที่ต่ำกว่าในชุมชนนี้ คือ เศรษฐสิริ บางนา กม.10 (2.3 พันลบ. และ 71 ยูนิต) ได้รับการตอบรับที่ดีกว่า โดยขายแล้ว 27 ยูนิตหลังเปิดตัวในไตรมาส 4/2567

• จากความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมไตรมาส 3/2568 ที่ฟื้นตัวขึ้นในระดับปานกลางจากระดับต่ำผิดปกติในไตรมาส 2/2568 เราคาดว่ายอดขายและยอดโอนไตรมาส 3/2568 จะไม่ต่างจากยอดขาย 7.8 พันลบ. และ 9.1 พันลบ. ในไตรมาส 2/2568 มากนัก ยอดขายของโครงการคอนโดใหม่ 3 โครงการที่เปิดตัวไปแล้วในไตรมาส 3/2568 โดยเฉลี่ยอยู่ในระดับปานกลาง โดยโครงการ วาลเลส เฮ้าส์ (2.8 พันลบ. และ 408 ยูนิต), ไวด์เด็น บาย แสนสิริ (3.1 พันลบ. และ 215 ยูนิต) และ เดอะ เบส เออร์เบิน พระราม 9 (1.7 พันลบ. และ 311 ยูนิต) สร้างยอดขายได้ 40% และ 16% และ 10% ตามลำดับ แม้ว่า SIRI จะสร้างยอดขายที่แข็งแกร่งถึง 1 พันลบ. จากการขายบ้านตัวอย่างในการส่งเสริมการขายล่าสุด แต่ GPM ของยูนิตเหล่านี้จะต่ำกว่าระดับปกติที่ประมาณ 30% มาก กำไรจากการจัดตั้ง JV ใหม่และรายได้ที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรม ของ The Standard จะเป็นปัจจัยหนุนกำไรไตรมาส 3/2568 ซึ่งเราคาดว่าน่าจะสูงกว่า 1 พันลบ.

แนวโน้มที่แข็งแกร่งในไตรมาส 4/2568

• ในปัจจุบัน แม้เราเห็นว่าแนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยจะยังคงมีความน่าท้าทายสูง แต่เราคาดว่า SIRI จะสามารถเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งทั้งในด้านยอดขายและการโอนกรรมสืทธิ์ในไตรมาส 4/2568 นอกจากจะเป็นไตรมาสที่คาดว่าจะมีโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในปี 2568 (มูลค่า 1.84 หมื่นลบ. เทียบกับ 5.2 หมื่นลบ. ที่วางแผนไว้ทั้งปี 2568) แล้ว SIRI ยังมีคอนโดที่สร้างเสร็จใหม่ 9 แห่ง ซึ่งมี Backlog มูลค่า 5.4 พันลบ. (โดย 4 โครงการ ได้แก่ โฟล บาย แสนสิริ, ดีคอนโด เซ็นส์ ดีคอนโด คาล์ม คอนโด และ เดอะ มูฟ สุขุมวิท 107 จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายไตรมาส 3/2568) เมื่อรวมปัจจัยเหล่านี้กับกำไรที่อาจเกิดขึ้นจากโครงการร่วมทุนใหม่และรายได้ที่เกี่ยวข้องกับดีล The Standard ส่งผลให้เราคาดว่า กำไรไตรมาส 4/2568 จะเติบโตทั้ง YoY และ QoQ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดของกำไรรายไตรมาสในปี 2568

มุมมอง KS

• แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 1.74 บาท แม้ว่าแนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 3/2568 จะไม่น่าตื่นเต้นและสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่ไม่เอื้ออำนวยในไตรมาส 3/2568 อาจไม่ใช่ปัจจัยบวกต่อราคาหุ้นในระยะสั้น แต่เรามองว่า SIRI อยู่ในสถานะที่ดีที่จะดึงดูดความต้องการที่อยู่อาศัยเมื่ออุปสงค์กลับมาอีกครั้ง นอกจากนี้ SIRI ยังซื้อขายด้วย PER ปี 2568 ที่ไม่แพงที่ 5.9 เท่า และ DY ปี 2568 ที่แข็งแกร่งที่ 8.4% แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่อาจเกิดขึ้นอาจทำให้เกิด upside risk ต่อประมาณการล่าสุดของเรา