บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Property Sector
คาด 1H69F อ่อนแอ…แต่หวังการฟื้นตัวใน 2H69F (Underweight Maintained)
Event
แนวโน้มพรีเซลกับกำไร 2Q69F และอัปเดตข้อมูลกลุ่มอสังหาฯ ล่าสุดจาก AREA
Impact
โครงการเปิดใหม่ใน พ.ค.69 เพิ่มขึ้น…แต่ take-up rate ลดลง MoM
จากข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) จำนวนโครงการเปิดใหม่ใน พ.ค. 69 เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 3,126 ยูนิต (+38% YoY และ +50% MoM) ขณะที่ จำนวนยูนิตที่ขายได้อยู่ที่ 672 ยูนิต โดยลดลง -13% MoM แต่ฟื้นตัว 57% YoY จากพ.ค. 68 ซึ่งได้รับผลเชิงลบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวรุนแรงในกรุงเทพฯ ขณะที่ ระดับราคาขายบ้านราว 5-10 ล้านบาทต่อยูนิตเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก โดยมีโครงการเปิดใหม่ 1,353 ยูนิต (43% ของทั้งหมด) และมียูนิตที่ขายได้ 348 ยูนิต (52% ของยอดขายทั้งหมด)
โครงการเปิดใหม่ 5M69 เพิ่มขึ้น 4% YoY แต่ยูนิตที่ขายได้แย่ลง 26% YoY
เราพบว่ามีเพียงระดับราคาขายบ้านที่สูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตเท่านั้นที่มียอดขายพุ่งขึ้น 24% YoY โดยที่ในจำนวนโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดมีโครงการแนวราบ 5,077 ยูนิต (take-up rate ที่ 13%) ส่วน คอนโดฯ อยู่ที่ 8,878 ยูนิต (+36% YoY) และมี take-up rate ที่ 28% ขณะนี้ เรามองว่าพรีเซล 2Q69F จะยังชะลอตัว QoQ แต่เป็นไปได้ที่จะแข็งแกร่งขึ้น YoY อย่างไรก็ตาม พรีเซล 1H69F น่าจะอ่อนแอ YoY จากจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยลงตามภาวะตลาดและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังเปราะบาง
กำไร 2Q69F น่าจะยังซบเซา
ในบรรดาบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่เราวิเคราะห์อยู่ เราคาดว่ากำไร 2Q69F ของ AP Thailand (AP.BK/AP TB), Origin Property (ORI.BK/ORI TB), Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB) จะเติบโต QoQ จากมีคอนโดฯ ใหม่ที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ แต่จะลดลง YoY การที่ไม่มีกำไรจากการขายเงินลงทุนและธุรกิจโรงแรมเป็นช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว Land and Houses (LH.BK/LH TB)* น่าจะแจ้งกำไร 2Q69F ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ส่วน Quality Houses (QH.BK/QH TB) คาดว่ากำไรจะยังเติบโตเล็กน้อย YoY แต่ลดลง QoQ ขณะที่ Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB) อาจเห็นกำไร 2Q69 ลดลงทั้ง YoY และ QoQ ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังอ่อนแอ
หวังว่า 2H69F จะดีขึ้น
จากประมาณการกำไรทั้งปีของเรา คาดว่าราว 40% ของกำไรทั้งปีนี้จะรับรู้ใน 1H69 และกำไรส่วนใหญ่จะถูกบันทึกช่วง 2H69F จากจำนวนโครงการเปิดใหม่ที่เพิ่มขึ้น คอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน รวมถึงเป็นไปได้ที่จะรับรู้กำไรจากการขายสินทรัพย์ อย่างไรก็ดี เราคาดว่ากำไร 2H69F จะแข็งแกร่งกว่า 1H69F และฐานกำไร 2H68 ต่ำด้วย
Valuation & Action
ช่วงต้นปี 2569 เราเคยประเมินว่ากำไรทั้งปีของกลุ่มอสังหาฯ จะเติบโต 10-15% แต่เมื่อ ผลการดำเนินงานช่วง YTD อ่อนแอลงจากอุปสงค์ในตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอตัว การแข่งขันรุนแรง และได้ margin ลดลง ส่งผลให้เราปรับลดประมาณการกำไรลง ขณะนี้ เราคาดว่ากำไรรวมกลุ่มอสังหาฯ ปี 2569F จะฟื้นตัวเล็กน้อย 6% YoY จากปี 2568 แย่ลงที่ 28% YoY และปี 2570F จะเติบโตต่ออีก 3-4% YoY ทั้งนี้ เรายังคงให้น้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหาฯ “น้อยกว่าตลาดฯ” โดยที่ SIRI* ยังคงเป็นหุ้นเพียงตัวเดียวที่เรายังแนะนำ “ซื้อ” ขณะที่ AP* และ LH* แนะนำให้ “ ถือ” เพราะคาดว่ากำไร 2H69F จะดีขึ้น ส่วน SPALI*, LPN, QH*, ORI และ PSH ยังคงคำแนะนำ “ขาย”
Risks
ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯ ใหม่จากรัฐบาล แต่ยังมีความเสี่ยงด้านลบจากราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น มาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน และความกังวลปัจจัยเสี่ยงด้านสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย
