บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector
แนวโน้ม 2H69F จะแข็งแกร่งขึ้นทั้ง HoH และ YoY (Neutral Maintained)
Event
Update กลุ่มอสังหาริมทรัพย์
Impact
กำไรจากธุรกิจใหม่และส่วนแบ่งรายได้จาก JVs ช่วยบรรเทาผลจากภาวะชะลอตัว
แม้ธุรกิจอสังหาฯ จะยังคงซบเซาอยู่ ด้วยรายได้ที่ชะลอตัวและ gross margin ต่ำ แต่ AP Thailand (AP.BK/AP TB)* ที่เป็นผู้นำตลาดในแง่พรีเซล ยังคงเติบโตได้แข็งแกร่งเพียงพอที่จะทำให้กำไร 1H69 เติบโตจากธุรกิจหลักได้ ในทางกลับกัน Supalai (SPALI.BK/SPALI TB), Quality Houses (QH.BK/QH TB), Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) และ Origin Property (ORI.BK/ORI TB) มีส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมแข็งแกร่ง ซึ่งช่วยหนุนกำไรสุทธิในช่วงที่ตัวชี้วัดหลักของธุรกิจ (รายได้และ margin) อ่อนแอ ส่วน Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) ก็ทำผลการดำเนินงานได้ดีกว่าคาดจากการคุมค่าใช้จ่ายที่ดี และธุรกิจโรงพยาบาลยังคงเห็นผลงานเติบโตโตรสม่ำเสมอ ด้าน Land and Houses (LH.BK/LH TB)* พบว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ธุรกิจโรงแรม (ปัจจุบันมีสัดส่วนอยู่ราว 50% ของรายได้) ยังคงโดดเด่น ขณะที่ ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมยังคงช่วยหนุนกำไรสุทธิ ที่เราสังเกตเห็นคือก็คือ กำไร 1H69 ส่วนใหญ่ของ LH, ORI, QH และ SPALI มาจากส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JV) และบริษัทร่วม.
มองไป 4Q69F ที่แข็งแกร่งขึ้น
ในเบื้องต้นเราคาดว่ากำไร 3Q69F ของ AP, SPALI และ SIRI จะเติบโต YoY ตามกำหนดการก่อสร้างแล้วเสร็จและการโอนคอนโดฯ แต่ผลประกอบการของบริษัทอื่นๆ อาจไม่น่าตื่นเต้นนักเพราะเป็นช่วง low season โดยที่ เราคาดว่า 4Q จะเป็นไตรมาสที่มีผลประกอบการสูงสุดของปีสำหรับ AP, LH, ORI และ SIRI เพราะเริ่มเข้าสู่ช่วง high season บวกกับมีคอนโดฯ ใหม่จำนวนมากกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่ LH น่าจะเป็นผู้นำกลุ่มใน 4Q69 จากการโอนคอนโดฯ “วัน เวลา” มูลค่า 1.5 หมื่นลบ. (ขายได้แล้ว 57%) และธุรกิจโรงแรมที่เข้าสู่ high season พร้อมการเปิดโครงการ Grande Centre Point Voyage Pattaya บวกกับมีกำไรก้อนใหญ่จากการขายโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สุขุมวิท มูลค่า 3 พันลบ. และอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ นอกเหนือจากการโอนโครงการคอนโดฯ ใหม่แล้ว ทั้ง SIRI และ ORI ก็จะรับรู้กำไรจากการขายสินทรัพย์และรายการพิเศษอื่นๆ เพิ่มเติม นอกจากนี้ เราคาดว่าธุรกิจโรงพยาบาลที่เป็นช่วง high season (3Q-4Q) กับการคุมคชจ. เข้มงวด และการขาดทุนทางบัญชีที่คาดว่าจะลดลง จะช่วยหนุนผลการดำเนินงานของ PSH ได้ดี (Figure 3 และ 4)
ปัจจัยบวกอื่นๆ ของกลุ่มอสังหาฯ
ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภค (Consumer confidence index: CCI) ส.ค. 69 ดีขึ้นที่ 53.2 จากราว 50 ใน 2Q69 และ 51.8 ใน ก.ค. รวมถึงความเป็นไปได้ที่จะปรับเพิ่มประมาณการ GDP ต่อไปอาจเป็น upside ต่อประมาณการกำไรรวมปี 2569F-27F ปัจจุบันของเราที่ 1.94 หมื่นลบ. (+5% YoY) และปี 2570F ที่ 2.06 หมื่นลบ. (+6.5% YoY) ขณะนี้ กำไรรวมกลุ่มอสังหาฯ 1H69 คิดเป็น 43% ของประมาณการกำไรเต็มปีปัจจุบันของเรา โดยที่เงินปันผลระหว่างกาล 1H69 ของ PSH, QH และ SPALI ได้ผ่านวัน XD ไปแล้ว (dividend yield อยู่ราว 1-3%) ส่วน LH และ ORI กำหนดประกาศเงินปันผล 9M69F หลังประกาศผลประกอบการใน พ.ย. 69 ส่วนเงินปันผลงวดสุดท้ายหลังประกาศงบปี 2569 (ช่วงก.พ. 2570) ของ AP, LH, QH, SIRI และ SPALI คาดว่าจะให้ dividend yield อยู่ราว 4.5-6.5% (Figure 5)
Valuation & Action
เราคงน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ “เท่ากับตลาดฯ” โดยให้คำแนะนำ “ซื้อ” SIRI และ AP เพราะเป็นผู้นำตลาดในแง่พรีเซลอันดับหนึ่งและสองตามลำดับ ,ด้วยธุรกิจหลักจากการอสังหาฯที่แข็งแกร่ง การจ่ายเงินปันผลดี และมี backlog กับโครงการต่าง ๆ พร้อมขายที่แข็งแกร่ง ส่วน SPALI, LH และ PSH แนะนำ “ถือ” จากการกระจายธุรกิจไปสู่ธุรกิจใหม่ๆ จะช่วยหนุนแนวโน้มกำไร รวมถึงช่วยยกระดับโปรไฟล์ธุรกิจในอนาคต แต่เราคงคำแนะนำ “ขาย” ORI จากแนวทางการฟื้นตัวยังคงท้าทายและ QH จากกำไรส่วนใหญ่มาจากส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมมากกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัก
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความหวังนโยบายที่เกี่ยวกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ใหม่ๆ จากรัฐบาล แต่ยังมีความเสี่ยงลบจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น มาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังทางการปฏิเสธหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน และความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการขยาย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
