บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
คาดกำไร 1H69F เติบโต YoY ที่เลขสิบกลาง ๆ (Outperform Maintained)
Event
อัปเดตบริษัท
Impact
ประเด็นหลัก ๆ ใน 2Q69F และ 1H69F
กำไร 1Q69 แข็งแกร่งที่เกือบ 5 พันลบ. (+17.6% YoY) ส่วนผลการดำเนินงาน 2Q69F เราคาดว่าก็จะยังคงแข็งแกร่ง จาก i) การเปิด Central Khonkaen Campus (20 พ.ค.69) ซึ่งมี NLA 2.50 หมื่นตร.ม. และ ii) การทยอยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ Dusit Residences มูลค่า 1.7 หมื่นลบ. (ขายได้แล้ว 96%) ซึ่งพัฒนาโดย JV ปัจจุบัน occupancy rate ของ Central Khonkaen Campus เพิ่มมาที่ +80% จาก 70% ช่วงเปิดโครงการ ด้านคอนโดฯ Phyll ขอนแก่นมูลค่า 1.6 พันลบ. (583 ยูนิต) จำหน่ายหมดแล้ว ทั้งนี้ โครงการ Dusit Residences (เริ่มทยอยโอนตั้งแต่ 4Q68 และ ณ สิ้น 1Q69) มีการโอนแล้วราว 840 ลบ. (5% ของมูลค่าโครงการ) แต่รายได้จากธุรกิจโรงแรมและรายได้จากการขายบ้าน 2Q69F อาจอ่อนตัวลง QoQ ตามฤดูกาล ในเบื้องต้น เราคาดกำไร 1H69F จะอยู่เกือบ 1.0 หมื่นลบ. เทียบกับ 8.5 พันลบ. ใน 1H68 เป็นนัยว่ากำไร 2Q69F จะทรงตัว QoQ แต่เติบโต YoY เป็นเลขสองหลักจากฐาน 2Q68 ต่ำ ในระยะถัดไป กำไรสุทธิ 3Q69F อาจลดลง YoY จากไม่มีรายการกำไรพิเศษเหมือนในปีก่อน
ศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง และคอนโดฯ ใหม่ 3 โครงการจะเป็นปัจจัยหนุนหลักใน 2H69F
ศูนย์การค้า Central NorthVille (NLA ราว 4.50 หมื่นตร.ม. กำหนดเปิดให้บริการ 3 ก.ค. 69 ขณะที่ CPN มีแผนเปิดคอนโดฯ Phyll นครปฐม มูลค่า 1 พันลบ. ช่วง 3Q69 โซนลักชัวรีของ Central Phuket (NLA ราว 1 หมื่นตร.ม.) กำหนดเปิดให้บริการกับการ re-launch ของ Central Bangna หลังปรับปรุงครั้งใหญ่ เสร็จสิ้นก่อนสิ้นปี 2569 โครงการคอนโดฯ 3 แห่ง (เอสเซ็นท์ บางนา, เอสเซ็นท์ ภูเก็ต และเอสเซ็นท์ อุบล 2) รวมมูลค่า 3.3 พันลบ. (เฉลี่ยขายได้แล้ว 80%) จะก่อสร้างเสร็จและพร้อมโอนภายในปีนี้
ปรับเพิ่มประมาณการกำไรปี 2569F-70F
เราปรับเพิ่มกำไรปี 2569F ขึ้น 2% ที่ 2.05 หมื่นลบ. (+9% YoY) และปี 2570F เพิ่มขึ้น 3% ที่ 2.24 หมื่นลบ. (+9% YoY) หลังปรับเพิ่มส่วนแบ่งกำไรจาก JV (CPN ถือหุ้น 30%) ซึ่งพัฒนาโครงการ Dusit Residences มูลค่า 1.7 หมื่นลบ. (ขายได้แล้ว 96%) ฝ่ายบริหารคาดจะโอนราว 65% ของมูลค่าโครงการ ทั้งหมดในปี 2569F และอีก 28% ปี 2570F ในปี 2569F เราคาดว่ารายได้จากธุรกิจศูนย์การค้าและโรงแรมจะเติบโต 10-15% แต่ยอดขายบ้านจะลดลงราว 15% จากยอดขายโครงการแนวราบที่ยังอ่อนแอ ในปีถัดไป เราคาดรายได้จากธุรกิจศูนย์การค้าและโรงแรมจะโตราว 10% กับยอดขายบ้านจะพุ่งขึ้น 40% หนุนหลักจากการโอนคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่มูลค่ารวม 5.7 พันลบ. (จาก 3.3 พันลบ. ปี 2569F) ส่วนในระยะยาว เรามองว่ากลยุทธ์การพัฒนาโครงการ mixed-use ไม่เพียงช่วยผลักดันกำไรหลักของ CPN ให้เติบโตเท่านั้น แต่ยังช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มผ่านการร่วมทุน (JV) ซึ่งจะส่งผลให้ส่วนแบ่งกำไรจาก เงินลงทุนในบริษัทร่วมและกิจการร่วมค้าเพิ่มด้วย (ราว 10-15% ของกำไรสุทธิ) หนุนจากกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs), ห้างเมกาบางนาและบริษัทร่วม/กิจการร่วมค้าอื่น
Valuation & Action
ภายหลังจากเราปรับประมาณการกำไรใหม่ทำให้ได้ราคาเป้าหมาย DCF ใหม่สูงขึ้นที่ 78 บาท (WACC ที่ 7.6% และ Terminal Growth ที่ 1.0%) จากเดิม 75 บาท โดยยังคงคำแนะนำ “ซื้อ” CPN
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้น ของต้นทุนสาธราณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวน นักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
