บล.เอเซีย พลัส:
CPN CenTRal cEnTRaL (Buy)
Flash Points
-
CPN ร่วมกับ Mitsubishi Estate (MEA) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของญี่ปุ่น พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส “CenTRal cEnTRaL” บนที่ดิน 7 ไร่ บริเวณสยามสแควร์-แยกปทุมวัน มูลค่าโครงการรวม 11,000 ล้านบาท (CPN ถือ 60% & MEA 40%)
-
โครงการดังกล่าว เป็นอาคารสูง 42 ชั้น พื้นที่รวม (GBA) 1.41 แสนตร.ม. ประกอบด้วย ศูนย์การค้า คิดเป็นพื้นที่เช่า (NLA) ราว 30,000 ตารางเมตร รองรับร้านค้ากว่า 300 แบรนด์ทั้งไทยและต่างประเทศ โดยมีกำหนดเปิด 2Q70 ถัดมาคือ อาคารสำนักงาน พื้นที่เช่า 26,000 ตารางเมตร คาดเปิด 4Q70 และ โรงแรม 25hours แบรนด์ระดับโลกจากยุโรปในเครือ Ennismore จำนวน 349 ห้อง ซึ่งจะเป็นโรงแรมแห่งแรกในประเทศไทย และเป็นหนึ่งในเพียง 13 เมืองทั่วโลกที่มีโรงแรมภายใต้แบรนด์ดังกล่าว โดยมีแนวคิดเป็น Lifestyle Hotel ในระดับเดียวกับ The Standard มหานคร มีกำหนดเปิด 1Q72
Impact Insight
-
ฝ่ายวิจัยมีมุมมองบวกต่อการพัฒนาโครงการดังกล่าว และเป็นไปตามแผนที่บริษัทเคยประกาศไว้ก่อนหน้านี้ เพียงแต่ครั้งนี้มีการเปิดเผยรายละเอียดมากขึ้น รวมถึงการร่วมลงทุนกับ MEA ซึ่งเป็นพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ที่ทั้งสองบริษัทเคยประสบความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการเซ็นทรัล วิลเลจร่วมกัน สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของพันธมิตรระดับโลกต่อศักยภาพของ CPN
-
การลงทุนในสัดส่วน 60% ของ CPN ซึ่งจะใช้เงินลงทุนประมาณ 6.6 พันล้านบาท ถือว่าไม่สูง เมื่อเทียบกับแผนลงทุนรวม 1.1 แสนล้านบาทสำหรับ 5 ปี (ปี 2569-2573) คาดไม่กระทบฐานะการเงิน โดยบริษัทจะยังรักษา Net Gearing +/- 0.5 เท่าได้
-
จากข้อมูลเบื้องต้นของพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (NLA) ในส่วนศูนย์การค้าราว 3 หมื่นตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 1.7% ของพื้นที่เช่าของ CPN รวม 1.71 ล้านตร.ม. ณ 1Q69 (ไม่รวมพื้นที่ CPNREIT) หากสมมติฐานอัตราการเช่าเฉลี่ย 90% และอิงค่าเช่าเทียบเคียงกับโครงการเซ็นทรัลพาร์คที่มีขนาดพื้นที่ใกล้เคียงกัน คาดสร้างรายได้ค่าเช่าสัดส่วนไม่เกิน 2% ของรายได้ค่าเช่าปี 2571 เมื่อเปิดเต็มปี
Execution
-
แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมายปี 2569 ที่ 75.00 บาท และ 80 บาท สำหรับปี 2570 (อิง DCF) ในฐานะผู้นำธุรกิจศูนย์การค้าของไทยที่มีศักยภาพการเติบโตอย่างมั่นคง จากการพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์และสร้างการเติบโตระยะยาว
