บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector: กำไรรวมกลุ่มอสังหาฯ 1Q69F อาจร่วงแรง QoQ แต่ทรงตัว YoY (Underweight Downgraded)
Event
ประมาณการ 1Q69F และอัปเดตข้อมูลอุตสาหกรรมจาก AREA
Impact
โครงการเปิดใหม่และ take-up rate ใน 1Q69 ยังอ่อนแอ
ตามข้อมูลจาก Agency for Real Estate Affairs (AREA) เผยว่าช่วง 1Q69 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่ร่ววลง 13% YoY และ 24% QoQ เหลือ 8,834 ยูนิต โดยโครงการแนวราบลดลงอยู่ที่ 2,904 ยูนิต (-26% YoY และ -58% QoQ) ขณะที่โครงการคอนโดฯ อยู่ที่ 5,848 ยูนิต (-5% YoY แต่ +25% QoQ) ส่วน take-up rate ของทั้งโครงการแนวราบและคอนโดลดลงเหลือ 13% และ 23% ตามลำดับ ส่งผลให้ takeup rate เฉลี่ยอยู่ที่ 19% (-17ppts YoY และ -1ppt QoQ) แม้ว่าภาพรวมโครงการเปิดใหม่จะอ่อนแอลงก็ตาม แต่ที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิตกับราคาเกิน 10 ล้านบาทต่อยูนิตยังเติบโตได้ 5% YoY และ 14% YoY ตามลำดับ (Figure 8-11) ในด้านพรีเซล (ยอดจอง) รวมของบริษัทอสังหาฯ จดทะเบียนน่าจะลดลง 15% YoY และ 5% QoQ อยู่ที่ราว 5.3 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 22% ของเป้าพรีเซลทั้งปี
กำไรรวมกลุ่มอสังหาฯ 1Q69F อาจร่วงแรง QoQ แต่จะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย YoY
จากการประมาณกำไร 1Q69F ของเราพบว่าบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่เราวิเคราะห์อยู่ คือ AP Thailand (AP.BK, AP TB)*, Supalai (SPALI.BK/SPALI TB)*, Quality Houses (QH.BK/QH TB)* และ Sansiri (SIRI.BK, SIRI TB)* จะมีกำไรเติบโตเล็กน้อย YoY แต่ร่วงลงแรง QoQ จากฐาน 4Q68 สูง (high season) ในอีกด้านหนึ่ง กำไรของ LH น่าจะอ่อนตัวทั้ง YoY และ QoQ จากพรีเซลอ่อนแอและไม่มีรายการกำไรพิเศษในไตรมาสนี้ ส่วนทั้ง LPN Development (LPN.BK/LPN TB) และ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) LPN คาดว่าจะพลิกเป็นกำไร 1Q69F จากขาดทุนสุทธิ 4Q68 ขณะนี้ เรายังไม่ได้ประมาณการกำไรของ ORI เพราะยังมีรายการทางบัญชีหลายรายการที่อยู่ระหว่างการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชี (Figure 2)
มีเพียง SIRI ที่เรายังแนะนำ “ซื้อ”
SIRI เป็นหนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำที่ได้รับความนิยมทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ โดยครองพรีเซลสูงเป็นอันดับ 2 มาตั้งแต่ปี 2562 และเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดจาก 14% เป็น 20% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ ความสามารถในการแข่งขันหลักของบริษัทมาจากแบรนด์ที่แข็งแกร่งในกลุ่มลูกค้าทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงการเน้นตลาดระดับกลางถึงบน ซึ่งเป็นลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือเพื่อการลงทุน นอกจากนี้ SIRI ยังมีการดำเนินธุรกิจที่แข็งแกร่งในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ๆ อย่าง ภูเก็ต พัทยาและเชียงใหม่ แต่เราประเมินกำไร 1Q69F อาจยังไม่โดดเด่นที่ 833 ล้านบาท (+2% YoY แต่ -44% QoQ) หากมองระยะถัดไป คาดว่าโมเมนตัมกำไรจะฟื้นตัว QoQ ตามกำหนดการโอนคอนโดใหม่ ๆ ขณะนี้ PE ปี 2569F-70F ของ SIRI ต่ำที่สุดกลุ่ม แต่คาดให้ dividend yield ต่อปีสูงที่สุดเกือบ 10%
Valuation & Action
เราคาดว่าโมเมนตัมกำไร 2Q69F น่าจะยังคงอ่อนแอจากมีคอนโดใหม่พร้อมโอนเพียงไม่กี่โครงการ และ sentiment ตลาดยังซบเซา ส่วนแนวโน้ม 2H69F จะทยอยฟื้นตัวจากคอนโดใหม่หลาย ๆ โครงการทยอย สร้างเสร็จ (Figure 3) ตามประมาณการกำไรใหม่ของเรา กำไรปี 2569F จะเติบโตลดลงเหลือเพียงเลขสูง หลักเดียวจากเดิมเคยคาดไว้ 15-16% YoY เมื่อต้นปี 2569 และยังมี downside risks จากผลการตรวจสอบ ขั้นสุดท้ายของผู้สอบบัญชี การที่ยังขาด catalyst ในการเติบโตระยะสั้น เราจึงปรับลดน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ ลงเป็น “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยมีเพียง SIRI ที่ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ส่วน AP และ LH เราแนะนำ “ถือ” เนื่องจากคาดว่ากำไรจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ โดยที่เรายังคงคำแนะนำ “ขาย” SPALI, LPN, QH และ PSH แต่สำหรับ ORI อยู่ระหว่างทบทวนคำแนะนำเพราะอาจมี downside ต่ำกว่าคาดจากกำไร 1Q69F ที่จะประกาศเร็ว ๆ นี้ ด้วยเหตุที่นักลงทุนคาดหวัง dividend yield สูงจากหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เราจึงคำนวณ implied stock prices บนสมมติฐาน dividend yield ปี 2569F ที่ 8% (ค่าเฉลี่ยปัจจุบันที่ 6%) เพื่อประเมินแนวรับของแต่ละหุ้นใน Figure 7 โดยพบว่าราคาหุ้น AP, LPN และ QH อาจ ต้องปรับลดลงอีก 15-20% จากราคาปัจจุบัน เพื่อให้ dividend yield แตะที่ราว 8% เทียบกับ SPALI และ LH ที่อยู่ช่วง 7-10%
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีความเสี่ยงด้านลบอยู่บ้าง ได้แก่ โอกาสในการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน รวมถึงความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
