บล.บัวหลวง:
Residential Property – ทางเดินข้างหน้า ดูจะไม่ราบลื่นเสียแล้ว… (UNDERWEIGHT)
เราปรับลดน้ำหนักการลงทุนของกลุ่มอสังหาฯ จากให้น้ำหนักการลงทุนเท่ากับตลาด ไปเป็นน้อยกว่าตลาด หุ้นกลุ่มอสังหาฯ จะตกอยู่ภายใต้แรงกดดันจากการเข้มงวดสินเชื่อธนาคาร อัตราการกู้บ้านที่สูงขึ้น อัตราการปฏิเสที่สูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อที่กดดันต้นทุนสินค้าคงคลังในระดับสูง อัตราการจองซื้อที่ต่ำ การชะลอตัวของยอดจองซื้อในช่วงไฮซีซั่น และแนวโน้มที่ซบเซาในปี 2567 หากราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯจะดีดตัวขึ้น เราแนะนำลดการลงทุนหุ้นบางตัว
จุดที่เราอยู่ปัจจุบันแย่กว่าคาดตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2566
เศรษฐกิจที่อ่อนแอกว่าที่ตลาดคาด การปรับฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการอ่อนค่าของเงินบาท ส่งผลให้นักลงทุนผิดหวังในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ นับตั้งแต่เดือน ก.ย. 2566 ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ดัชนีภาคอสังหาริมทรัพย์ปรับฐานแล้ว 17% นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน (เทียบกับดัชนี SET ที่ -15%) โดยเฉลี่ย P/E อยู่ที่ 8.4 เท่า ใกล้กับระดับปี 2562 สะท้อนถึงมุมมองเชิงอนุรักษ์นิยม
เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการซะลอตัว
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ในด้านอุปสงค์มีการโอนโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 94,946 ยูนิต ในไตรมาส 3/66 ลดลง 7.0% YoY จากไตรมาส 3/65 การโอนโครงการแนวราบลดลง 9.3% YoY และโครงการแนวสูงลดลง 1.2% YoY ในด้านอุปทาน ข้อมูลเปิดเผยว่าจำนวนยูนิตที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ 17,087 ยูนิต ลดลง 48.7% YoY ถือเป็นไตรมาสติดลบครั้งแรกในรอบ 7 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งสะท้อนถึงความจริงที่ว่า “ผู้พัฒนาโครงการแนวราบ” ได้เริ่มลดอุปทานในตลาดแล้ว
แนวโน้มอุปทานใหม่อยู่ในระดับสูง ในขณะที่อุปสงค์ใหม่ยังคงลดลง
ข้อมูล AREA ระบุว่าอัตราการจองเฉลี่ยสำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่เพียง 10-15% ในไตรมาส 3/66 แม้ว่าครึ่งปีหลังจะเป็นช่วงไฮซีซั่นที่มีการชะลอตัว ทั้งในกลุ่มโครงการแนวราบและคอนโด อัตราการจองซื้อเฉลี่ยสำหรับโครงการแนวราบปรับตัวลดลงอย่างรวดเร็วจาก 21% ใน 10 เดือนแรกของ ปี 2565 เหลือเพียง 10% ใน 10 เดือนแรกของปี 2566 อัตราการจองซื้อเฉลี่ยของโครงการคอนโดปรับตัวลดลงจาก 50% ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2565 มาอยู่ที่ 34% ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 นอกจากนี้ ผู้พัฒนาโครงการที่เราให้คำแนะนำต่างแสดงความกังวลต่ออุปสงค์ที่ต่ำในไตรมาส 4/66 และ การเปิดตัวทั้งโครงการแนวราบและโครงการคอนโดในปี 2567 (ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2567 จะลดลง YoY)
โอกาสระยะสั้นสำหรับเงินปันผลแต่แนะนำลดการลงทุนหุ้นบางตัว
หลังจากประกาศผลประกอบการปี 2566 ในช่วงปลายเดือนก.พ. 2567 เราคาดว่า LH, LPN, PSH, QH, SC, SIRI และ SPALI จะประกาศการจ่ายเงินปั่นผลในครึ่งหลังของปี 2566 ในขณะที่ AP จะประกาศการจ่ายเงินปันผลสำหรับการดำเนินงานทั้งปี 2566 (บริษัทไม่จ่ายเงินปันผลสำหรับครึ่งแรกของปี 2566) ณ ราคาหุ้นปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนปัจจุบันของหุ้นกลุ่มอสังหารที่เราให้คำแนะนำอยู่ระหว่าง 1.1-6.3% ในบรรดากลุ่มอสังหายที่เราให้คำแนะนำ AP คาดว่าจะประกาศอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงสุดที่ 6.3% (ที่ 0.70 บาทต่อหุ้น) SIRI อยู่ในอันดับที่สอง (ที่ 0.10 บาทต่อหุ้น อัตราผลตอบแทนที่ 6.1%] เราไม่คาดหวังให้ ANAN จ่ายเงินปันผล เนื่องจากงบดุลของบริษัทมีข้อบกพร่อง
