บล.พาย:
AP: บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) “แนวราบมีศักยภาพเติบโตสูง”
เริ่มต้นบทวิเคราะห์ AP ด้วยคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายที่ 12.90 บาท อิง 7.0xPE’23 หรือ +0.5SD ต่อค่าเฉลี่ย 5 ปี คำแนะนำนี้สะท้อนศักยภาพการเติบโตระดับสูงในกลุ่มแนวราบ การฟื้นตัวของกลุ่มคอนโด มูลค่าหุ้นที่ไม่แพง (5.8xPE’22E) และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าดึงดูด 5.8%-6.5% ส่วนแบรนด์ใหม่ในพื้นที่ชานเมืองที่มีศักยภาพการเติบโตในระยะยาวจะเป็น upside ต่อประมาณการกำไรและราคาเป้าหมายของเรา
ศักยภาพการเติบโตระดับสูงในระยะยาว
รายได้บริษัทมีศักยภาพการเติบโตสูงในระยะยาว หนุนจาก 1) ทิศทางยอดขายที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบที่ยืนหนึ่งในแง่ของยอดขายมาตั้งแต่ปี 2020 และ 2) แบรนด์ผลิตภัณฑ์ใหม่ในย่านชานเมืองที่เน้นกลุ่มประหยัด ได้แก่ “พลีโน่ ทาวน์” และ “โมเดน”
แผนเปิดตัวที่แตะจุดสูงใหม่จะหนุนกำไรปี 2022-24
บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 60 แห่ง มูลค่ารวม 7.5 หมื่นล้านบาทในปี 2022 (แตะจุดสูงใหม่) ประกอบด้วยแนวราบ 52 โครงการ แนวสูง 5 โครงการ และแนวราบอีก 3 โครงการในต่างจังหวัด เมื่อแยกเป็นสัดส่วนมูลค่าจะคิดเป็น 79% ที่มาจากแนวราบ 17.3% จากแนวสูง และ 3.7% จากต่างจังหวัด มองว่าแผนดังกล่าวจะหนุนให้กำไรของบริษัทในช่วงปี 2022/23/24 โตขึ้น 18.2%, 8.3% และ 3.3% ตามลำดับ ที่ผ่านมาบริษัทได้เพิ่มงบการซื้อที่ดินเป็น 2.0 หมื่นล้านบาทในปี 2022 ซึ่งจะช่วยหนุนแผนการเปิดตัวใหม่ที่สูงขึ้นในปีหน้าและกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ที่สำคัญใน 2-3 ปีข้างหน้า
รายได้ที่แน่นอนได้แรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่ง
บริษัทมี backlog ในมือที่แข็งแกร่งที่ 4.1 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 3/22 ประกอบด้วย 2.13 หมื่นล้านบาท จากกลุ่มแนวราบ และ 1.97 หมื่นล้านบาท จากคอนโด คาดว่า backlog ของ AP จะเอื้อต่อการรับรู้รายได้ปี 2022-23 ที่ 2.04 หมื่นล้านบาท และ 1 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ
มูลค่าหุ้นไม่แพง
มูลค่าหุ้นปัจจุบันของ AP ถือว่าถูก และควรซื้อขายสูงกว่านี้ เพื่อสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตระยะยาวในกลุ่มแนวราบ และการฟื้นตัวในกลุ่มคอนโด ปัจจุบันราคาหุ้นซื้อขายกันที่ 5.6x trailing PE ใกล้เคียง -1SD ต่อค่าเฉลี่ย 5 ปี นับเป็นค่า PE ที่ถูกเป็นอันดับ 2 ของกลุ่ม ทั้งยังให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าดึงดูดระดับ 6%-6.7% ในปี 2022-24 นับเป็นกันชนที่ดีต่อ downside risk ที่อาจเกิดขึ้น
