PROSPECT เตรียมเพิ่มทุนใน 3Q26 และลงทุนเพิ่มเติมใน 4Q26

PROSPECT เตรียมเพิ่มทุนใน 3Q26 และลงทุนเพิ่มเติมใน 4Q26

Consensus: N.A.

NAV: 8.6109 บาท/หน่วย (ณ เดือนมิถุนายน 2026)

เรามีมุมมองเชิงบวกต่อผลการดำเนินงานของ PROSPECT ในช่วง 2H26 จากรายได้ที่มีแนวโน้มเติบโตจากการเข้าลงทุนเพิ่มเติม ขณะที่การจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนมีความน่าสนใจเมื่อพิจารณาจากข้อมูลในอดีตและการปรับมาจ่ายเป็นรายเดือน นอกจากนี้ ยังมีโอกาสเติบโตจากแผนการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม อย่างไรก็ดี ด้วยระดับราคาในปัจจุบันที่นับว่าตึงตัวเมื่อเปรียบเทียบกับ NAV และการคาดการณ์ Yield เราจึงแนะนำในลักษณะของการย่อซื้อมากกว่าที่จะเข้าซื้อที่ราคาในปัจจุบัน

• เตรียมเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 ใน 4Q26: PROSPECT ยังคงย้ำถึงแผนเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 5 ในรูปแบบสิทธิการเช่า (Leasehold: LH) ระยะเวลา 30 ปี พร้อมสิทธิในการต่ออายุอีก 30 ปี ในโครงการ Bangkok Free Trade Zone (BFTZ) 4 ด้วยมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 5,040 ล้านบาท โดยใช้แหล่งเงินทุนจากเงินกู้ยืม 2,000 ล้านบาท และการเพิ่มทุน (ครั้งที่ 3) 3,040 ล้านบาท โดยคาดว่าการเพิ่มทุนและการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมจะเกิดขึ้นใน 3Q26 และ 4Q26 ตามลำดับ ขณะที่ทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนประกอบด้วยอาคารโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้า 31 หลัง รวม 101 ยูนิต บนพื้นที่ให้เช่า (NLA) รวม 187,949 ตร.ม. ทั้งนี้ ภายหลังการลงทุนคาดว่าจะส่งผลให้มีมูลค่าทรัพย์สินรวม (TAV) อยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท มีพื้นที่เช่า 752,707 ตร.ม. และส่งผลให้อายุของทรัพย์สินในรูปแบบสิทธิการเช่าเพิ่มขึ้นจากประมาณ 15 ปี เป็น 28 ปี
• มุมมองต่อ PROSPECT ในช่วง 2H26: เรามีมุมมองเชิงบวกต่อผลการดำเนินงานของ PROSPECT ในช่วง 2H26 ท่ามกลางรายได้ที่มีแนวโน้มเติบโตจากการรับรู้รายได้จากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 4 ในเดือนตุลาคม 2025 รวมถึงครั้งที่ 5 ที่กำลังจะเกิดขึ้น (ในกรณีที่การรับรู้รายได้เกิดขึ้นทันใน 4Q26) ประกอบกับเรามองอัตราการเช่ายังมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูง ท่ามกลางแรงหนุนจากการลงทุนภาคเอกชนและการลงทุนโดยตรงระหว่างประเทศ (FDI) สอดรับกับมูลค่าเงินลงทุนจากการออกบัตรให้การส่งเสริมการลงทุนของ BOI ที่ขยายตัวในช่วงปี 2023-25 ขณะที่ต้นทุนทางการเงิน (Financial cost) แม้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามหนี้สินที่เพิ่มขึ้นจากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งที่ 4 แต่คาดว่าจะถูกลดทอนลงด้วยต้นทุนการกู้ยืม (Cost of borrowing) ที่มีแนวโน้มลดลงตามการผ่อนคลายนโยบายการเงินของไทย โดยอัตราดอกเบี้ยนโยบายในปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 1.00% เปรียบเทียบกับระดับ 1.25-1.50% ในช่วง 2H25 ซึ่งสอดรับกับโครงสร้างเงินกู้ยืมของ PROSPECT ที่เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอย่าง MLR
• กลยุทธ์การลงทุนใน PROSPECT: เรามอง PROSPECT เป็นกองทรัสต์ที่มีความน่าสนใจจากแนวโน้มการเติบโตของผลการดำเนินงาน โดยเฉพาะการเติบโตแบบ Inorganic ประกอบกับเป็นกองทรัสต์ฯที่เหมาะแก่การเข้าสะสมเพื่อรับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ สอดรับกับประวัติการจ่ายผลตอบแทนในอดีต โดยเฉพาะการจ่ายเงินปันผล นอกจากนี้ ยังมีความน่าสนใจจากการปรับรอบการจ่ายเงินออกให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์จากรายไตรมาสเป็นรายเดือนตั้งแต่รอบผลการดำเนินงานเดือนเมษายน 2026 ดังนั้น สำหรับนักลงทุนที่มีอยู่แล้วเรามองว่าสามารถถือครองต่อไปได้ อย่างไรก็ดี กรณีที่นักลงทุนยังไม่ได้ถือครอง PROSPECT เราแนะนำในลักษณะของการย่อซื้อมากกว่าที่จะเข้าซื้อที่ราคาของหน่วยทรัสต์ปัจจุบัน (10.30 บาท/หน่วยทรัสต์) เนื่องจากเป็นราคาที่นับว่าตึงตัวเมื่อเปรียบเทียบกับ Net asset value (NAV) ที่ 8.61 บาท/หน่วยทรัสต์ และหากพิจารณาจากที่ Bloomberg Consensus คาด Distribution ต่อหน่วยทรัสต์สำหรับผลการดำเนินงานในช่วง 2H26 (นำของทั้งปี 2026 มาหักกลบกับเงินปันผลที่ประกาศไปแล้วของ 1H26) ที่ 0.29 บาท คิดเป็น Yield ที่ 2.8% เมื่อเทียบกับราคาปิด ณ วันที่ 20 สิงหาคม 2026 ซึ่งนับว่าต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับคาดการณ์ Yield ในช่วง 2H26 ของกองทรัสต์ฯอื่นๆในกลุ่มอุตสาหกรรมเดียวกัน (AIMIRT = 3.6%, WHAIR = 3.8% และ WHART = 3.5%) โดยเราแนะนำรอที่โซนแนวรับ 8.65-9.50 บาท/หน่วยทรัสต์