บล.เอเซีย พลัส:
BDMS เปิดตัวโครงการ “WellEra” (Buy)
Flash Points
-
“WellEra” ต่อยอดจากธุรกิจ รพ.สู่ Wellness ครบวงจร ครอบคลุมตั้งแต่การป้องกัน ฟื้นฟู จนถึงการดูแลระยะยาว ตอบโจทย์สังคมผู้สูงอายุและโรค NCD มีมูลค่าโครงการรวม 29,000 ล้านบาท แบ่งเป็นค่าเช่าที่ดิน (30+30 ปี) 9,145 ล้านบาท และค่าก่อสร้าง/อื่น ๆ 19,855 ล้านบาท บนที่ดินหลังสวน-สารสิน 13 ไร่ พื้นที่ใช้สอย ~207,000 ตร.ม.
-
โครงการมี 4 แกนหลัก ได้แก่ Wellness Clinic, Urban Wellness Retreat, Lifestyle Retail และ Branded Residence บริหารโดย Capella โดย Residence สูง 46 ชั้น 262 ยูนิต ราคาเริ่มต้น ~400,000 บาท/ตร.ม. เตรียม Presale ปลายปีนี้ และเริ่มโอนปี 73 มูลค่าราว 22,000–23,000 ล้านบาท ตั้งเป้าลูกค้าไทยและต่างชาติสัดส่วน 50:50
-
โครงสร้างรายได้แบ่งเป็น Residential 55% (รับรู้ครั้งเดียว) และ Recurring 45% จาก Clinic, Retreat และ Retail โดยช่วงปี 73–74 คาดช่วยหนุนรายได้ BDMS เติบโตเพิ่ม ~1% ต่อปี และผลักดันสัดส่วนธุรกิจ Wellness จาก ~12% ของรายได้ รพ. เป็น ~20%
-
ด้านการลงทุน บริษัทชำระค่าเช่าที่ดินแล้ว 2,500 ล้านบาท (ปี 65) และมีภาระจ่ายอีก 6,600 ล้านบาท ในปี 73 พร้อมงบก่อสร้าง ~9,000 ล้านบาท ส่งผลให้ CAPEX สูงในปี 72 ก่อนลดลงสู่ระดับปกติ ~7–8% ของรายได้หลังปี 73 โดยใช้ทั้งเงินกู้และกระแสเงินสด ทำให้ IBD/E อยู่ที่ประมาณ 0.1–0.3 เท่า ยังต่ำกว่า Debt Covenant ที่ 1.75 เท่า
Impact Insight
-
ฝ่ายวิจัยมีมุมมองเชิงบวกต่อโครงการ “WellEra” แม้ระยะสั้นผลประกอบการอาจถูกกดดันจากการลงทุน แต่เชื่อว่าจะเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตในระยะยาว สอดคล้องกับเทรนด์ธุรกิจ Wellness โดยเฉพาะกลุ่ม Wellness Real Estate ที่กำลังขยายตัวทั่วโลก อีกทั้งยังเสริม Synergy กับธุรกิจ รพ.เดิม ผ่านการเพิ่ม Value per Customer และสร้างรายได้แบบ Recurring ซึ่งช่วยยกระดับเสถียรภาพของธุรกิจ พร้อมต่อยอดสู่ Economy of Scale และหนุน EBITDA Margin ให้ปรับตัวดีขึ้น สำหรับประเด็น “Cannibalization” กับโครงการ Wellness เดิมบน ถ.วิทยุ ผู้บริหารมองว่าไม่มีความทับซ้อน เนื่องจากจับกลุ่มลูกค้าแตกต่างกัน อีกทั้งยังช่วยเติมเต็ม Ecosystem ของ BDMS ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
Execution
-
ฝ่ายวิจัยยังไม่รวมโครงการดังกล่าวในประมาณการ คงราคาเหมาะสมปี 69 อิง DCF อยู่ที่ 23.00 บาท คิดเป็น Upside ราว 26% คงคำแนะนำ “ซื้อ”
