บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
มีศักยภาพในการทำ โครงการ retail-led mixed-use ทั่วประเทศ (Outperform Maintained)
Event
Update การเยี่ยมชมศูนย์การค้า 2 แห่งและโรงแรม 1 แห่งในจังหวัดขอนแก่นของ CPN ล่าสุด
Impact
ประสบความสำเร็จในการเปิดตัวเซ็นทรัลขอนแก่นแคมปัส
CPN มีศูนย์การค้าแห่งใหม่ 2 แห่งในขอนแก่น ได้แก่ เซ็นทรัลขอนแก่น (NLA 4.7 หมื่นตร.ม.) และ เซ็นทรัลขอนแก่นแคมปัส (NLA 2.0 หมื่นตร.ม.) ซึ่งได้เปิดให้บริการช่วงปลาย พ.ค 69 โดย occupancy rate ของเซ็นทรัลขอนแก่นและเซ็นทรัลขอนแก่นแคมปัสที่ 97% และ 86% ตามลำดับ ณ สิ้น 2Q69 ขณะที่ จำนวนผู้ใช้บริการของเซ็นทรัลขอนแก่นอยู่ราว 3.8-4.0 หมื่นคน เทียบกับมากกว่า 2.5 หมื่นคนของแคมปัส ขณะที่ CPN มองว่าจะไม่มีการแย่งลูกค้าระหว่างศูนย์การค้าทั้งสองแห่งเพราะเซ็นทรัลขอนแก่นแคมปัสเน้นกลุ่ม F&B (40-50%) โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นลูกค้าคนรุ่นใหม่จากมหาวิทยาลัยขอนแก่นที่อยู่ใกล้เคียง ส่วนศูนย์การค้าเดิมเน้นสินค้าแฟชั่น (+/-35%) และมีกลุ่มเป้าหมายเป็นตลาดแมส ด้าน โก โฮเทล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งเป็น budget hotel (75 ห้อง) และอยู่ใกล้กับเซ็นทรัลขอนแก่นแคมปัส ปัจจุบันมี occupancy rate ที่ 95% (เพิ่มจาก 40% ณ สิ้น 2Q69) สัดส่วนลูกค้าของโก โฮเทล ขอนแก่น แคมปัสเป็นคนไทย 70% และชาวต่างชาติ 30% ซึ่งส่วนใหญ่มาจาก สปป.ลาว โดยเป็นกลุ่มนักธุรกิจ ครอบครัวของนักศึกษาจากมหาวิทยาลัย/โรงเรียนใกล้เคียง กับครอบครัวและผู้ป่วยของโรงพยาบาลในบริเวณใกล้เคียง นอกจากนี้ CPN ยังมีที่ดินแปลงเล็กราว 2 ไร่ภายในเซ็นทรัลขอนแก่นแคมปัสซึ่งสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมเพิ่มเติมได้ อัตราการปรับขึ้นค่าเช่าจากสัญญาเดิม (rental reversion rate) ของศูนย์การค้าในต่างจังหวัดสูงกว่าอัตราค่าเฉลี่ยราว 1-2% การที่โครงการในขอนแก่นประสบสำเร็จสูง CPN จึงกำลังพิจารณาพัฒนาโครงการในขอนแก่นต่อเนื่อง
ยังมีโอกาสอีกมากที่จะขยายสาขาในต่างจังหวัด
ศูนย์การค้าทั้ง 45 แห่งของ CPN ตั้งอยู่ใน 23 จังหวัดยุทธศาสตร์ทั่วประเทศ นอกเหนือจากกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง (นนทบุรี นครปฐม สมุทรสาคร และสมุทรปราการ) ซึ่งมีศูนย์การค้ารวม 17 แห่งแล้ว เชียงใหม่ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี ชลบุรี และขอนแก่น มีศูนย์การค้าจังหวัดละ 2 แห่ง นอกจากผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (provincial GDP/GPP) แล้ว เกณฑ์หลักในการพัฒนาสาขาใหม่ในต่างจังหวัด ได้แก่ แหล่งท่องเที่ยว โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ หน่วยงานราชการ สนามบินนานาชาติ และโครงสร้างพื้นฐาน โดยศูนย์การค้าใน 12 จังหวัด (Figure 4-5) อยู่ภายใต้โครงการ mixed-use ที่นำโดยธุรกิจค้าปลีกเป็นหลัก (ประกอบด้วยโรงแรมและโครงการที่อยู่อาศัย)
ศูนย์การค้าใหม่ในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปัจจุบันไปจนถึงปี 2571F
โครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน (GLA 1 แสนตร.ม.) และ CenTraL cEnTrAL (GLA 3.0 หมื่นตร.ม.) ซึ่งกำหนดเปิดใน 1H70 ขณะที่ เซ็นทรัล จีอาร์9 (GLA 3.4 หมื่นตร.ม.) และ เมกาบางนา (1.70 แสนตร.ม.) คาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการใน 2H71 นอกจากนี้ CPN ยังมีแผนพัฒนา เมกา เซ็นทรัล รังสิต (เมืองแห่งอนาคต) บนที่ดิน 750 ไร่ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า
Valuation & Action
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยประมาณการกำไรปี 2569F-70F และราคาเป้าหมาย DCF ที่ 82 บาท (WACC ที่ 7.6% และ terminal growth ที่ 1.0%) เราคาดกำไร 3Q69F เบื้องต้นจะยังไม่ตื่นเต้นจากเป็นช่วง low season ของธุรกิจและไม่มีกำไรพิเศษก่อนที่จะฟื้นตัวแข็งแกร่งขึ้นใน 4Q69F จากช่วงเทศกาลปลายปี และการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการคอนโดฯ 3 แห่ง มูลค่ารวม 3.3 พันลบ. (ขายได้แล้ว 80%)
Risks
อัตราการเติบโตของ GDP, ธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพแข่งขันรุนแรง, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภค และค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
