บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Asset World Corp (AWC.BK/AWC TB)*
ปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์ผ่าน REIT (Outperform‧Maintained)
Event
AWC แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ เตรียมจัดตั้ง AWR REIT
Impact
จัดตั้ง AWR REIT เป็นแพลตฟอร์มสำหรับหมุนเวียนสินทรัพย์
AWC มีแผนจัดตั้ง AWR (AWC Lifestyle Properties REIT) เพื่อเป็นแพลตฟอร์มสำหรับขายและหมุนเวียนสินทรัพย์ที่พัฒนาแล้วและเข้าสู่ช่วงดำเนินงานเต็มที่ โดย AWR จะเข้าถือกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์แบบ freehold 100% ขณะที่ AWC จะยังคงมีส่วนร่วมผ่านการถือหน่วยลงทุน (28%) และการดำเนินงานหลังการขายสินทรัพย์ ทั้งนี้ AWC ได้จัดตั้งบริษัทย่อย 2 แห่ง ได้แก่ AWR-Hs (AWC Hotel Property) เพื่อเช่าและดำเนินงานโรงแรมที่โอนให้ AWR และ AWR-R (AWC Commercial Property Manager) เพื่อบริหารสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะ The Empire (Figure 2–3) นอกจากนี้ AWC จะทำหน้าที่เป็น ผู้บริหารการพัฒนาโครงการ สำหรับโครงการในอนาคตของกองทรัสต์ และได้รับค่าธรรมเนียม 3.5% ของต้นทุนการพัฒนารวม
ขายสินทรัพย์ล็อตแรกอย่างน้อย 4.84 หมื่นล้านบาท
AWR จะเข้าลงทุนในสินทรัพย์ล็อตแรกจำนวน 5 แห่ง ได้แก่ Banyan Tree Krabi, Banyan Tree Koh Samui, Meliá Koh Samui, Pattaya Marriott Resort & Spa และ The Empire โดย AWC ระบุราคาขายขั้นต่ำรวมที่ 4.84 หมื่นล้านบาท เทียบกับประมาณการ book value ของเราที่ราว 3.36 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 1.44x P/BV และมีส่วนต่างจาก book value ราว 1.48 หมื่นล้านบาท ก่อนภาษี ค่าใช้จ่ายในการทำรายการ และผลกระทบทางบัญชีอื่น ๆ โดย The Empire คิดเป็นประมาณ 70% ของ book value ของสินทรัพย์ทั้งหมด นอกจากนี้ AWR ยังมี pipeline อีก 9 สินทรัพย์ และมีโอกาสเข้าลงทุนในสินทรัพย์อื่นของ AWC เพิ่มเติมในอนาคต
นำเงินไปเสริมงบดุลและสนับสนุนแผนลงทุน
AWC มีแผนนำเงินที่ได้รับไปเสริมความแข็งแกร่งของงบดุลและสนับสนุนแผนลงทุน 1 แสนล้านบาท ในช่วงห้าปีข้างหน้า ปัจจุบันบริษัทมี net D/E ราว 0.92x และหนี้ที่มีดอกเบี้ยประมาณ 8.8 หมื่นล้านบาท โดยมีเป้าหมายเพิ่มจำนวนห้องพักเป็น 9,300 ห้องในปี 2573F จาก 7,200 ห้อง และเพิ่มพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์เป็น 661,000 ตร.ม. จาก 487,000 ตร.ม. ขณะที่เงินบางส่วนอาจนำไปสนับสนุนการจ่ายเงินปันผล โดยปัจจุบันมี payout ratio ราว 40% ทั้งนี้ ประมาณการของเรายังไม่รวมผลกระทบจากธุรกรรม AWR REIT และบริษัทคาดว่าจะเปิดเผยรายละเอียดเพิ่มเติมภายในสัปดาห์นี้
Valuation & action
เรามองการจัดตั้ง AWR REIT เป็น ปัจจัยบวกต่อ AWC เนื่องจากช่วยปลดล็อกมูลค่าสินทรัพย์ เพิ่มประสิทธิภาพในการใช้เงินทุน และเป็นแหล่งเงินทุนสำหรับการเติบโตในอนาคต ขณะที่ผลการดำเนินงานระยะสั้นยังแข็งแกร่ง โดย RevPAR ใน 3Q69F เติบโต 20% YoY และยอดจองล่วงหน้า (on-the-book) สำหรับ 4Q69F และ 1Q70F (ไม่รวม Fairmont) เพิ่มขึ้น 20% YoY เราคาดว่ากำไร 2H69F จะเติบโตแข็งแกร่งทั้ง YoY และ QoQ และมีโมเมนตัมต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2570F เรายังคงคำแนะนำ Outperform ราคาเป้าหมาย Bt3.60 อิง 25x 2570F EV/EBITDA (-0.5SD)
Risks
ความไม่แน่นอนด้านภูมิรัฐศาสตร์ และค่าครองชีพที่สูงขึ้นซึ่งอาจกระทบต่อความต้องการเดินทางท่องเที่ยว
