บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
PFund-REITs-IFF
กอง PROSPECT REIT ยังคงดูน่าสนใจ
Event
Uอัปเดตแนวโน้มธุรกิจของกอง PROSPECT
Key highlights
ภาพรวมกองทุน PROSPECT
PROSPECT REIT (Prospect Logistics and Industrial Freehold and Leasehold Real Estate Investment Trust) เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอุตสาหกรรม (Industrial REIT) โดยที่มีธุรกิจหลักคือการลงทุน พัฒนา และให้เช่าอสังหาฯ อุตสาหกรรม โดยเฉพาะโกดังสินค้า โรงงานสำเร็จรูป (ready-built factories) และอาคารแบบ “Built-to-Suit”
ธุรกิจหลักและสินทรัพย์
พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์: กองทรัสต์นี้ถือครองและบริหารศูนย์อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ขนาดใหญ่ในทำเลเชิงยุทธศาสตร์ของประเทศไทย โดยกระจุกตัวในพื้นที่บางนา–ตราด และเทพารักษ์ (จังหวัดสมุทรปราการ)
โครงการสำคัญ ๆ: สินทรัพย์หลักประกอบด้วยโครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) ได้แก่ BFTZ 1, 2, 3 และ 6 รวมถึงโครงการ X44 บางนาด้วย
เขตเศรษฐกิจพิเศษ (special economic zones): พื้นที่ให้เช่าส่วนหนึ่งอยู่ใน “Free Zone” ซึ่งผู้เช่าได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและศุลกากรมากอย่างมีนัยสำคัญ การสร้างรายได้: รายได้หลักของกอง PROSPECT REIT มาจากค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าในธุรกิจกลุ่มโรงงานอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และซัพพลายเชนทั้งในและต่างประเทศ
ประเด็นหลัก ๆ และพัฒนาการเชิงกลยุทธ์ของ PROSPECT REIT ปี 2569
การขยายพอร์ตโฟลิโอครั้งใหญ่ (เพิ่มทุนครั้งที่ 3): ผู้ถือหน่วยลงทุนได้อนุมัติการเพิ่มทุนครั้งที่ 3 เพื่อเข้าลงทุนสูงสุดราว 5.04 พันล้านบาทในโครงการ BFTZ 4 (บางปะกง) การขยายเชิงกลยุทธ์นี้เพื่อเข้าสู่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และคาดว่าจะแล้วเสร็จใน 3Q69 โดยตั้งเป้ามูลค่าสินทรัพย์รวมของพอร์ตไว้ราว 1.4 หมื่นล้านบาท
การเปลี่ยนรูปแบบการจ่ายเงินปันผลรายเดือน: เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับนักลงทุน กองทรัสต์ได้ประกาศปรับอัตราการจ่ายเงินปันผล (dividend payout) จากรายไตรมาสเป็นรายเดือน โดยเริ่มติดตามผลตั้งแต่เมษายน 2569และกำหนดเงินปันผลเบื้องต้นเฉลี่ยราว 0.0710 บาท/หน่วย/เดือน
อัตราการเช่าพื้นที่ระดับสูงเกือบเต็ม (Near-perfect occupancy): ได้แรงหนุนจากอุปสงค์โรงงานและคลังสินค้าจากต่างชาติ โดยเฉพาะในพื้นที่ Free Zone ที่ตั้งอยู่ในทำเลเชิงยุทธศาสตร์ – ส่งผลให้อัตราการเช่าของกอง PROSPECT REIT แตะจุดสูงสุดใหม่ที่ 99.43% เมื่อเข้าสู่ปี 2569 เป็นสัญญาณว่ารายได้มีเสถียรภาพและอุปสงค์การเช่าที่แข็งแกร่ง
ความยืดหยุ่นต่อความเสี่ยงการค้าโลก: แม้จะมีความไม่แน่นอนจากประเด็นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ (US import tariffs) ก็ตาม แต่กองทรัสต์นี้ได้ระบุว่าผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ได้พึ่งพาตลาดสหรัฐฯ เป็นตลาดส่งออกหลัก ทำให้การดำเนินงานมีเสถียรภาพและยังคงมีอุปสงค์จากผู้เช่าต่างชาติรายใหม่เข้ามาต่อเนื่อง
Recommendation
ปัจจุบัน เรายังคงแนะนำกองทุนดังต่อไปนี้ i) กองทุนเด่นระดับแนวหน้า: CPNREIT, WHAIR และ AMATAR; และ ii) กองเด่นระดับรอง: ALLY, GROREIT, LHHOTEL และ PROSPECT
Risks
โรคระบาด เศรษฐกิจโลกถดถอย และ ความไม่สงบทางการเมือง
