บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Amata Corporation (AMATA.BK/AMATA TB)*
กำไรหลักแข็งแกร่งบวกกำไรก้อนใหญ่จากการขายสินทรัพย์ปี 2569 (Outperform Maintained)
Event
อัปเดตบริษัทและปรับประมาณการกำไรกับราคาเป้าหมายใหม่
Impact
ยอดโอนที่ดิน 1H69 แข็งแกร่งที่ 594 ไร่ (+32% YoY) จาก backlog ที่ 1.85 หมื่นลบ.
แม้ยอดขายที่ดิน 1H69 อ่อนตัวลงเหลือ 377 ไร่ (-50% YoY) แต่ยอดการโอนที่ดินฟื้นตัวแรง 32% YoY ขึ้นที่ 594 ไร่ หนุนจาก backlog แข็งแกร่งที่ 2.1 หมื่นลบ. ณ สิ้นปี 2568 แต่ backlog ปัจจุบันลดลง 10% เหลือ 1.85 หมื่นลบ. ณ สิ้น 2Q69 การที่ยอดโอนที่ดินจากนิคมฯที่มี margin สูงเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ย (ASP) เพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 8 ลบ./ไร่ และดันให้ gross margin ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม (IE) แข็งแกร่งที่ 61.5% โดย AMATA ได้เปิดเผยว่าปัจจุบันมีดีลที่ดินอยู่ระหว่างเจรจาหนึ่งพันไร่ในประเทศไทย, 400 ไร่ (65 เฮกตาร์) ในเวียดนามและอีก 300 ไร่ในลาว หากสมมติว่าดีลดังกล่าวทั้งหมดได้ข้อสรุปภายในปีนี้ เรามองว่ายอดขายที่ดินของ AMATA มี downside ราว 25% จากเป้าหมาย 2.80 พันไร่ (ประเทศไทย: 1.650 พันไร่; เวียดนาม: 550 ไร่; ลาว: 600 ไร่) ส่วนผลงานของธุรกิจที่ดินที่ไม่ใช่ธุรกิจนิคมฯ (Non-IE) ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจสาธารณูปโภคและค่าเช่ายังไม่น่าตื่นเต้น (เติบโต YoY เป็นเลขต่ำหลักเดียว)
ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ลดลงและกำไรก้อนใหญ่จากการจำหน่ายสินทรัพย์ช่วยหนุนกำไร
ขณะนี้ AMATA สามารถคุมคชจ.ได้ดี ส่วนต้นทุนการเงินและคชจ.ภาษีลดลงอย่างมีนัยยะจาก 1H68 หนุนจากต้นทุนการเงินและ net gearing ลดลงบวกมาตรการยกเว้นภาษีเป็นศูนย์ของ BOI ในการโอนที่ดินส่วนใหญ่ การจำหน่าย Amata Service City Long-thanh 2 (พ.ค.) เกิดกำไรจากการขายเงินลงทุนราว 366 ลบ.
ปรับประมาณการกำไรใหม่
ในปี 2569F เราปรับลดประมาณการยอดขายที่ดินและยอดโอนที่ดินลง 20-21% อยู่ที่ 1.20 พันไร่ (ทรงตัว YoY) และ 1.30 พันไร่ (45% ใน 1H69) ตามลำดับ ส่วนปีหน้า เราคงประมาณการยอดขายที่ดินและยอดโอนที่ดินไว้ที่ 1.20 พันไร่และ 1.50 พันไร่ ตามลำดับ โดย backlog จำนวนมากจะช่วยดันรายได้ธุรกิจที่ดินนิคมฯ ขณะที่ เราตั้งสมมติฐาน ASP ปี 2569F-70F เพิ่มอยู่ที่ 7.5 ลบ./ไร่ (ปี 2568 ที่ 5.3 ลบ./ไร่ และปรับเพิ่มสมมติฐาน gross margin ขึ้น 3ppts อยู่เกือบ 60% อีกทั้ง เรายังปรับลดสมมติฐานสัดส่วนคชจ. SG&A ต่อรายได้และอัตราภาษีที่แท้จริงลง อิงสมมติฐานที่ปรับใหม่ เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรปกติปี 2569F ขึ้น 8% ที่ 4.4 พันลบ. (+37% YoY) จากเดิม 4.16 พันลบ. ขณะที่กำไรปกติปี 2570F ปรับเพิ่ม 33% อยู่ที่ 5.0 พันลบ. (+13% YoY) จากเดิม 3.8 พันลบ. นอกจากนี้ เรายังรวมการจำหน่าย Amata City Long Thanh Joint Stock 1-2 ซึ่งเป็นบริษัทย่อยทางอ้อมที่ถือผ่าน AMATA VN (AMATAV.BK/AMATAV TB) โดยมีมูลค่าธุรกรรมรวม 1.5 พันลบ. และคาดว่าจะมีกำไรจากการจำหน่ายสินทรัพย์ราว 700 ลบ. (1H69: 366 ลบ.)
Valuation & action
เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” AMATA และปรับเพิ่มราคาเป้าหมาย SOTP ขึ้นใหม่ที่ 37.00 บาท (จากเดิม 33.00 บาท) ผลจากเราขยับ valuation ไปเป็นปี 2570 แม้ BOI กำลังจะออกหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นของการลงทุนใน Data Center แต่เรายังคงมองแนวโน้มระยะยาวของผู้พัฒนานิคมฯ เชิงบวกจากวัฏจักรการลงทุนภาคเอกชนขาขึ้นรอบใหม่จากรัฐบาลมุ่งมั่นที่จะเร่งให้เกิดการลงทุนจริงจากโครงการที่ได้รับอนุมัติจาก BOI และได้รับใบรับรองการลงทุนแล้ว โดยโครงการดังกล่าวมีมูลค่ามากกว่าหนึ่งล้านลบ.ในปี 2568
Risks
อัตราการเติบโต GDP ชะลอตัว, ต้นทุนค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้นและการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย, ความตึงเครียดการค้าโลกรุนแรงขึ้น, ความไม่แน่นอนต่าง ๆ ทั้งในประเทศและต่างประเทศ และกระแสเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ชะลอลง