เริ่มต้นบทวิเคราะห์ด้วยคําแนะนํา “ซื้อ”
เริ่มต้นบทวิเคราะห์ AP ด้วยคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายที่ 12.90 บาท อิง 7.0xPE’23 หรือที่ +0.5SD ต่อค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ 18.1xPE’23 และค่าเฉลี่ยเอเชียยกเว้นญี่ปุ่นที่ 9.7xPE’23
ศักยภาพการเติบโตสูงในระยะยาว
รายได้บริษัทมีศักยภาพการเติบโตสูงในระยะยาว หนุนจาก 1) ทิศทางยอดขายที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบ และ 2) แบรนด์ผลิตภัณฑ์ใหม่ในย่านชานเมืองที่เน้นกลุ่มประหยัด
สถานะผู้นำในกลุ่มแนวราบด้วยทิศทางยอดขายแข็งแกร่ง
AP ยืนหนึ่งในกลุ่มแนวราบมาตั้งแต่ปี 2020 ในแง่ของยอดขาย มีแบรนด์ทาวน์โฮมเป็นที่ยอมรับกันอย่างกว้างขวางอย่าง “บ้านกลางเมือง” ที่ครองส่วนแบ่งตลาดมากสุดในตลาดทาวน์โฮมพื้นที่กรุงเทพฯ ยิ่งกว่านั้นบริษัทยังมีผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยวที่แข็งแกร่ง ด้วยส่วนแบ่งตลาดที่สูงสุดในแง่ของจำนวนยูนิตที่ขายออกในพื้นที่กรุงเทพฯ หนุนจาก 3 แบรนด์ดังนี้ 1) เดอะ พาลาซโซ่ (ตลาดหรูระดับบน) 2) เดอะ ซิตี้ (ตลาดบน) และ 3) เซนโทร (ตลาดกลาง บน)
บริษัทมีทิศทางยอดขายแข็งแกร่งทั้งในกลุ่มแนวราบและคอนโด เห็นได้จากยอดขายคอนโดที่ขยายตัวขึ้น 3 ไตรมาสติด ขณะที่ยอดขายแนวราบโตมากกว่า 20% YoY ในไตรมาส 3/22 คาดทิศทางยอดขายยังแข็งแกร่งในช่วงไตรมาสที่เหลือ และประเมินว่าจะทำยอดสูงใหม่ที่ 5.0 หมื่นล้านบาทในปี 2022 หนุนจาก 1) อุปสงค์ที่แข็งแกร่งสำหรับแนวราบ 2) การเปิดตัวแนวราบจำนวนมาก และ 3) การฟื้นตัวของกลุ่มคอนโดหลังคลายล็อกดาวน์และกลับมาเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยว
แบรนด์สำหรับตลาดใหม่จะหนุนการเติบโตระยะยาว
บริษัทเปิดตัว 2 แบรนด์ใหม่เพื่อสนับสนุนการเติบโตระยะยาว ได้แก่ “พลีโน่ ทาวน์” และ “โมเดน” จับกลุ่มตลาดชั้นประหยัดในย่านชานเมือง โดย “พลีโน่ ทาวน์” จะเน้นลุ่มทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาท ส่วน “โมเดน” จะเน้นบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท โดยเชื่อว่าแบรนด์ใหม่ทั้งสองจะช่วยหนุนการเติบโตในระยะยาวผ่านการชิงส่วนแบ่งตลาดจากผู้พัฒนาคอนโดชั้นนำ และผ่านการขยายฐานลูกค้าไปยังตลาดคนรุ่นใหม่ (Gen M และ Z) เนื่องจาก 1) “พลีโน่ ทาวน์” ที่พื้นที่ใช้สอยมากกว่ากลุ่มคอนโดที่มีราคาใกล้กัน ขณะที่ 2) “โมเดน” เป็นผลิตภัณฑ์ที่ราคาเข้าถึงได้ อยู่ในทำเลดีที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อบ้านรุ่นใหม่
แผนเปิดตัวที่แตะจุดสูงใหม่จะหนุนกำไรปี 2022-24
บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 60 แห่ง มูลค่ารวม 7.5 หมื่นล้านบาทในปี 2022 (แตะจุดสูงใหม่) ประกอบด้วยแนวราบ 52 โครงการ แนวสูง 5 โครงการ และแนวราบอีก 3 โครงการในต่างจังหวัด เมื่อแยกเป็นสัดส่วนมูลค่าจะคิดเป็น 79% ที่มาจากแนวราบ 17.3% จากแนวสูง และ 3.7% จากต่างจังหวัด ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2022 บริษัทเปิดตัวไป 33 โครงการ มูลค่ารวม 3.72 หมื่นล้านบาท (50% ของเป้าหมายบริษัท) มีสัดส่วน 76.2% มาจากแนวราบ 18.3% มาจากกลุ่มแนวสูง และ 5.5% จากต่างจังหวัด มองว่าแผนดังกล่าวจะหนุนให้กำไรของบริษัทในช่วงปี 2022/23/24 โตขึ้น 18.2%, 8.3% และ 3.3% ตามลำดับ บริษัทมีแผนเพิ่มงบการซื้อที่ดินเป็น 2.0 หมื่นล้านบาทในปี 2022 ซึ่งจะช่วยหนุนแผนการเปิดตัวใหม่ที่สูงขึ้นในปีหน้าและกลายเป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ที่สำคัญใน 2-3 ปีข้างหน้า
รายได้ที่แน่นอนได้แรงหนุนจาก backlog ที่แข็งแกร่ง
บริษัทมี backlog ในมือที่แข็งแกร่งที่ 4.1 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 3/22 ประกอบด้วย 2.13 หมื่นล้านบาทจากกลุ่มแนวราบ และ 1.97 หมื่นล้านบาท จากคอนโด โดย backlog กลุ่มคอนโดประกอบด้วยคอนโดของบริษัทเองที่ 2.3 พันล้านบาท และจากการร่วมทุน 1.74 หมื่นล้านบาท ประเมินว่า backlog ของ AP จะเอื้อต่อการรับรู้รายได้ปี 2022-23 ที่ 2.04 หมื่นล้านบาท และ 1 หมื่นล้านบาท ตามลำดับ
มูลค่าหุ้นไม่แพง
มูลค่าหุ้นปัจจุบันของ AP ถือว่าถูก และควรซื้อขายสูงกว่านี้ เพื่อสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตระยะยาวในกลุ่มแนวราบ และการฟื้นตัวในกลุ่มคอนโด ปัจจุบันราคาหุ้นซื้อขายกันที่ 5.6x trailing PE ใกล้เคียง -1SD ต่อค่าเฉลี่ย 5 ปี นับเป็นค่า PE ที่ถูกเป็นอันดับ 2 ของกลุ่ม ทั้งยังให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าดึงดูดระดับ 5.8%-6.5% ในปี 2022-24 นับเป็นกันชนที่ดีต่อ downside risk ที่อาจเกิดขึ้น จึงเชื่อว่า AP ควรซื้อขายด้วยค่า PE ที่ +0.5SD ต่อค่าเฉลี่ย 5 ปี เพื่อสะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่งในระยะยาว
พรีวิวผลประกอบการ
- คาดกำไรสุทธิไตรมาส 3/22 ที่ 1.4 พันล้านบาท (+39.4%YoY, -8.6%QoQ)
- คาดว่าการเติบโต YoY ได้แรงหนุนจาก 1) การรับรู้รายได้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นเป็น 8.5 พันล้านบาท (+24%YoY) เป็นผลจากการโอนแนวราบที่สูงขึ้น และ 2) ส่วนแบ่งกำไรที่ก้าวกระโดดเป็น 521 ล้านบาท (+42%YoY) จากการรับรู้รายได้โครงการคอนโดร่วมทุน
- ที่คาดว่ากำไรจะลดลง QoQ เพราะรับรู้รายได้แนวราบที่ลดลงเหลือ 8.2 พันล้านบาท (-10%YoY) สืบเนื่องจากฐานสูงและการเปิดตัวแนวราบที่ลดลง ในพื้นที่กรุงเทพฯ คาดอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ไตรมาส 3/22 จะปรับดีขึ้นเป็น 33.7% (+1.7ppt YoY, +0.1ppt QoQ) หนุนจาก GPM ที่สูงจากโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2022
