บล.เอเซีย พลัส:
CPN Mega Bangna สู่ Mega City (Buy)
Flash Points
-
CPN ร่วมกับ Ikano (IKEA) ประกาศเดินหน้าพัฒนาเฟส 2 ของโครงการเมกาบางนา ด้วยงบลงทุน 6 พันล้านบาท (ลงทุนฝั่งละ 49%) เพื่อเพิ่มพื้นที่โครงการรวม (GBA) 1.7 แสนตร.ม. ประกอบด้วยพื้นที่ศูนย์การค้าและอาคารจอดรถเพิ่มเติมรองรับได้อีก 1,750 คัน คาดแล้วเสร็จภายใน 3Q71 ส่งผลให้พื้นที่รวมของโครงการเพิ่มเป็น 8 แสนตร.ม. (ปัจจุบันมีพื้นที่ GBA 6.3 แสนตร.ม. และ พื้นที่เช่า NLA 1.8 แสนตร.ม.)
-
ในระยะยาว ยังมีแผนพัฒนาโครงการตามมิกซ์ยูสมาสเตอร์แพลนบนพื้นที่กว่า 325 ไร่ สู่การเป็นโครงการเมกาซิตี้ มิกซ์ยูสขนาดใหญ่สุดของกรุงเทพฯ ตะวันออก โดยมีเป้าหมายพัฒนาองค์ประกอบอื่น เช่น ออฟฟิศ โรงแรม และที่พักอาศัย เข้ามาเสริมความแข็งแกร่งของโครงการ และเมื่อพัฒนาแล้วเสร็จสมบูรณ์ จะมีพื้นที่โครงการรวมกว่า 1.3 ล้านตร.ม. (GBA) คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 7 หมื่นล้านบาท
Impact Insight
-
ฝ่ายวิจัยมีมุมมองบวกต่อการขยายโครงการครั้งนี้ เนื่องจากเมกาบางนา เป็นหนึ่งในโครงการที่ประสบความสำเร็จตลอด 14 ปี โดยมีผู้ใช้บริการเฉลี่ย 1.65 แสนคนต่อวัน, จัดงานอีเวนต์มากกว่า 160 งานต่อปี และมีอัตราการเช่าพื้นที่ 99-100% อย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการลงทุนรอบนี้ จะสามารถรองรับผู้เช่า/ร้านค้าใหม่เพิ่มเป็นกว่า 1,200 แบรนด์ จาก 900 แบรนด์ชั้นนำในปัจจุบัน โดยถือเป็นการเพิ่มพื้นที่รองรับอุปสงค์ที่มีอยู่แล้ว และเสริมความแข็งแกร่งในการแข่งขันกับโครงการขนาดใหญ่อย่าง บางกอก มอลล์ ในอนาคต
-
การลงทุนดังกล่าว ไม่กระทบต่อโครงสร้างการเงิน เนื่องจากงบลงทุน 6 พันล้านบาท (CPN ลงทุน 49%) ได้รวมอยู่ในแผนลงทุน 5 ปีของบริษัทรวมมูลค่า 1.1 แสนล้านบาท
-
โครงการเมกาบางนา ถือเป็นหนึ่งโครงการสำคัญที่ช่วยผลักดันการเติบโตของกำไร CPN ตั้งแต่ปี 2565 (หลังเข้าซื้อกิจการ SF) ส่งผลให้ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมเพิ่มเท่าตัว จาก 700 ล้านบาทปี 2564 เป็น 1.56 พันล้านบาทปี 2565 และสู่ระดับ 2.4 พันล้านบาทในปี 2568 ในส่วนนี้มาจากเมกาบางนา 944 ล้านบาท (เพิ่มจาก 639 ล้านบาทปี 2565) คิดเป็นสัดส่วน 39% ของส่วนแบ่งกำไรรวม และ 5% ของกำไรสุทธิของ CPN ปี 2568
Execution
-
แม้บริษัทยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียดพื้นที่เช่า (NLA) แต่การขยายโครงการครั้งนี้ ตอกย้ำถึงศักยภาพการเติบโตของพอร์ตศูนย์การค้าและความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์เดิมได้อย่างต่อเนื่อง คงแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 75.00 บาท (อิง DCF)
