บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):

AP Thailand (AP.BK/AP TB)*

พรีเซลที่ทำได้จนถึงขณะนี้สวนทางกับแนวโน้มอุตสาหกรรม (Outperform Maintained)

Event

Update ธุรกิจจากการประชุม conference call ล่าสุด

Impact

คาดพรีเซล 3Q69F เติบโตปานกลางทั้ง YoY และ QoQ ที่ราว 1.4 หมื่นลบ.

ช่วง 8M69 พบว่าพรีเซลของ AP เพิ่มขึ้น 9% YoY อยู่ที่ 3.29 หมื่นลบ. จากยอดขายโครงการแนวราบ 2.7 หมื่นลบ. (+10% YoY) และคอนโดฯ 5.86 พันลบ. (+2% YoY) ซึ่งถือว่าน่าประทับใจเมื่อเทียบกับกลุ่มอสังหาฯ โดยรวมที่จำนวนยูนิตที่ขายและการเปิดโครงการใหม่แย่ลง 24% YoY และ 16% ตามลำดับ (ข้อมูลของ Agency for Real Estate (AREA)) ด้วยพรีเซล (ก.ค.-ส.ค. 69) แข็งแกร่งที่ 9.4 พันลบ. เราประเมินพรีเซล 3Q69F จะอยู่ที่ 1.45 หมื่นลบ. (+15-18% YoY และ QoQ) ส่งผลให้พรีเซล 9M69F อยู่ที่ 3.8 หมื่นลบ. (+15-16% YoY) หรือคิดเป็น 78% ของประมาณการทั้งปี ดังนั้น AP ยังคงเป้าพรีเซลปี 2569F ที่ 4.9 หมื่นลบ.(+4.5% YoY) หนุนจากการเปิดโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นรวม 3.32 หมื่นลบ. ใน 2H69F (+47% HoH) นอกจากนี้ โครงการคอนโดฯ ใหม่ 4 แห่งที่จะเปิดใน 2H69 ได้แก่ แอสปาย สาทร-ตากสิน (1.2 พันลบ.), Good Day มอร บางมด (1.3 พันลบ.), Good Day พระราม9 (370 ลบ.) และ แอสปาย เกษตร-เสนาฯ (1.2 พันลบ.) ขณะที่ เราสังเกตว่าสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่ต่ำเพียง 7% ของพรีเซลใน 1H69 (ลดจาก 15% ปี 2566) โดยที่ พรีเซลของโครงการ อภิทาวน์ (ApiTown) ในต่างจังหวัดปัจจุบันคิดเป็น 10% ของพรีเซลโครงการแนวราบทั้งหมด และอาจเพิ่มเป็น 20% (1 หมื่นลบ.) ช่วง 3 ปีข้างหน้า

กำไรใน 2H69F จะแข็งแกร่งขึ้น HoH

กำไร 2H69F น่าจะแข็งแกร่งกว่า 1H69 หนุนจาก i) การเปิดโครงการใหม่มูลค่า 3.3 หมื่นลบ. ที่เพิ่มขึ้น ii) การโอนกรรมสิทธิ์จากคอนโดฯ JV ใหม่ 2 โครงการ ที่ ริธึม เจริญนคร ไอคอนิค มูลค่า 5 พันลบ. (ขายได้แล้ว 85%) และ ไลฟ์ สาทร-นราธิวาส 22 มูลค่า 1.8 พันลบ. (ขายได้แล้ว 35%) ใน ก.ย. 69 ส่วน ไลฟ์ เจริญนคร-สาทร มูลค่า 2.5 พันลบ. (ขายได้แล้ว 68%) อยู่ใน 4Q69F และ iii) gross margin ที่ดีขึ้นจากราว 28% เป็นเกือบ 30% จากการรับรู้รายได้จากคอนโดฯ (ที่ margin สูง) เพิ่มขึ้น โดยที่ AP คาดว่าจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เหล่านี้ได้ 30-40% ภายในสิ้นปี 2569

แนวโน้มปี 2570F

Backlog ที่เกือบ 1 หมื่นลบ. ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและกำหนดโอนปี 2569F-70F ทั้งนี้ คอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 4 โครงการมูลค่ารวม 1.2 หมื่นลบ. (ยอดขายเฉลี่ย 47%) กำหนดจะโอนปี 2570Fเทียบกับคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมูลค่า 1.1 หมื่นลบ. ปี 2569F (ยอดขายราว 72%) อีกทั้ง AP ยังมีแผนเปิดโครงการใหม่ไม่น้อยกว่า 5 หมื่นลบ. ปีหน้า โดยจะเพิ่มจำนวนโครงการในต่างจังหวัด ขณะที่ คาดว่าจะเปิดคอนโดฯ ใหม่ 4-5 โครงการ ขณะนี้ เราคาดว่ากำไรปี 2570F จะเติบโต 5% โดยมี upside บางส่วนจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นและโอกาสที่ GDP จะถูกปรับประมาณการขึ้น

Valuation & Action

เราคงประมาณการกำไรปี 2569F-27F และราคาเป้าหมายที่ 9.40 บาท อิงจาก PE ที่ 6.3x บน EPS ปี 2570F (เหนือค่าเฉลี่ยในอดีต +1 S.D.) โดยที่เราให้ premium valuation เนื่องจาก AP ครองส่วนแบ่งตลาดพรีเซลสูงสุดในอุตสาหกรรม ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” AP โดยประเมิน dividend yield ปี 2569F ที่ 6.5% บนสมมติฐาน dividend payout ratio ที่ 38% (เท่ากับปี 2568)

Risks

ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ , โอกาสที่นโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ , การให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้น ท่ามกลางภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนสูงยืดเรื้อรวมทั้งการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ

- Advertisement -

บทความที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมจากผู้เขียน