บล.เอเซีย พลัส:
SPALI ปี 2569 หวังฟื้นตัว ท่ามกลางปัจจัยท้าทาย
Flash Points
• แม้ปี 2569 ภาพตลาดอสังหาฯ จะยังเต็มไปด้วยความท้าทายในหลายมิติ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันในตลาดฯ แต่บริษัทมองสถานการณ์ปีนี้น่าจะดีกว่าปี 2567-2568 ขณะที่การแข่งขันด้านราคาคาดลดน้อยลงในช่วงครึ่งหลังของปี หลังสต็อกเดิมในตลาดเริ่มน้อยลง และ Supply ใหม่เพิ่มไม่มาก
• กลยุทธ์บริษัท ยังคงเดินหน้าสร้างการเติบโตต่อเนื่อง ผ่านการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ทั้งในไทย ลงทุนเพิ่มตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลีย และขยายสู่ธุรกิจใหม่ เช่น คลังสินค้า ภายใต้จุดแข็งจากการมีสถานะการเงินแข็งแกร่ง ด้วย Net Gearing 0.6-0.7 เท่า
Impact Insight
• 4Q68 คาดกำไร 1.25 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% QoQ แต่ลดลง 37% จากฐานสูงมากระดับ 2 พันล้านบาทงวดปีก่อน โดยการฟื้นตัวจาก 3Q68 มาจากยอดโอนฯ ทั้งแนวราบ คอนโดฯ และการขายพื้นที่ออฟฟิศ Icon สาทร รวมถึงการคุมค่าใช้จ่าย ชดเชยกับมาร์จิ้นขายที่คาดอ่อนตัวจากงวดก่อน เหตุจากโอนฯ คอนโดฯ ลดลง และโปรโมชั่นด้านราคา
• หากกำไร 4Q68 เป็นไปตามคาด จะทำให้กำไรปี 2568 สอดคล้องกับประมาณการที่ 3.92 พันล้านบาท (-37% YoY) แรงกดดันจากภาพตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว และการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่น้อยลง ตลอดจนผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว และการแข่งขันในตลาดที่สูง
• คงประมาณการปี 2569 เนื่องจากสมมติฐานหลักไม่ต่างจากเป้าบริษัทอย่างมีนัยฯ โดยประเมิน Presale 2.86 หมื่นล้านบาท และยอดโอนฯ 2.6 หมื่นล้านบาท โดยรวมคาดกำไร 4.78 พันล้านบาท ฟื้นตัว 22% จากปีก่อน
• หากพิจารณารายไตรมาส คาดไต่ขึ้นเป็นขั้นบันได ตามการเปิดโครงการแนวราบและการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ โดยปีนี้มีคอนโดฯ ใหม่ 3 โครงการ ขณะที่ 1Q69 ประเมินเป็นจุดต่ำสุดของปี คาดกำไรอ่อนตัว QoQ ตามฤดูกาล แต่มองดีขึ้นจาก 1Q68 ที่มีฐานต่ำ เนื่องจากเริ่มโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ Supalai Sense ศรีนครินทร์ มูลค่า 1 พันล้านบาท (ขาย 40%) ปลาย 1Q69
Execution
• แม้ราคาเต็มมูลค่า แต่ด้วยทิศทางกำไร 4Q68 คาดฟื้นตัว QoQ การกลับมาเติบโตของกำไรปี 2569 และความแข็งแกร่งของฐานะการเงิน ทำให้สามารถจ่ายปันผลสม่ำเสมอ คาดเงินปันผล 2H68 อย่างน้อย 0.55 บาท/หุ้น หรือราว 3% และทั้งปี 2569 คาดราว 6.6% จึงคงแนะนำ Neutral ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 ที่ 17.20 บาท (อิง PER 7 เท่า)
คาดกำไร 4Q68 ดีขึ้น QoQ แต่ลดลง YoY
งวด 4Q68 คาดกำไรสุทธิ 1.25 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% QoQ แต่ลดลง 37% จากฐานสูงมากระดับ 2 พันล้านบาทงวดปีก่อน โดยการฟื้นตัวจาก 3Q68 มีแรงขับเคลื่อนจากการรับรู้รายได้ขายอสังหาฯ คาดสูงขึ้น 14% QoQ เท่ากับ 7.15 พันล้านบาท (สัดส่วนแนวราบ 78% และคอนโดฯ 22%) เกิดจากการส่งมอบต่อเนื่องของ Backlog แนวราบคงค้าง การขายโอนคอนโดฯ พร้อมอยู่ และการขายพื้นที่อาคารสำนักงานในโครงการ Supalai Icon สาทร มูลค่ากว่า 200 ล้านบาท ตลอดจนการคุมค่าใช้จ่ายขายบริหารอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ SG&A/Sales คาดลดลงอยู่ที่ 13.6% เทียบกับ 15.3% งวดก่อน โดยสามารถชดเชยกับมาร์จิ้นขายฯ ที่คาดลดลงจากเฉลี่ย 35.8% งวด 3Q68 มาอยู่ที่ 33.8% เหตุจากสัดส่วนโอนฯ คอนโดฯ ลดลง (22% เทียบกับ 24% งวดก่อน) ซึ่งปกติมาร์จิ้นกลุ่มคอนโดฯ ดีกว่าแนวราบ บวกกับการทำโปรโมชั่นด้านราคาเพื่อกระตุ้นการขายโอนฯ ส่งท้ายปี นอกจากนี้ ส่วนแบ่งกำไรคาดลดลง 15% QoQ ตามการโอนกรรมสิทธิ์โครงการอสังหาฯ ออสเตรเลียที่ลดลงจากงวดก่อน
