บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
CPN RETAIL GROWTH LEASEHOLD REIT (CPNREIT TB)
คาดกำไร 3Q26 โตสูง y-y ปรับเพิ่มกำไรทั้งปี
- คาดกำไรปกติ 3Q26 +42.8% y-y หลังปรับปรุงพื้นที่เซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ตและเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้วเสร็จตั้งแต่ช่วงปลายปี 2025
- ปรับเพิ่มกำไรปกติปี 2026-28 ขึ้น 40%-62% จากต้นทุนทางการเงินต่ำกว่าคาด
- ปรับราคาเหมาะสมเป็น 14 บาท ราคาหุ้นที่ปรับลงเป็นโอกาสซื้อจาก Dividend yield ที่สูงขึ้นเป็นประมาณ 9% ต่อปี
คาดโมเมนตัมกำไรปกติ 3Q26 เพิ่มต่อเนื่อง q-q และเติบโตสูง y-y
เราคาดรายได้ค่าเช่าและกำไรปกติใน 3Q26 มีโมเมนตัมใกล้เคียง 2Q26 โดยเติบโตเล็กน้อย +1.9% q-q และ +2.3% q-q ตามลำดับ แต่เพิ่มสูงขึ้นมาก y-y โดยคาดกำไรปกติ +42.8% y-y หลังจากต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 อีก 10 ปีตั้งแต่ 16 ส.ค. 2025 ทำให้ได้พื้นที่เช่าเพิ่มอีก 10,845 ตรม. และปรับปรุงพื้นที่เซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ตและเซ็นทรัลปิ่นเกล้าแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2025 ทำให้ Occupancy rate ของ Shopping malls เพิ่มต่อเนื่องโดยคาดว่าจะเป็น 96% ใน 3Q26 จาก 95% ใน 2Q26 และ 93% ในปี 2025 ในส่วนของออฟฟิศคาด Occupancy rate 90% เท่าเดิม
ผลกระทบจากน้ำท่วมปลายไตรมาสจำกัดมาก คาดจ่ายเงินปันผลเท่าเดิม
ผลกระทบจากน้ำท่วมในช่วงปลายเดือน ก.ย. ที่ผ่านมา ส่งผลให้ Traffic ศูนย์การค้าบางแห่งชะลอลงและอัตราการเข้าพักของ Hilton พัทยาเลื่อนออกไปแต่เป็นเพียงระยะเวลาสั้นๆ เราคาดว่า CPNREIT จะยังจ่ายเงินปันผล 0.28 บาท/หน่วยเท่าไตรมาสก่อน ในขณะที่การลงทุนในอนาคตยังคงเป็นไปตามแผนของกองทรัสต์ที่ต้องการจะเพิ่มขนาดทรัพย์สินเป็น 2 เท่าใน 8 ปี หรือเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ทุก 2 ปี ปัจจุบันจึงอยู่ระหว่างการเตรียมแผนการลงทุนใหม่ในปี 2027 โดย CPN มีศูนย์การค้าที่มีศักยภาพในพอร์ตอีก 37 แห่ง
ปรับเพิ่มประมาณการกำไรปกติปี 2026-28 ขึ้น 40%-62%
หากผลประกอบการเป็นไปตามคาด กำไรปกติ 9M26 จะเพิ่มขึ้นถึง 74.9% y-y เป็น 2.9 พันล้านบาทหลังจากต่อสัญญาเช่าเซ็นทรัลพระราม 2 และปรับปรุงพื้นที่เซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ตและเซ็นทรัลปิ่นเกล้าในปี 2025 ซึ่งดีกว่าที่เราเคยประเมิน เราจึงปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2026-28 ขึ้น 40%-62% โดยหลักจากการปรับลดดอกเบี้ยจ่ายจากต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่าคาด โดยต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์เฉลี่ยปัจจุบันต่ำเพียง 2.5% ภายหลังการปรับประมาณการ ทำให้คาดกำไรปกติปี 2026 +55.8% y-y และปี 2027-28 เติบโตเฉลี่ยปีละ 7% ยังไม่รวมการลงทุนใหม่ในอนาคต
เพิ่มราคาเหมาะสมเป็น 14.00 บาท คาด Dividend yield สูงราว 9% ต่อปี
ภายหลังการปรับเพิ่มประมาณการทำให้ราคาเหมาะสมเพิ่มเป็น 14.00 บาท อิง DDM, WACC 7.0% ราคาหุ้น CPNREIT ที่ปรับลงมาหลัง Global bond yields พุ่งสูงขึ้น เป็นโอกาสในการเข้าสะสมรอบใหม่จาก Dividend yield ที่คาดเพิ่มสูงขึ้นเป็นราว 9% ต่อปี จากประมาณการเงินปันผล 1.120-1.127 บาท/หน่วยในปี 2026-27 และราคาปัจจุบันยังซื้อขายที่ 2026E P/NAV เพียง 1.1x
