บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
แผนขยายธุรกิจที่ชัดเจนเพื่อรองรับการเติบโตในระยะยาว (Outperform Maintained)
Event
อัปเดตธุรกิจและปรับราคาเป้าหมายใหม่
Impact
แผนการขยายศูนย์การค้าใหม่ปี 2570F-71F
ตั้งแต่ต้นปี (YTD) CPN เปิดศูนย์การค้าใหม่แล้ว 2 แห่ง คือ ขอนแก่น (NLA 2 หมื่นตร.ม.) และ นอร์ทวิลล์ (NLA 4 หมื่นตร.ม.) ส่วนโชน luxury ที่ภูเก็ต (NLA หนึ่งหมื่นตร.ม.) มีแผนเปิดใน 4Q69 นอกจากนี้ การรีโนเวทเซ็นทรัล บางนา และ เซ็นทรัล เชียงใหม่ รวมถึงคอมมูนิตี้ มอลล์ 2 แห่ง (ลา วิลล่า และนางลิ้นจี่) คาดว่าจะแล้วเสร็จในสิ้นปี 2569 ขณะที่ CPN แจงแผนเปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน (GLA หนึ่งแสนตร.ม.) และ CenTraL cEntraL (GLA 3 หมื่นตร.ม.) ใน 1H70 แต่เซ็นทรัล จีอาร์ 9 (GLA 3.40 หมื่นตร.ม.) และ เมกะบางนา (GLA 1.70 แสนตร.ม.) จะพร้อมเปิดใน 2H71 อีกทั้ง ยังมีแผนรีโนเวทประจำของศูนย์การค้า 2-3 แห่งต่อปี โดยที่ CPN ยังมีแผนพัฒนาเมกะซิตี้หรือ Central Rangsit township บนที่ดิน 750 ไร่ช่วง 3-5 ปีข้างหน้า โดย CPN ตั้งเป้าให้ NLA เพิ่มจากปัจจุบัน 2.3 ล้านตร.ม. เป็นมากกว่า 2.8 ล้านตร.ม. ภายในปี 2573 (CAGR ที่ 5%) อัตราการเติบโตรายได้เฉลี่ยต่อปี (CAGR) จะเป็นเลขสูงหลักเดียว โดยที่งบลงทุนรวม 5 ปี (2569-73) จะอยู่ที่ 1.10 แสนลบ. (56% จะใช้ในโครงการ mixed-use ใหม่, 22% เพื่อการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ (asset enhancement) และส่วนที่เหลือสำหรับการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง)
ธุรกิจที่ไม่ใช่รายได้จากค่าเช่าห้างค้าปลีกช่วยเติมเต็มโครงสร้างธุรกิจโดยรวม
ภายใต้แนวคิด retail-led mixed-use project เราคาดว่าจะเห็นการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ เช่น สำนักงาน ที่อยู่อาศัย โรงแรม ฯลฯ ทั้งภายในโครงการหรือบริเวณใกล้ ๆ ศูนย์การค้าแห่งใหม่ โดยภายในปี 2573 CPN ตั้งเป้าให้รายได้ที่ไม่ใช่จากค่าเช่าคิดเป็น 15-20% ของรายได้รวม (เพิ่มจากปัจจุบันที่ 10%) โดยสมมติให้ยอดขายบ้านเติบโตด้วย CAGR ช่วง 5 ปีที่ 10% ส่วนจำนวนห้องพักโรงแรมน่าจะเพิ่มจาก 1,860 ห้องเป็นมากกว่า 2,300 ห้องในปี 2573 โดยที่เราประเมินรายได้ธุรกิจโรงแรมจะโตราว 10-15% ต่อปี ส่วนยอดขายบ้านปีนี้อาจดูแผ่วลงจากมี backlog ค่อนข้างน้อย แต่คาดปีหน้าจะฟื้นตัวดีหลังหลาย ๆ โครงการคอนโดฯ ใหม่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มโอนฯ ขณะที่ แนวคิดการพัฒนา mixed-use ยังช่วยเพิ่มสัดส่วนกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JV) และบริษัทร่วม (associates) โดยคาดว่ากำไรจากบริษัทร่วมจะเพิ่มขึ้นอยู่ที่ราว 10-15% ของกำไรสุทธิ หนุนจากกอง REITs, เมกะบางนา และ JVs/associates อื่นๆ
ปรับราคาเป้าหมายไปเป็นปี 2570F
สมมติให้ EBITDA เติบโต 5-6% ต่อปีช่วงปี 2570F-79F และมี CAPEX ราว 2.0-2.1 หมื่นลบ.ต่อปี ราคาเป้าหมาย DCF ของเราจะปรับเพิ่มจาก 78 บาทขึ้นเป็น 82 บาท (WACC ที่ 7.6% และ Terminal growth ที่ 1.0%) ซึ่งคิดเป็น PE ปี 2570F ที่ 17x (-0.5 S.D.)
Valuation & Action
เราคงคำแนะนำซื้อ และประมาณการกำไรปี 2569F-70F ที่ 2.05 หมื่นลบ. (+8.9% YoY) และ 2.24 หมื่นลบ. (+9.3% YoY) ตามลำดับ ส่วนกำไร 3Q69F อาจไม่น่าตื่นเต้นจากช่วง low season และไม่มีกำไรพิเศษเข้ามาช่วยหนุน โดยที่ คาดกำไร 4Q69F จะแข็งแกร่งจากช่วงเทศกาลเฉลิมฉลองปลายปีกับการโอนฯ คอนโดฯ (เอสเซ็นท์ บางนา, เอสเซ็นท์ ภูเก็ต และ เอสเซ็นท์อุบล 2) รวมมูลค่าราว 3.3 พันลบ. (เฉลี่ยขายได้แล้ว 80%) โดยมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงดังกล่าว
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
