บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector: กำไรหลัก 4Q66F ชะลอตัวมี downside จากประมาณการเราปี 2566F
Event: ประมาณการ 4Q66F
Impact
กำไรหลักใน 4Q66F น่าจะชะลอตัวทั้ง YoY และ QoQ
จากที่เราประมาณการ 4Q66F ของเรา กำไรหลักโดยรวมของหุ้นในกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่อาจชะลอตัวอยู่ราว 6 พันล้านบาท (-3.5% QoQ และ -27% YoY) โดยมีพรีเซล (ยอดจอง) อ่อนตัว โดยเฉพาะในเดือนธันวาคม 2566 และอัตรากำไร (margin) ต่ำลงจากค่าใช้จ่ายด้านการตลาดที่สูงขึ้นและการให้ส่วนลดผู้ซื้อมากขึ้นเพื่อกระตุ้นยอดโอน (Figure 1) ในกรณีที่ เรารวมกำไรจากการขายธุรกิจในเครือมูลค่า 2 พันล้านบาทจาก Land and Houses (LH.BK/LH TB)* กำไรของกลุ่มอสังหา ฯ จะอยู่ที่ 8.2 พันล้านบาท (+31.5% QoQ แต่ -0.7% YoY) โดยที่ LH น่าจะมีผลการดำเนินงาน 4Q66โดดเด่นที่สุดในกลุ่ม
คาดดาวน์ไซด์ ราว 6% จากประมาณการกำไรปี 2566F ของเรา
เมื่ออิงจากประมาณการกำไรปัจจุบันของเรา กำไรรวมของกลุ่มในปี 2566F น่าจะลดลง 8% YoY อยู่ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท แต่เพราะว่า กำไร 4Q66F อาจอ่อนแอกว่าคาด เราเห็นว่าอาจมี downside อยู่ราว 6% จากประมาณการของเรา ในขณะที่ หุ้นกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ มีเพียง AP Thailand (AP.BK/AP TB)* และ Quality Houses (QH.BK/QH TB) เท่านั้นที่น่าจะมีอัตราการเติบโตกำไรที่ 3-5% ตรงข้ามกับ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)* และLPN Development (LPN.BK/LPN TB) ที่น่าจะมีกำไรลดลงแรงมากกว่า 30% ส่วนรายอื่น ๆ อาจจะรายงานกำไรลดลงอยู่ราว 7-16%
Guidance ปี 2567 ดูเหมือนสดใส
ในเดือนมกราคม 2567 บริษัทพัฒนาอสังหา ฯ 5 รายได้แก่ SPALI, LH Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) Noble Dev (NOBLE.BK/NOBLE TB) และ Frasers Property (FPT.BK/FPT TB ได้ให้ guidance ปี 2567 ไปแล้ว โดยที่มูลค่าการเปิดโครงการใหม่รวมปีนี้อาจชะลอตัวลง 4% YoY แต่ด้านพรีเซลและรายได้น่าจะเติบโตอยู่ที่ 23%/20% YoY (Figure 3) โดยสมมติฐานอิงจากปัจจัยคล้าย ๆ กันคือ i) คาดอัตราการเติบโต GDP ดีขึ้นตามรายได้จากภาคการท่องเที่ยวสูงขึ้นและการใช้จ่ายภาครัฐมากขึ้น ii) มีสัดส่วนของกลุ่มลูกค้าระดับบนและกลุ่มที่อยู่อาศัยหรูหรามากขึ้นเพื่อจับกลุ่มที่มีอำนาจในการซื้อสูง iii) เตรียมโครงการใหม่ ๆ มากขึ้นในหัวเมืองใหญ่ ๆ มากกว่าที่จะกระจุกแต่ในกรุงเทพ ฯ และ iv) วัฎจักรอัตราดอกเบี้ยสูงสุดได้ผ่านไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม เรายังมีความไม่แน่ใจนักในเป้าหมายเชิงรุกของบริษัทตางๆ โดยเรามีความกังวลในสภาพแวดล้อมการดำเนินงานปัจจุบันที่ชะลอตัว ท่ามกลางหนี้สินภาคครัวเรือนสูง มาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ การแข่งขันรุนแรงในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหา ฯ ชั้นนำต่าง ๆ และมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องในกลุ่มอสังหา 9 ดังนั้น เราจึงประมาณการเชิงอนุรักษ์นิยมด้วยอัตรการเติบโตเป็นเลขหลักเดียวด้านพรีเซล รายได้ และกำไรปี 2567 สอดคล้องกับมุมมองจากหน่วยงานด้านอสังหา ฯ อื่น ๆ อีกหลายแห่ง
Valuation & Action
เราคงให้น้ำหนักกลุ่มอสังหา ฯ เท่ากับตลาด ฯ โดยที่ แนะนำซื้อหุ้น AP และ Pruksa Holdings (PSH.BK/PSH TB) อย่างไรก็ตาม เราแนะนำถือหุ้น QH LH SPALI และ Origin Property (ORI.BK/ORI TB)* และให้คำแนะนำขายหุ้น LPN ทั้งนี้ บริษัทอสังหา ฯ ที่มีความแข็งแกร่งด้านงบดุลและมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (net gearing) ต่ำกว่า 1x อาทิเช่น AP PSH QH และ SPALI ดูปลอดภัยกว่าท่ามกลางความกังวลกับปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย sentiment ดีขึ้นและความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาลชุดใหม่ ขณะที่ เรามองว่าการผ่อนคลายมาตราการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-yalue ratio: LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย ถือเป็นกรณีที่ดีที่สุดในตอนนี้ ส่วนความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรายวัน มาตรการควบคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังด้วยการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน การเร่งตัวขึ้นของหนี้เสีย NPL รวมทั้งความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็ก หลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายรายล่าสุด
