บล.พาย:
CPN: บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา “กำไร 2Q22 ออกมาดีกว่าคาด”
เรายังคงคำแนะนำเป็น “ซื้อ” โดยประเมินมูลค่าพื้นฐานขึ้นอีกครั้งมาอยู่ ที่ 73 บาท จากเดิม 69.3 บาท (29XPER’23E) เพราะมีการปรับกำไรสุทธิปี 22-23 ขึ้นจากเดิม 8% และ 5% หลังจากผลประกอบการงวด 2Q22 ออกมามีกำไรปกติดีเกินคาด 11% รวมถึงเป็นผู้ที่ได้รับปัจจัยบวกจากการเปิดประเทศของภาครัฐที่ทำให้จำนวนผู้เข้าศูนย์กลับมาอยู่ในระดับ 85% ของช่วงก่อนโควิดแล้ว อีกทั้งในอนาคตยังมีแผนขยายตัวอีกมากไม่ว่าจะเป็นในส่วนของศูนย์การค้าหรือโครงการในรูปแบบ Mix-Used อย่างโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีกมาก
2Q22 กำไรสุทธิ 2,753 ลบ. (+117%YoY, +18%QoQ)
- CPN รายงานกำไร 2Q22 อยู่ที่ 2,753 ลบ. (+117%YoY, +18%QoQ) ถ้าไม่รวมรายการพิเศษอย่างกำไรจากการขายเงินลงทุน 345 ลบ. (275 ลบ. หลังภาษี) ผลกระทบจากมาตรฐานบัญชีทำให้รายได้ต่ำไป 155 ลบ. (124 ลบ. หลังภาษี) และผลขาดทุนจากการด้อยค่าตาม TFRS 9 อีก 68 ลบ. กำไรปกติจะอยู่ที่ 2,671 ลบ. (+111%YoY,+10%QoQ) ดีกว่าที่เราคาด ไว้ 11% โดยการเติบโตจากปีก่อนได้รับปัจจัยบวกจากการรวมงบ SF และการเปิดศูนย์ใหม่เข้ามา 3 แห่ง (อยุธยาและศรีราชาเปิด 4Q21 ส่วนจันทบุรีเปิด 2Q22) ขณะที่การเพิ่มขึ้นจาก 1Q22 เกิดจากการมีพท.เช่ารวมเพิ่ม 2%QoQ รวมถึงการฟื้นตัวของธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ รายได้อยู่ที่ 8,576 ลบ. (+43%YoY,+10%QoQ) กำไรขั้นต้นที่ 49% ดีขึ้นจาก 40% ใน 2Q21 และ 48% ใน 1Q22 ส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ 1,424 ลบ. (+7%YoY,+4%QoQ)
- ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมจะอยู่ที่ 384 ลบ. (+153%YoY,+12%QoQ) จากส่วนแบ่งของเมกะบางนาที่เพิ่มขึ้น
- แผนการเปิดใหม่ยังคงเดิม ทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และอสังหาริมทรัพย์
ปรับกำไรปี 22-23 ขึ้น 8% และ 5%
- กำไรปกติในช่วง 1H22 คิดเป็นสัดส่วน 54% ของกำไรทั้งปีที่เราคาดไว้ที่ 9,435 ลบ. (+32%YoY) และด้วยกำไรขั้นต้นที่ออกมาดีกว่าคาด ทำให้เราปรับกำไรขั้นต้นทั้งปีขึ้นเป็น 48.4% จากเดิม 47% และทำให้กำไรสุทธิ เพิ่มขึ้นจากเดิม 8% และ 5% ตามลำดับมาอยู่ที่ 10,144 ลบ. (+ 42%YoY) และ 11,213 ลบ. (+11%YoY)
- ด้วยแนวโน้มที่ยังดี จึงคงคำแนะนำ “ซื้อ” เช่นเดิม โดยประเมินมูลค่าเหมาะสมได้ใหม่ที่ 73 บาท (29XPER’23E)
2Q22 รายได้โตดีโดยเฉพาะโรงแรม
- รายได้รวมที่เพิ่มขึ้น 43%YoY, 10%QoQ แบ่งการเติบโตได้เป็น 1.ธุรกิจการให้เช่าเพิ่มขึ้น 40%YoY, 6%QoQ มาอยู่ที่ 7,552 ลบ. โดยมีพื้นที่เช่าในส่วนของศูนย์การค้าอยู่ที่ 1.697 ล้านตร.ม. +9%YoY หลังมีศูนย์เปิดใหม่ 3 แห่ง และการนับโครงการเอสพลานาดเข้ามา และ +2%QoQ จากการเปิดศูนย์จันทบุรี ขณะที่การให้ส่วนลดค่าเช่าเหลือ 15% จาก 41% ใน 2Q21 และ 16% ใน 1Q22 ทั้งนี้รายได้ยังมีในส่วนของโครงการ Community mall ของ SF อีกประมาณ 0.17 ล้านตร.ม ที่ทำให้เพิ่มมากจากปีก่อน 2.