บล.ฟิลลิป:
PROPERTY SECTOR: การคลัง+การเงิน ถึงจะเกิดประโยชน์สูงสุด
วันที่ผ่านมาราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯปรับตัวขึ้นเก็งมาตรการลดโอน-จำนองเข้า ครม.
ในวันที่ผ่านมาราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯปรับตัวขึ้นทั้งกลุ่ม โดยเรามองตลาดฯน่าจะกำลังจับตาในประเด็นสำคัญคือ มาตรการลดโอนจำนองที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิ.ย. 69 ซึ่งจะมีการประชุม ครม. ในวันนี้ โดยเราแบ่งเป็น 2 ทางเลือก 1.) กระทรวงการคลังอาจดำเนินการบรรจุเป็นวาระปกติไว้เรียบร้อยแล้ว แต่เลือกที่จะยังไม่เปิดเผยข้อมูลให้สื่อฯทราบล่วงหน้า และ 2.) กระทรวงการคลังไม่ได้นำวาระนี้เข้าประชุม ครม. ในวันนี้
หากออกมาเป็นทางเลือกแรก
ในขณะที่ ธปท. ได้มีการต่ออายุมาตรการ LTV ออกไปอีก 1 ปี มีผลตั้งแต่ 1 ก.ค. 69 ถึง 30 มิ.ย. 70 เพื่อช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปก่อนหน้านี้แล้ว โดยเราเชื่อว่ามาตรการจะเกิดประสิทธิภาพสูงสุดตามวัตถุประสงค์ก็ต่อเมื่อนโยบายทางการคลังและการเงินได้ถูกส่งเสริมไปพร้อมกัน หากในวันนี้คลังบรรจุเป็นวาระเพื่อให้ ครม. อนุมัติ มองเป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่มอสังหาฯจากความกังวลเรื่องการต่ออายุมาตรการฯในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ยังคงอิงมุมมองเดิมจากบทความก่อนหน้า เก็งกำไรยอดขาย 2Q69 เลือก AP, ปันผล 1H69 เลือก SPALI และเก็งกำไรผลประกอบการ 2Q69 เลือก SIRI โดยให้น้ำหนักลงทุน “เท่ากับตลาด”
หากออกมาเป็นทางเลือกสอง
ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7.0 ลบ. จะหมดอายุวันที่ 30 มิ.ย. 69 ซึ่งจะทำให้กลับมาเข้าสู่เกณฑ์อัตราปกติ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% และจดจำนอง 1% ตั้งแต่ 1 ก.ค. 69 เป็นต้นไป หากที่อยู่อาศัยมีราคาประเมิน 7.0 ลบ. เดิมเสียค่าโอน 700 บาท เมื่อปรับเป็นอัตราปกติ เสียค่าโอนเป็น 140,000 บาท ส่วนต่างที่มากมีผลต่อการตัดสินใจครอบครองอสังหาฯ ยังไม่รวมกรมธนารักษ์เตรียมปรับเพิ่มราคาประเมินที่ดินเพื่อให้ส่วนต่างเข้าใกล้ราคาตลาดมากขึ้น 10-20% จากเดิมที่มีส่วนต่างถึง 30-40% เริ่มบังคับใช้ปี 2570-2573 ทำให้ต้องเริ่มเสียค่าธรรมเนียมโอน จำนอง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแพงขึ้น
Leasehold ไม่กระทบประเด็นมาตรการโอนฯ
Freehold: ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่ดินถูกผูกการคำนวณกับราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ ทำให้เป็นปัจจัยกดดันต่อทั้งผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบธุรกิจอสังหาฯ โดยส่วนใหญ่จะเป็นการแชร์เพื่อช่วยค่าธรรมเนียมโอนซึ่งกันและกัน
Leasehold: จะเป็นการเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิการเช่า 1.1% ของจำนวนเงินค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา โดยกำหนดจากกรมที่ดินยังคงอัตราเดิม ไม่ได้อาจถูกปรับเพิ่มเหมือนรูปแบบ Freehold ที่ใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ทำให้ไม่ได้เกิดค่าใช้จ่ายส่วนเพิ่มหากเกิดประเด็นนี้
TITLE ผู้ประกอบการรูปแบบ Leasehold
ผู้ประกอบการที่มีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในบริบทนี้น้อยที่สุดคือ TITLE คอนโดส่วนใหญ่ซื้อขายแบบ Leasehold ในพื้นที่ภูเก็ตและยังเห็นดีมานด์ที่ดี โดยแนวโน้มปีนี้มีคอนโดครบกำหนดโอนเข้ามามากขึ้น ทำให้ทิศทางกำไรปีนี้สูงกว่าปีก่อนและมีแนวโน้มโดดเด่นกว่าอุตสาหกรรม
