บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):

Property Sector: กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้

Event

อัพเดตแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

Impact

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้

จากการศึกษาตัวชี้วัดหลายๆ ตัว เราพบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถูกมองเป็นการลงทุนที่ใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ ซึ่งแม้ว่าจะไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างสมบูรณ์แบบ แต่การที่ราคาที่อยู่อาศัยขยับตัวสูงขึ้น  ประกอบกับความยืดหยุ่นในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ลูกค้าจะช่วยชดเชยความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อ โดยรวมได้

ประเด็นสำคัญที่เราพบได้แก่ i) ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (SETPROP) ไม่มีสหสัมพันธ์เชิงลบกับราคาวัสดุก่อสร้าง (Figure 1) ซึ่งหมายความว่าต่อให้ราคาวัสดุก่อสร้างผันผวนมาก็ไม่ได้เป็นเหตุให้ตลาดเป็นกังวลมากนัก ii) ตามปกติแล้วราคาขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลมักจะปรับขึ้นมากกว่าอัตราเงินเฟ้อรายปี (Figure 2-Figure 3) และ ii) อัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มค่อนข้างผะนผวนน้อยในช่วงสิบปีที่ผ่านมา  แสดงถึงความสามารถในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ORI, SPALI, AP และ LH เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ

เราพบว่ามีหุ้นเพียงบางตัวที่เราศึกษาอยู่เท่านั้นที่เหมาะจะใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ เราชอบหุ้นที่มี Return on Invested Capital (ROIC) สูง เพราะหุ้นที่ ROIC สูงกว่ามักจะมีอัตรากำไรและสัดส่วน capital turnover ที่สูงกว่า ซึ่งทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าในการที่จะส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากเงินเฟ้อไปให้กับผู้ซื้อบ้าน

เมื่ออิงจากการวิเคราะห์ ROIC เราพบว่า Origin Property (ORI.BK/ORI TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)*, AP (Thailand) (AP.BK/AP TB)* a Land and Houses (LH.BK/LH TB)* ค่อนข้างเหมาะสำหรับใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อมากกว่าหุ้นอื่นในกลุ่ม

Valuation & action

เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนี้ที่ Overweight จากภาวะอุปสงค์-อุปทานที่สมดุลกันมากขึ้น ทั้งนี้ ท่ามกลางสภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงตลอดทั้งปีนี้ การศึกษาของเราพบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทย สามารถใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ โดยเราเลือก ORI (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 14.50 บาท), AP (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 12.80 บาท) และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB)* (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 17.50 บาท) เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม

Risks

ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอลง, COVID-19 ระบาดนานกว่าที่คาดเอาไว้

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ไทยใช้ป้องกันความเสี่ยงเงินเฟ้อได้จริงหรือเปล่า?

จากการศึกษาของเราพบว่าหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ถูกมองเป็นการลงทุนที่ใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ ซึ่งแม้จะไม่สามารถป้องกันความเสี่ยงได้อย่างสมบูรณ์แบบ (perfect hedge) แต่การที่ราคาบ้านที่ขยับสูงขึ้นในแต่ละปีจะสามารถชดเชยต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นได้ ทั้งนี้ ประเด็นสำคัญที่เราพบได้แก่

i) ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ (SETPROP) ไม่มีสหสัมพันธ์เชิงลบกับราคาวัสดุก่อสร้าง (Figure 1) แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะขยับสูงขึ้นในบางช่วงเวลา (อย่างเช่นในปี 2554 และ 2560) แต่ SETPROP ในช่วงนั้นยังมีแนวโน้มขยับสูงขึ้นในทิศทางเดียวกันกับราคาวัสดุก่อสร้าง ซึ่งน่าจะเป็นสิ่งยืนยันว่า แนวโน้มของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ณ ช่วงเวลานั้น ไม่น่ากังวลในสายตาของนักลงทุน

ii) ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นที่ 5% CAGR ในช่วง 10 ปี (2554-2564) ซึ่งสูงกว่าอัตราะเงินเฟ้อรายปี (Figure 2 Figure 3)

iii) ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา อัตรากำไรขั้นต้นของกลุ่มค่อนข้างทรงตัวได้ แม้ว่า CPI จะผันผวน แสดงถึงความสามารถของผู้ประกอบการในการส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ผู้ซื้อบ้าน (Figure 4)

ไม่ใช่หุ้นทุกตัวที่จะเหมาะสำหรับการป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ

เราใช้การวิเคราะห์ ROIC เพื่อประเมินความสามารถในการส่งผ่านต้นทุน เพราะ ROIC เป็นสิ่งที่บ่งชี้ถึงความได้เปรียบในการแข่งขันของกลยุทธ์ธุรกิจแต่ละบริษัท ซึ่งตามปกติแล้ว ROIC จะประกอบไปด้วยอัตรากำไร และสัดส่วน capital turnover ดังนั้น ผู้ประกอบการที่มี ROIC สูงกว่ามีแนวโน้มที่จะ i) มีอัตรากำไรดีกว่า ซึ่งจะสะท้อนถึงความสามารถในการคุมต้นทุน และ ii) สัดส่วน capital turnover สูงกว่า ซึ่งสะท้อนถึงการตอบรับที่ดีของตลาดต่อผลิตภัณฑ์ของบริษัท, สต็อกมีปัญหาล้าสมัยน้อยกว่า และการสะท้อนถึงความยืดหยุ่นในการปรับแพ็คเกจสินค้าที่ขายได้ไวกว่า

เมื่ออิงจากการวิเคราะห์หุ้นที่เราศึกษาอยู่พบว่า ORI, SPALI, AP และ LH เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับใช้ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ เราเชื่อว่าการตอบรับที่ดีของตลาดต่อผลิตภัณฑ์ของบริษัท และสัดส่วน turnover ratio ที่สูงจะช่วยให้สามารถส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปให้ลูกค้าได้ (อย่างเช่น ปรับราคาขายโครงการแนวราบที่จะสร้างในเฟสถัดไป หรือ ลดแพ็คเกจตกแต่งภายในบางรายการลง)

- Advertisement -