หากกำไร 4Q68 เป็นไปตามคาด จะทำให้กำไรสุทธิทั้งปี 2568 สอดคล้องกับประมาณการที่ 3.92 พันล้านบาท (-37% YoY) แรงกดดันจากภาพตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว และการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่น้อยลง โดยมีเพียง 1 โครงการ เทียบกับ 5 โครงการในปี 2567 ตลอดจนผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหว และการแข่งขันในตลาดที่สูง ล้วนเป็นปัจจัยกดดันต่อยอดโอนฯ และมาร์จิ้น บดบังปัจจัยบวกจากส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมที่คาดเพิ่มขึ้นเท่าตัว จากการลงทุนเพิ่มในโครงการอสังหาฯ ออสเตรเลีย จาก 12 โครงการ เป็น 24 โครงการ
ปี 2569 แม้ท้าทาย แต่ยังตั้งเป้าเติบโต
แม้ปี 2569 ภาพตลาดอสังหาฯ จะยังเต็มไปด้วยความท้าทายในหลายมิติ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันในตลาดฯ แต่บริษัทมองสถานการณ์ปีนี้น่าจะดีกว่าปี 2567-2568 ขณะที่การแข่งขันด้านราคาคาดลดลงในช่วงครึ่งปีหลัง หลังสต็อกเดิมในตลาดเริ่มน้อยลง และการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่ลดลง ทำให้ Supply ใหม่เพิ่มไม่มาก โดยกลยุทธ์ของบริษัท ยังคงเดินหน้าสร้างการเติบโตต่อเนื่อง ผ่านการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ ทั้งในไทย ลงทุนเพิ่มตลาดออสเตรเลีย และขยายสู่ธุรกิจใหม่ ภายใต้จุดแข็งจากการมีสถานะการเงินแข็งแกร่ง (Net Gearing ต่ำที่ 0.6-0.7 เท่า)
การเปิดโครงการใหม่ (New Launch) จำนวน 28 โครงการ มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท (+18% YoY) โดยหลายโครงการถูกเลื่อนจากปีก่อน หลังปี 2568 เปิดรวม 22 โครงการ มูลค่า 2.95 หมื่นล้านบาท (ต่ำกว่าแผนต้นปี 36 โครงการ รวม 4.6 หมื่นล้านบาท) สำหรับแผนปีนี้ จะเป็นโครงการแนวราบ 23 โครงการ มูลค่า 2.7 หมื่นล้านบาท (+13% YoY) เน้นตลาดระดับกลาง ราคาเฉลี่ย 4-8 ล้านบาท กระจายในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยปีนี้จะขยายเพิ่มไปยังจังหวัดสุพรรณบุรี และเกาะสมุย ครอบคลุม 30 จังหวัดทั่วไทย ขณะที่คอนโดฯ วางแผนเปิด 5 โครงการ มูลค่า 8 พันล้านบาท (+42% YoY) ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เน้นราคาขาย 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ซึ่งถือเป็นตลาดหลักที่บริษัทมีจุดแข็งเหนือกว่าผู้ประกอบการรายอื่น จากความได้เปรียบในเรื่องต้นทุนที่ดินและก่อสร้าง ทำให้บริษัทสามารถพัฒนาสินค้าในกลุ่มราคานี้ และมีมาร์จิ้นที่ดีได้ โดยเตรียมเปิด Presale โครงการ Supalai Loft ท่าพระ มูลค่า 3 พันล้านบาท วันที่ 14-15 ก.พ. นี้ คาดได้รับการตอบรับที่ดีกว่าเป้าที่ตั้งไว้ 1 พันล้านบาท
เป้ายอดขาย (Presale) ในประเทศตั้งไว้ 3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 14% จากปีก่อนที่ 2.62 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 2.1 หมื่นล้านบาท และคอนโดฯ 9 พันล้านบาท นอกจากการขายโครงการเปิดใหม่ ยังมีสินค้าพร้อมขายที่มีมูลค่าเหลือขาย ณ สิ้นปี 2568 อีก 1.36 แสนล้านบาท (เป็นคอนโดฯ พร้อมอยู่ 1.6 หมื่นล้านบาท) สำหรับคอนโดฯ ใหม่ ตั้งเป้า Take-up เฉลี่ยอย่างน้อย 25-30%
