บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
ผลงานยังดีต่อเนื่อง
Event
อัปเดตธุรกิจจากการประชุมนักวิเคราะห์ล่าสุดหลังประกาศงบ 1Q69
Impact
ธุรกิจค้าปลีกให้เช่าและบริการ 1Q69 ยังแข็งแกร่ง
จำนวนผู้เข้าห้างฯ โดยรวม 1Q69 เติบโต YoY เป็นเลขต่ำถึงกลางหลักเดียว ขณะที่ ศูนย์การค้าที่เน้นบริการนักท่องเที่ยวเติบโต YoY เป็นเลขกลางถึงสูงหลักเดียว ส่วนอัตราค่าเช่าที่แท้จริง (effective rental rate) อยู่ที่ 1,848 บาท/ตร.ม./เดือน (+2.3% YoY และ +4.8% QoQ) โดยที่อัตราการเช่าเฉลี่ย 1Q69 ที่ 92% (+1ppt ทั้ง YoY และ QoQ) เฉพาะ เม.ย. 69 มีผู้ใช้บริการเฉลี่ยต่อวันเพิ่มขึ้น 4% YoY (ใกล้เคียง 1Q69) ส่วนโครงการ Central Park และ Central Krabi ซึ่งเปิดให้บริการ 2H68 มีอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งและมีผู้ใช้บริการสูงกว่าคาด โดยสรุปรายได้ธุรกิจค้าปลีกให้เช่าและบริการ 1Q69 เติบโต 6% YoY แต่ทรงตัว QoQ ที่ 1.14 หมื่นลบ. ที่น่าสนใจคือ gross margin เพิ่มสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 61.7%
ธุรกิจโรงแรมยังแข็งแกร่ง…แต่ธุรกิจที่อยู่อาศัยเริ่มซบเซา
ปัจจุบัน CPN มีโรงแรมทั้งหมด 11 แห่ง (รวม 1,860 ห้อง) โดยอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 1Q69 ดีขึ้นที่ 79% จาก 77% ใน 4Q68 และ 76% ใน 1Q68 แต่ทั้งอัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ARR) และ REVPAR อ่อนแอลงที่ 3,076 บาท/คืน (-9% YoY และ -4% QoQ) และ 2,427 บาท (-5% YoY และ -2% QoQ) ตามลำดับจากผลการดำเนินงานโรงแรมภายใต้แบรนด์ Hilton ทรงตัวท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรง แต่แบรนด์ Centara และ Go ยังเติบโต 5% และ 8% YoY ตามลำดับ ด้านยอดพรีเซลและรายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง 32% QoQ อยู่ที่ 1.16 พันลบ.และดิ่งลง 77% QoQ ที่ 603 ลบ. ตามลำดับ หลังโอนคอนโดฯ ที่ เอสเซ็นท์ นครสวรรค์ และนครปฐมซึ่งเริ่มโอนไปแล้วใน 4Q68 ด้วย gross margin ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยยังแข็งแกร่งที่ 68% และ 34.4% ตามลำดับ
แนวโน้มธุรกิจ
ศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่ขอนแก่น (อัตราการเช่าพื้นที่สุทธิ (NLA) ที่ 2.50 หมื่นตร.ม.) ซึ่งมียอดเช่าล่วงหน้าแล้ว 70% กำหนดเปิดให้บริการ 20 พ.ค. 69 พร้อมกับ Go Hotel (75 ห้อง) และโครงการคอนโดฯ ฟีล (583 ยูนิต) อีกทั้ง โครงการ Central NorthVille mall (NLA ที่ 4.50 หมื่นตร.ม.) กำหนดเปิด 3 ก.ค. 69 และโซน luxury ของภูเก็ต (NLA ที่ 1.00 หมื่นตร.ม.) จะเปิดใน 4Q69 ตามแผน ระยะต่อไป เราคาดกำไร 2Q69F ของ CPN เบื้องต้นว่าจะยังเติบโต YoY ต่อเนื่อง แต่กำไรสุทธิ 3Q69F อาจอ่อนตัวลง YoY จากไม่มีรายการกำไรพิเศษช่วยหนุน ขณะนี้ เราคาดว่ากำไรปกติปี 2569F จะเติบโต 14% YoY จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นเป็นหลัก ขณะที่ ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยจะทรงตัวหรือแผ่วลง YoY ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมยังคงดีต่อเนื่องจากการโอนคอนโด Dusit Residence อย่างไรก็ตาม CPN ยังไม่เร่งที่จะขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ CPNREIT เพราะมี net D/E ต่ำเพียง 0.4x (0.53x ณ สิ้น 1Q68) ทั้งนี้ กำไรจากการขายสินทรัพย์ต่าง ๆ ยังถือเป็น upside เพิ่มเติมด้วย
Valuation & Action
เราคงคำแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย DCF ที่ 75.00 บาท (WACC ที่ 7.5% และ terminal growth ที่ 1%)
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธราณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