- ประเมินอัตราส่วนค่าใช้จ่ายการขายและบริหาร (SG&A) ต่อยอดขายที่สูงขึ้นเป็น 20.3% (+0.3ppt YoY,+2.9ppt QoQ) จากค่าใช้จ่ายการขายที่สูงขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น
ประมาณการและสมมติฐาน
- เราประเมินว่ากำไรสุทธิของ AP ในปี 2022-24 จะโต 18.2%YoY, 8.3%YoY และ 3.3%YoY การเติบโตในเชิง YoY จะได้แรงหนุนจากการรับรู้รายได้การขายอสังหาฯ และ GPM ที่สูงขึ้น
- ประเมินว่ารายได้ปี 2022-24 จะโต 18.4%, 4.5% และ 3.9% การรับรู้รายได้การขายอสังหาฯ ที่สูงขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มแนวราบที่คาดว่าจะโต 19.6%, 3.6% และ 3.5% ในปี 2022/23/24
- คาด GPM ปี 2022/23/24 จะเพิ่มเป็น 33.5%, 33.7% และ 33.8% จาก GPM ระดับสูงของแนวราบที่เปิดตัวใหม่
- คาดอัตราส่วน SG&A ต่อยอดขายจะเพิ่มเป็น 18.6% 18.9% และ 19.2% ในปี 2022/23/24 เพราะค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นจากการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น
มูลค่าหุ้นและราคาเป้าหมาย
- เริ่มต้นบทวิเคราะห์ AP ด้วยคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมายที่ 12.90 บาท อิง 7.0xPE’23 หรือที่ +0.5SD ต่อค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์ในไทยที่ 18.1xPE’23 และค่าเฉลี่ยเอเชียยกเว้นญี่ปุ่นที่ 9.7xPE’23
- คำแนะนำซื้อสะท้อนคาดการณ์อัตราการเติบโตของกำไรเฉลี่ยต่อปีที่แข็งแกร่ง 9.8% ในปี 2022-24 มูลค่าหุ้นที่ไม่แพง (5.8xPE’22E) และอัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่น่าดึงดูด 5.8%-6.5% ส่วนศักยภาพการเติบโตในกลุ่มแนวราบจะเป็น upside ต่อประมาณการกำไรและราคาเป้าหมาย นอกจากนี้ ทิศทางยอดขายที่ดีในกลุ่มคอนโดยังสะท้อนการฟื้นตัวของกลุ่มนี้อีกด้วย ซึ่งจะช่วยหนุนทิศทางราคาหุ้นได้อีกแรง
Revenue breakdown
- AP พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด มีกลุ่มเป้าหมายอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ปัจจุบันรายได้หลักของบริษัทมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ผลิตภัณฑ์ของ AP แบ่งได้เป็น 3 กลุ่ม คือ ตลาดล่าง กลาง และบน แต่พอร์ตจะเน้นกลุ่มแนวราบระดับกลางถึงบนเป้นหลัก
- กลุ่มแนวราบที่ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 92% ของรายได้รวม ส่วนคอนโดคิดเป็น 5% ของรายได้รวม
- นอกจากนี้ บริษัทยังมีรายได้อื่นมาจากค่าธรรมเนียมการบริหารโครงการและบริการเกี่ยวกับอสังหาฯ คิดเป็น 3% ของรายได้รวม
