บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector
พรีเซลรวม 1H69F ยังอ่อนแอ…แต่คาดจะฟื้นตัวใน 2H69F (Underweight Maintained)
Event
แนวโน้มพรีเซล 2Q69
Impact
พรีเซลรวม 2Q69 ฟื้นตัวจากฐาน 2Q68 ที่ต่ำแต่ยังทรงตัว QoQ
เมื่อเทียบฐาน 2Q68 ที่ต่ำจากผลของเหตุแผ่นดินไหวรุนแรงในกรุงเทพฯ ขณะที่ พรีเซลรวมของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ จดทะเบียนรายใหญ่ 10 รายเพิ่มขึ้น 8% YoY อยู่ที่ 5.1 หมื่นล้านบาท แต่เมื่อเทียบกับ 1Q69 พบว่าพรีเซลยังอ่อนแอ โดยจะลดลง 2% QoQ ในจำนวนนี้ พรีเซลโครงการแนวราบอยู่ที่ 2.7 หมื่นล้านบาท (-16% YoY แต่ +3% QoQ) ส่วนพรีเซลโครงการคอนโดฯ อยู่ที่ 2.4 หมื่นล้านบาท (+62% YoY แต่ -7% QoQ) โดยที่ AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ครองพรีเซล 2Q69 อันดับ 1 ที่ 1.23 หมื่นล้านบาทหนุนหลักจากยอดขายโครงการแนวราบแข็งแกร่งที่ 1.03 หมื่นล้านบาท (+36% YoY และ +17% QoQ) ตามมาด้วย Sansiri (SIRI)* ครองอันดับ 2 ด้วยพรีเซลราว 1 หมื่นล้านบาทผลักดันจากยอดขายคอนโดฯ 6 พันล้านบาท (+137% YoY แต่ -3% QoQ)
พรีเซลรวม 1H69 ลดลง 5% YoY อยู่ที่ 1.04 แสนล้านบาท(คิดเป็น 44% ของเป้าทั้งปี)
ในช่วง 1H69 พรีเซลจากโครงการแนวราบอยู่ที่ 5.4 หมื่นล้านบาท (-15% YoY) ส่วนพรีเซลจากคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 7% YoY อยู่ที่ 5 หมื่นล้านบาท โดยที่ AP และ SIRI ยังคงครองพรีเซล 1H69 ในอันดับ 1 และ 2 ที่ 2.35 หมื่นล้านบาท (+16% YoY) และ 2.1 หมื่นล้านบาท (ทรงตัว YoY) ตามลำดับ หลังจากทั้งสองบริษัทเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท (+53% YoY) ในช่วงครึ่งปีแรก ขณะที่ บริษัทผู้ประกอบการรายอื่นยังค่อนข้างชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป อย่างไรก็ดี ท่ามกลางภาวะตลาดที่อ่อนแอ บริษัทผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงใช้กลยุทธ์ส่วนลดเชิงรุก (aggressive discounts) เพื่อกระตุ้นยอดพรีเซล โดยที่ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) ได้ขาย big lot คอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น พร้อมพงษ์” ระดับกลางถึงระดับบนมูลค่า 600 ล้านบาท ให้แก่บริษัทตัวแทนอสังหาฯ ชื่อดัง Harrison โดยให้ส่วนลดถึง 10-15%
พรีเซล 3Q69F อาจฟื้นตัว QoQ จากการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น แต่ยังลดลง YoY
ผู้ประกอบการหลายรายมีแผนเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ โดยที่ AP ตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่มูลค่า 1.8 หมื่นล้านบาท (+10% QoQ) ส่วน Supalai (SPALI. BK, SPALI TB) * คาดว่าจะเพิ่มมูลค่าโครงการเปิดใหม่ 17% QoQ เป็น 7.4 พันล้านบาท ด้าน LPN Dev (LPN.BK, LPN TB) และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) ยังไม่มีการเปิดโครงการใหม่ใน 2Q69 แต่วางแผนเปิดตัวบริษัทละ 2 โครงการรวมมูลค่า 2.8 พันล้านบาทและ 2.5 พันล้านบาท ตามลำดับในช่วง 3Q69 ขณะที่ SIRI มีแผนเปิดโครงการใหม่ 3Q69 ลดลงเหลือ 7-8 พันล้านบาท จาก 1.3 หมื่นล้านบาทใน 2Q69
กำไร 2Q69F น่าจะฟื้นตัว QoQ แต่ลดลง YoY
ผู้ประกอบการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ น่าจะรายงานกำไร 2Q69F ฟื้นตัว QoQ จากฐาน 1Q69 ต่ำ ขณะที่ SIRI, ORI และ SPALI เริ่มรับรู้รายได้จากคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่วน AP, LH และ QH จะได้อานิสงส์จากพรีเซลที่เติบโต QoQ แต่อย่างไรก็ตาม กำไร 2Q69F อาจยังอ่อนตัวเมื่อเทียบกับ 2Q68 จากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง gross margin อ่อนแอ และกำไรจากการขายสินทรัพย์ (divestment gains) ที่ลดลงด้วย โดยสรุป เราคาดกำไรรวม 1H69F ของกลุ่มอสังหาฯ ที่เราวิเคราะห์อยู่จะลดลง YoY ราวเลขสิบกลาง ๆ จาก 1H68 ที่ 8.9 พันล้านบาท
Valuation & Action
เราคาดว่ากำไรรวมกลุ่มอสังหาฯ ปี 2569F จะเติบโตราวเลขหลักเดียวกลาง ๆ จากกำไรจากการขายสินทรัพย์เพิ่มขึ้น แต่หากพิจารณาเฉพาะกำไรปกติ คาดว่าจะยังซบเซาจากยอดขายบ้านที่อ่อนแอและ margin ลดลง ขณะนี้ เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยเลือก SIRI เป็นหุ้นเด่น ขณะที่ ให้คำแนะนำ “ถือ” ทั้ง AP กับ LH ส่วน SPALI, LPN, QH และ PSH ยังคงคำแนะนำ “ขาย”
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วย ความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาลและอัตราดอกเบี้ยเป็นช่วงขาลง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
