บล.กสิกรไทย:
LHHOTEL ขออนุมัติลงทุนใน แกรนด์ เซ็นเตอร์ พอยต์ สุรวงศ์
LHHOTEL จะขออนุมัติผู้ถือหน่วยในวันที่ 17 ก.ค. สำหรับการลงทุนในโครงการ
สุรวงศ์ ตามหนังสือเชิญประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ ครั้งที่ 1/2569 กองมีแผนลงทุนในสิทธิการเช่า Grande Centre Point Surawong อายุ 26 ปี 7 เดือน มูลค่าลงทุนสูงสุดไม่เกิน 3.0 พันลบ. โดยจะระดมทุนผ่านการออกหน่วยใหม่ไม่เกิน 190 ล้านหน่วย การกู้ยืมเพิ่มเติมไม่เกิน 1.265 พันลบ. และเงินสดภายในกอง การลงทุนในโรงแรมขนาด 399 ห้องแห่งนี้จะทำให้พอร์ตของ LHHOTEL เพิ่มเป็น 6 โรงแรม และช่วยยืดอายุสิทธิการเช่าคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักจากประมาณ 19 ปี 4 เดือน เป็น 20 ปี 2 เดือน
ราคาที่เสนอเข้าลงทุนสอดคล้องโดยรวมกับมูลค่าที่ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ
AEV และ KTAC ประเมินมูลค่าทรัพย์สินไว้ที่ 3.003 พันลบ. และ 3.008 พันลบ. ตามลำดับ เทียบกับราคาซื้อขายสูงสุดที่ 3.0 พันลบ. ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) ประเมินมูลค่ายุติธรรมไว้สูงกว่า อยู่ในช่วง 3.365–4.052 พันลบ. โดยมีกรณีฐานที่ 3.707 พันลบ. และประเมินโครงการให้ผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ 9.42% เทียบกับต้นทุนเงินทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) ที่ 7.34% ความแตกต่างของมูลค่าประเมินส่วนใหญ่เกิดจากการที่ IFA ใช้อัตราคิดลดต่ำกว่าผู้ประเมินอิสระ ซึ่งใช้อัตรา 10.5% จากประมาณการกระแสเงินสดปีแรกของ IFA ราคาลงทุนดังกล่าวคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนปีแรกประมาณ 8.6%
ประมาณการของผู้จัดการกองทรัสต์สำหรับปี 2570 แสดงให้เห็นว่าดีลดังกล่าวจะช่วยเพิ่ม DPU ได้เล็กน้อย
ภายใต้สมมติฐานราคาเสนอขายหน่วยลงทุนที่ 13.00 บาทต่อหน่วย การออกหน่วยลงทุนใหม่ประมาณ 176.6 ล้านหน่วย และการกู้ยืมเพิ่มเติม 707 ลบ. จะส่งผลให้ยอดรวมการจ่ายผลตอบแทนเพิ่มขึ้น 19.4% อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยลงทุนจะเพิ่มขึ้น 16.8% ส่งผลให้ DPU เพิ่มเป็น 1.20 บาทต่อหน่วย จาก 1.18 บาทต่อหน่วยในกรณีไม่มีการเข้าซื้อ หรือเพิ่มขึ้น 1.7%
ผลกระทบต่อ DPU ต่อหน่วยลงทุน ที่เกิดขึ้นจริงยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการเพิ่มทุนและผลการดำเนินงานของโรงแรม ราคาเสนอขายสุดท้าย จำนวนหน่วยลงทุนที่จะออก การเบิกใช้เงินกู้ และต้นทุนการกู้ยืม ยังไม่ได้มีการประกาศ หากราคาเสนอขายหน่วยลงทุนต่ำกว่าที่คาด หรือมีการออกหน่วยลงทุนมากกว่าที่คาด อาจทำให้การเพิ่มขึ้นของ DPU ต่ำกว่าคาด ขณะที่ความต้องการท่องเที่ยว อัตราการเข้าพัก หรืออัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวัน (ADR) ที่อ่อนแอกว่าคาด จะส่งผลกระทบต่อค่าเช่าผันแปร
เรามองว่าธุรกรรมที่เสนอครั้งนี้มีผลกระทบเป็นกลางถึงบวกเล็กน้อย
ราคาซื้อขายที่ 3.0 พันลบ. ไม่สูงกว่ามูลค่าประเมินจากผู้ประเมินอิสระทั้งสองราย ขณะที่ทรัพย์สินดังกล่าวจะช่วยเพิ่มรายได้ค่าเช่าหลังการเข้าลงทุนประมาณ 11% และยืดอายุสิทธิการเช่าคงเหลือของกองทรัสต์ นอกจากนี้ การประมาณการเบื้องต้นของผู้จัดการกองทรัสต์ยังสะท้อนว่า DPU จะเพิ่มขึ้น แม้จะอยู่ในระดับจำกัด
มุมมอง KS
- แนะนำ “ถือ” และ TP ที่ 13.40 บาท
- อิงวิธีคิดลดเงินสด (DCF) ที่ราคาหน่วยลงทุนปัจจุบัน เราคาดอัตราตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ที่ 8.5%/7.8%/7.9% ในปี 2569-71 ปัจจุบันกองทรัสต์มีอายุสิทธิการเช่าคงเหลือประมาณ 19 ปี
ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญ:
1) การบริโภคในประเทศที่อ่อนแอกว่าคาด
2) การแข็งค่าของเงินบาท
3) การเร่งชำระคืนเงินต้นตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป
4) ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย
5) การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งของทรัพย์สินของกองทรัสต์
6) ความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ที่ยืดเยื้อและราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูง
7) เงื่อนไขการเพิ่มทุนและการจัดหาเงินทุนที่ไม่เอื้ออำนวยเท่ากับสมมติฐานที่ผู้จัดการกองทรัสต์ใช้ในประมาณการ