เป้ารายได้รวม กำหนดไว้ 2.7 หมื่นล้านบาท มาจากรายได้ขายอสังหาฯ 2.6-2.65 หมื่นล้านบาท คาดสูงขึ้นราว 10% จากปี 2568 ที่คาด 2.38 หมื่นล้านบาท โดยการเติบโตหนุนจากคอนโดฯ ซึ่งปีนี้มีการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ 3 โครงการ (ปีก่อนมี 1 โครงการ) มูลค่า 6.1 พันล้านบาท (ขายเกือบ 50%)
ลงทุนเพิ่มในอสังหาฯ ออสเตรเลีย : เนื่องจากมองตลาดอสังหาฯ ในออสเตรเลียยังเติบโตดี แรงหนุนจากภาพเศรษฐกิจ มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ และดอกเบี้ยขาลง ทำให้ปีนี้มีแผนลงทุนเพิ่ม 1 โครงการในเมืองเมลเบิร์น (ถือสัดส่วน 19.3%) ส่งผลให้พอร์ตการลงทุนรวมเพิ่มเป็น 25 โครงการ ใน 4 รัฐ 6 เมือง มูลค่ารวมกว่า 1.765 แสนล้านบาท (ตามสัดส่วนการถือหุ้น) คาดช่วยขับเคลื่อนส่วนแบ่งกำไรเพิ่มต่อเนื่องในปีนี้ และคาดมากขึ้นในปี 2570
ขยายธุรกิจใหม่ : นอกเหนือจากธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย โดยล่าสุดมีการร่วมทุนกับ บจ. AU Group บริษัทสัญชาติจีนที่จดทะเบียนในตลาดฮ่องกง (E-commerce ขายสินค้าเฟอร์นิเจอร์/ของตกแต่งบ้าน อิเล็กทรอนิกส์/เทคโนโลยี แบรนด์ AUKEY และ Fanttik ครอบคลุมสินค้า Power Bank, สายชาร์จ, ลำโพง และ Smart Home) และกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ในยูโรเปี้ยนฟู้ด ตั้งบริษัทร่วมทุน (JV) โดย SPALI ถือ 41% กลุ่มทุนไทยถือ 10% และ AU ถือ 49% เพื่อพัฒนาคลังสินค้า สำนักงาน และที่อยู่อาศัย พื้นที่กว่า 200 ไร่ ใน อ.พนัสนิคม จ.ชลบุรี มูลค่าโครงการรวมที่ดินราว 1.6 พันล้านบาท พื้นที่เช่า 1 แสน ตร.ม. (มียอดจองพื้นที่ล่วงหน้า 100% จากเครือข่ายพันธมิตรจีน) เริ่มก่อสร้าง ก.พ. นี้ คาดแล้วเสร็จปี 2570 โดยการร่วมทุนครั้งนี้เป็นแบบรายโครงการ และรับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไร แม้คาดไม่มีนัยฯ แต่ถือเป็นจุดเริ่มต้นในการเรียนรู้ธุรกิจใหม่
คงแนะนำ Neutral…คาดปันผล 2H68 อย่างน้อย 3%
ฝ่ายวิจัยคงประมาณการปี 2569 เนื่องจากสมมติฐานหลักไม่ต่างจากเป้าหมายบริษัทอย่างมีนัยฯ โดยประเมิน Presale 2.86 หมื่นล้านบาท (+9% YoY) และยอดโอนฯ 2.6 หมื่นล้านบาท (+10% YoY) รองรับด้วย Backlog 7.34 พันล้านบาท หรือสัดส่วน 31% ของเป้าโอนฯ ถือว่าไม่สูงนัก ที่เหลือต้องมาจากการขายโครงการแนวราบเดิมและใหม่ รวมถึงคอนโดฯ พร้อมอยู่ ด้าน Gross Margin ขายฯ ประเมิน 35.3% เพิ่มจากปีก่อนที่คาดปิดที่ 34.5% จากคอนโดฯ เสร็จใหม่เพิ่ม 3 โครงการ ทำให้สัดส่วนโอนฯ คอนโดฯ เพิ่มขึ้นและมีมาร์จิ้นดี โดยรวมคาดกำไรปีนี้ 4.78 พันล้านบาท ฟื้นตัว 22% จากปีก่อนที่ติดลบ 37% YoY หากพิจารณาการดำเนินงานรายไตรมาสคาดไต่ขึ้นเป็นขั้นบันได ตามการเปิดโครงการแนวราบและการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ โดย 1Q69 ประเมินเป็นจุดต่ำสุดของปี คาดกำไรอ่อนตัว QoQ ตามฤดูกาล แต่มองดีขึ้นจาก 1Q68 ที่มีฐานต่ำ เนื่องจากเริ่มโอนฯ คอนโดฯ Supalai Sense ศรีนครินทร์ มูลค่า 1 พันล้านบาท (ขาย 40%) ปลาย 1Q69
คงแนะนำ Neutral ภายใต้ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2569 ที่ 17.20 บาท (อิง PER 7 เท่า) โดยความแข็งแกร่งของโครงสร้างการเงิน ทำให้สามารถจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอ คาดเงินปันผล 2H68 อย่างน้อย 0.55 บาท/หุ้น หรือราว 3% และทั้งปี 2569 คาดราว 6.6%
