บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
AP Thailand (AP.BK/AP TB)*
พรีเซลโดดเด่นบวกโมเมนตัมกำไรดีต่อเนื่อง (Outperform Maintained)
Event Update ข้อมูลบริษัทและประมาณการ 3Q69F
Impact
กำไร 3Q69F จะฟื้นตัว QoQ จากส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่กลับมาเพิ่มขึ้น
เราประเมินรายได้จากการขายบ้าน 3Q69F ที่ 1.07 หมื่นลบ. (+21% YoY และ +2% QoQ) จากโครงการแนวราบ 9.8 พันลบ. (+14% YoY และ +3% QoQ) และคอนโดฯ 880 ลบ. (+240% YoY และทรงตัว QoQ) โดย~50% จะมาจากโครงการ Life เจริญนคร-สาทร (เพิ่งก่อสร้างเสร็จ) ขณะที่ gross margin อาจอ่อนตัวลงทั้ง YoY และ QoQ ที่ 28.5% ท่ามกลางการแข่งขันสูงในอุตสาหกรรม แม้ EBIT จากการดำเนินงานอาจลดลง 2% QoQ แต่กำไรสุทธิยังจะเติบโต 7.5% ที่ 1.14 พันลบ. จากส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนสูงที่ 115 ลบ. จากรายได้รวม 1.5 พันลบ. (ราวหนึ่งในสามจากโครงการ ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค และ Life สาทร นราธิวาส 22 ซึ่งเพิ่งก่อสร้างเสร็จ) ขณะที่ เราคาดกำไร 9M69F ที่ 3.1 พันลบ. (+3% YoY) คิดเป็น 70% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเราหนุนจากรายได้เติบโตดีและ EBIT ยังเพิ่มขึ้น 17% YoY แม้ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุน (JVs) อาจลดลงถึง 67.5% YoY อยู่ที่ 177 ลบ. ก็ตาม
กำไร 4Q69F จะเป็นจุดพีคของปี
ปัจจัยหลักขับเคลื่อนการเติบโต 4Q69 จะมาจาก i) การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่ 3 โครงการที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น ii) โมเมนตัมยอดขายโครงการแนวราบที่ยังดีอยู่ iii) gross margin ดีขึ้นใกล้ 30% จากการรับรู้รายได้คอนโดฯ (margin สูงขึ้น) และ iv) ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่เพิ่มขึ้นจากโครงการ ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิคมูลค่า 5 พันลบ. (ขายได้แล้ว~90%) ทั้งนี้ พรีเซล 10M69 ที่ 4.1 หมื่นลบ. (คิดเป็น 84% ของเป้าทั้งปีที่ 4.9 หมื่นลบ.) เป็นนัยว่าพรีเซล ใน ต.ค. อยู่ที่ 4.6 พันลบ. (รวมพรีเซลสุทธิ~2 พันลบ.จากงาน Housing และ Condo Exp ล่าสุดที่ได้เปิดตัวเมื่อปลาย ต.ค.) ซึ่งสูงกว่าเล็กน้อยเมื่อเทียบกับ 4.5 พันลบ.ใน ต.ค. 68 เมื่อมองต่อไป 4Q69 บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่ารวมไม่น้อยกว่า 1.4 หมื่นลบ. (รวมคอนโดฯ ราคาที่เข้าถึงได้ 2 โครงการ มูลค่ารวม 2.0 พันลบ.)
แนวโน้มปี 2570F
AP มี backlog ที่ 1.0 หมื่นลบ. ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯ ที่กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2570F นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างเสร็จ 4 โครงการ มูลค่ารวม 1.2 หมื่นลบ. (ยอดขายเฉลี่ย 47%) ซึ่งกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2570F เทียบกับคอนโดฯที่ก่อสร้างเสร็จมูลค่า 1.1 หมื่นลบ.ปี 2569F (ขายได้แล้ว 72%) โดยที่ AP ยังมีแผนเปิดโครงการใหม่ปีหน้ามูลค่าเกิน 5.0 หมื่นลบ. โดยจะเพิ่มสัดส่วนโครงการในต่างจังหวัด และเปิดคอนโดฯ ใหม่ 4-5 โครงการ ดังนั้น เราคาดว่ากำไรปี 2570F จะเติบโต 5% โดยยังมี upside จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นและโอกาสที่จะปรับเพิ่มประมาณการ GDP ขึ้นอีก
Valuation & Action
เราคงประมาณการกำไรปี 2569F-70F และราคาเป้าหมายที่ 9.40 บาท อิงจาก PE ปี 2570F ที่ 6.3x (เหนือค่าเฉลี่ยในอดีต +1 S.D.) โดยที่เราให้ premium valuation เนื่องจาก AP ครองส่วนแบ่งตลาดพรีเซลสูงสุดในอุตสาหกรรมและคงคำแนะนำ “ซื้อ” บนสมมติฐาน dividend payout ratio ที่ 38% (เท่ากับปี 2568) ขณะที่เราประเมิน dividend yield ปี 2569F ที่ 6.7%
Risks
ภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ โอกาสมีนโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ การให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้นท่ามกลางภาวะหนี้สินภาคครัวเรือนสูงยืดเรื้อรังรวมทั้งการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่
