บล.กรุงศรีฯ:
ผลกระทบโดยไม่แรงเท่าอ้อมมา (NEUTRAL)
เราประเมินผลกระทบเพียงเล็กน้อยจากภาษีที่ดินฯใหม่โดยมีดาวน์ไซด์ 0.3% จากคาดการณ์ปี FY22F ของเรา แต่เรากังวลว่าภาษีที่ดินใหม่อาจมีผลกระทบทางอ้อมโดยเฉพาะในเชิงลบต่อจิตวิทยากดดันอุปสงค์และพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯ เราคงมุมมองเป็นกลางต่อกลุ่มอสังหาฯ โดยมี LH และ AP เป็นหุ้นเด่น
มาตรการกระตุ้นลดค่าโอนค่าจดจำนองแทบไม่ช่วย
รัฐบาลได้ประกาศขยายระยะเวลามาตรการบรรเทาผลกระทบด้านตลาดอสังหาฯ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงจาก 2% และ 1% เป็น 0.01% สำหรับอสังหาฯมูลค่าไม่เกิน 3 ลบ. ทั้งนี้รัฐบาลได้ประกาศต่อมาตรการตั้งแต่ปลายปีก่อนแต่เพ่งประกาศลงราชกิจจาฯในสัปดาห์นี้ เราคงมุมมองว่ามาตรการดังกล่าวเป็นบวกต่อกลุ่มอสังหาฯเพียงเล็กน้อยหลังมาตรการนี้ถูกใช้มา 2 ปีแล้ว และการกระตุ้นโดยให้ส่วนลดเพียง 2-3% ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับโปรโมชั่นและส่วนลดราคาในตลาดจากผู้ประกอบการที่สูงกว่าแต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นอุปสงค์
ผลกระทบโดยตรงจากภาษีที่ดินฯใหม่ไม่มากแต่ทางอ้อมน่ากังวลกว่า
นอกจากมาตรการบรรเทาผลกระทบ ยังมีกระแสข่าวว่ารัฐบาลอาจไม่ขยายการให้ส่วนลดภาษีที่ดินฯ 90% เพื่อเพิ่มรายได้ภาษีหลังหนี้สาธารณะเพิ่มขึ้นใกล้ระดับที่กฎหมายกำหนด แม้ผู้พัฒนาอสังหาฯจะได้รับยกเว้นภาษีในช่วงสามปีแรกของการพัฒนาโครงการ อีกทั้งมีมาตรการบรรเทาผลกระทบโดยให้จ่ายส่วนเพิ่มของภาษีใหม่เทียบภาษีเก่าในลักษณะขั้นบันได แต่เราใช้สมมติฐานในกรณีที่แย่ที่สุดว่าสต๊อกที่อยู่อาศัยของผู้ประอกบการที่ในมือทั้งหมดจะต้องถูกจัดเก็บภาษี เราประเมินได้ว่าจะมีผลกระทบค่อนข้างจำกัดต่อกำไรสุทธิราว 10 ลบ. ต่อผู้ประกอบการหรือเฉลี่ย 0.3% ของคาดการณ์กำไรปี FY22 อย่างไรก็ตาม เรามองว่าภาษีที่ดินฯอาจมีผลกระทบทางอ้อมมากกว่า โดยเฉพาะในเชิงจิตวิทยาซึ่งมีแนวทำให้ผู้บริโภคอาจไม่อยากมีที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งหน่วยโดยเฉพาะในกลุ่มตลาดราคาสูง
สภาพแวดล้อมตลาดอสังหาฯยังไม่ดี
เรามองว่าสภาพแวดล้อมของตลาดอสังหาฯในปีนี้ก็ยังคงไม่ดีนัก ไม่เพียงแต่จากนโยบายของรัฐบาลที่ไม่เกื้อหนุนแต่ยังจากสภาพเศรษฐกิจก็ยังดูฟื้นตัวช้า ซึ่งเป็นเรื่องที่ท้าทายที่อุปสงค์จะสามารถรองรับซัพพลายใหม่ที่ผู้พัฒนาเตรียมจะเพิ่มเข้าสู่ตลาดในปี 2022 รวมถึงเรามองว่าไม่มีอุปสงค์คงค้างในตลาดหลังการระบาดของ Covid-19 และสต๊อกคงค้างในตลาดยังอยู่ในระดับสูงซึ่งอาจต้องใช้เวลามากกว่า 3 ปีในการขายหมด เรายังคงมุมองว่าการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯจะยังช้าและไม่ทั่วถึง เราคงมุมมอง เป็นกลาง ต่อกลุ่มอสังหาฯโดยเลือก LH และ AP เป็นหุ้นเด่น