ธุรกิจ อาหารและเครื่องดื่มอยู่ที่ 156 ลบ. (+118%YoY, 31%QoQ) เป็นผลจากการที่มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น รวมถึงพนักงานบริษัทเริ่มกลับเข้าสำนักงานแล้ว 3.ธุรกิจโรงแรมอยู่ที่ 203 ลบ. (+331%YoY, +60%QoQ) มีอัตราเข้าพักเพิ่มเป็น 60% จาก 22% ใน 2Q21 และ 49% ใน 1Q22 ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากจาก Hilton พัทยาที่มีอัตราการเข้าพักที่ระดับ 79% จาก 25% ใน 2Q21 และ 54% ใน 1Q22 ซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่เกิดโควิดช่วงต้นปี 20 และ 4.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ 665 ลบ. (+43%YoY, +52%QoQ)
การให้ส่วนลด มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง
- จากการที่ผู้เข้าศูนย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนล่าสุดถึงระดับ 85% ของก่อนโควิด ทำให้ CPN มีการปรับการให้ส่วนแก่ผู้เช่าลดลงเหลือเพียง 15% ในปัจจุบัน ซึ่งคาดว่าในช่วงที่เหลือของปีการให้ส่วนลดมีโอกาสปรับตัวลดลงได้ โดยเฉพาะในส่วนของศูนย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวจำนวน 9 แห่ง (เชียงใหม่ ภูเก็ต พัทยา แห่งละ 2 ศูนย์เซ็นทรัลเวิล์ด เซ็นทรัลวิลเลจ และเซ็นทรัลสมุย) ที่ปัจจุบันยังมีการให้ส่วนลดกว่า 24% (ส่วนศูนย์อื่นเหลือเพียง 12%) ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกสำหรับผลประกอบการในช่วงที่เหลือของปีได้
โครงการใหม่ยังเดินต่อตามแผนทั้ง ศูนย์การค้า โรงแรมและอสังหาฯ
- แผนการเปิดโครงการใหม่ ยังคงเป็นไปตามเดิม ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของศูนย์การค้า 1 แห่งที่ เซ็นทรัล เวสท์วิลล์ พท. 34,000 ตร.ม. (เปิดปี 23) Community mall 1 แห่งภายใต้ชื่อ มาร์เช่ ทองหล่อ พท. 12,000 ตร.ม. (เปิด 18 ธ.ค. 22) ส่วนโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่จะเปิดในปี 24 เป็นต้นไป อาจจะมีการล่าช้าไปเป็นช่วงปลายปี สำหรับส่วนของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน
- โรงแรมในปี 22 นี้เตรียมเปิดอีกถึง 3 โครงการ ได้แก่ เซนทารา โคราช วันที่ 13 ก.ย. มีจำนวนห้อง 218 ห้อง และอีก 2 โครงการ ได้แก่ เซนทารา วัน อุบลราชธานี และ โก! บ่อวิน ชลบุรี (ยังไม่ระบุจำนวนห้องแต่อย่างใด)
- ส่วนอสังหาริมทรัพย์จะเปิดเพิ่มอีก 6 โครงการ แบ่งเป็นคอนโด 4 โครงการที่จังหวัดสุราษฐานี สุพรรณบุรี ฉะเชิงเทรา และตรัง ส่วนแนวราบจะเปิดโครงการบ้านเดี่ยว 2 โครงการภายใต้แบรนด์ นินญา ราชพฤกษ์ และนิรติ เชียงใหม่
Revenue breakdown
โครงสร้างรายได้ของ CPN มาจาก 4 กลุ่มธุรกิจด้วยกันคือ 1.รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน 2. รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม 3.รายได้จากธุรกิจโรงแรม และ 4.รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจุบันมีศูนย์การค้า (Shopping Center) ภายใต้การบริหารทั้งสิ้น 39 แห่ง แบ่งเป็นในประเทศ 38 แห่ง และที่มาเลเซีย 1 แห่ง และยังมีพื้นที่ให้เช่าศูนย์การค้าขนาดเล็ก (Community mall) ผ่านการถือหุ้น SF อีก 18 โครงการ (รวม เมกะ บางนา)
