บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
PFund-REITs-IFF
กลยุทธ์การเติบโตของ PROSPECT REIT
Event
Update การเพิ่มทุนล่าสุดของกองทุน PROSPECT REIT
Key highlights
สรุปการเพิ่มทุนและราคาใช้สิทธิล่าสุด
สินทรัพย์เป้าหมาย: โครงการบางกอกฟรีเทรดโซน 4 (BFTZ 4) ตั้งอยู่ในบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา
ราคาเสนอขายสุดท้าย (exercise price): ที่ 9.00 บาทต่อหน่วย (ปรับลดลงจากเพดานราคาสูงสุดเดิมที่ 10.50 บาท)
วัตถุประสงค์ของการเพิ่มทุน: เพื่อเพิ่มมูลค่าพอร์ตสินทรัพย์รวมจากราว 1 หมื่นล้านบาทขึ้นเป็น 1.5 หมื่นล้านบาทและเพิ่มพื้นที่เช่าสุทธิ (net leasable area) ขึ้นเป็น 750,000 ตร.ม. โดยมุ่งเน้นตลาดโลจิสติกส์และคลังสินค้าในเขตพื้นที่ EEC
มุมมองการลงทุนใน 3 ประเด็นหลัก
1) มีโอกาส upside จากทำเลเชิงกลยุทธ์ใน EEC และโครงสร้างการรับประกันรายได้
การขยายการลงทุนเข้าสู่ BFTZ 4 บางปะกง ใช้ประโยชน์จากทำเลเชิงกลยุทธ์ในเขต EEC และได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของห่วงโซ่อุปทานภาคการผลิตและการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์ จุดที่น่าสนใจคือ Sponsor (Prospect Development) ได้ให้การรับประกันรายได้ค่าเช่าขั้นต่ำที่ 170 บาท/ตร.ม./เดือน เป็นระยะเวลา 2 ปีสำหรับพื้นที่ที่ยังไม่ได้ปล่อยเช่า ณ วันที่เข้าลงทุน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากพื้นที่ว่างในช่วงเริ่มต้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ
2) Valuation ด้าน yield ที่น่าสนใจ ณ ราคาเพิ่มทุนที่ปรับใหม่
การกำหนดราคาเสนอขายสุดท้ายที่ 9.00 บาทต่อหน่วยช่วยรองรับผลกระทบจาก dilution ที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ถือหน่วยเดิม
เมื่อพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนจากการจ่าย distribution ในอดีตของ PROSPECT REIT ซึ่งเฉลี่ยอยู่ราว 8-11% ต่อปี (โดยมีแผนเปลี่ยนไปเป็นการจ่าย distribution รายเดือน) ทำให้กองทุนดังกล่าวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มุ่งเน้น passive income ในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน
3) ผลกระทบต่อโครงสร้างทางการเงินและการเพิ่มสภาพคล่อง
การขยายพอร์ตสินทรัพย์ขึ้นเป็น 1.5 หมื่นล้านบาทจะช่วยเพิ่ม market capitalization โดยรวมของ PROSPECT REIT และเพิ่มสภาพคล่องในการเทรดในตลาดรอง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรติดตามอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ (gearing ratio) หลังการเสนอขาย (ระดับหนี้สินต่อสินทรัพย์) และ occupancy rate ที่เกิดขึ้นจริงของโครงการ BFTZ 4 อย่างใกล้ชิด หลังสิ้นสุดระยะเวลาการรับประกันรายได้ 2 ปี เพื่อประเมินความยั่งยืนของการจ่าย distribution ในระยะยาว
Recommendation
สำหรับเดือน กันยายน 2569 ราคากองทุนส่วนใหญ่ที่เราแนะนำได้ปรับตัวอ่อนตัวลงผลจาก global bond yields ที่ปรับตัวสูงขึ้น และปัจจัยเฉพาะบางประการ (เช่น การขึ้นเครื่องหมาย XD และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย) ที่ส่งผลกระทบต่อราคากองทุน แต่อย่างไรก็ดี เรามองว่าสถานการณ์ดังกล่าวน่าจะเป็นโอกาสที่ดีในการเข้าซื้อกองทุนที่มี dividend yield ปี 2569 ที่น่าสนใจ หนุนจากกำไรที่มีเสถียรภาพและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง นอกจากนี้ กองทุนที่เราแนะนำมีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 9.5-38.2% YTD ดังนั้น เรายังคงแนะนำกองทุนเหล่านี้: i) กองทุนเด่นระดับแนวหน้า: CPNREIT, WHAIR และ AMATAR และ ii) กองเด่นระดับรอง: ALLY, LHHOTEL และ PROSPECT
Risks
โรคระบาด เศรษฐกิจโลกถดถอย และ ความไม่สงบทางการเมือง
