บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
ประมาณการ 2Q69F: เติบโตดี YoY แต่ลดลง QoQ (Outperform Maintained)
Event
ประมาณการ 2Q69F
Impact
รายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกเติบโตดี YoY จากศูนย์การค้าใหม่ 3 แห่ง
เราคาดรายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก 2Q69F จะโตเป็นเลขสูงหลักเดียวหนุนจากการเปิดห้างฯ Central Park (3Q68), เซ็นทรัล กระบี่ (4Q68) และเซ็นทรัลขอนแก่น (2Q69) โดยที่จำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายของผู้เช่าพื้นที่เติบโตเป็นเลขต่ำหลักเดียวและเลขกลางหลักเดียว ตามลำดับ ด้าน gross margin คาดจะยังทรงตัวเหนือ 60% เราประเมินว่ารายได้ค่าเช่าจะเพิ่มเป็น 1.15 หมื่นลบ. (+7% YoY และ +3% QoQ) ทำให้รายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก 1H69F อยู่ที่ 2.29 หมื่นลบ. (+6% YoY) ด้วย gross margin ที่ 61% ส่วน คชจ. SG&A กับต้นทุนการเงินยังคุมได้ดีอยู่ ขณะที่ คาดส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนจะเพิ่ม 41% YoY อยู่ที่ 714 ลบ. จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ Dusit Residence ที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่า 1.7 หมื่นลบ.
คาดรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าเติบโต YoY แต่ลดลง QoQ
รายได้จากธุรกิจโรงแรม 2Q69F คาดจะโตเป็นเลขสูงหลักเดียวจากการเปิดโรงแรมใหม่แบรนด์ “Go” จำนวน 3 แห่งที่ สุวรรณภูมิ ขอนแก่น และนครสวรรค์ เราคาดว่ารายได้จากโรงแรมจะเพิ่ม 7% YoY อยู่ที่ 472 ลบ. ส่วนรายได้จากการขายบ้านคาดว่าจะพุ่งขึ้นเกือบ 30% YoY และ 5% QoQ อยู่ที่ 637 ลบ. แม้ gross margin จะยังต่ำกว่า 30% จากการเร่งระบายบ้านค้างสต๊อก โดยรวมแล้วคาดรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 18.5% YoY ที่ 1.1 พันลบ. แต่ได้ gross margin ลดลงที่ 44% (-2ppts YoY และ -3ppts QoQ)
คาดกำไร 2Q26F ที่ 4.7 พันลบ.หนุนให้กำไร 1H69F ดีขึ้นที่ 9.6 พันลบ. (+13% YoY)
เมื่อเทียบ YoY กำไร 2Q69F คาดจะเพิ่ม 8% จากทั้งรายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกและรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่า (ผลจากศูนย์การค้าและโรงแรมใหม่) เติบโตดีบวกกับรายได้จากธุรกิจขายบ้านและส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนสูงขึ้น แต่หากเทียบ QoQ กำไร 2Q69F จะลด 6% QoQ จากปัจจัยฤดูกาลทำให้ทั้งรายได้และ margin ชะลอตัว มองไปที่ 3Q69F กำไรอาจลด YoY จากไม่มีรายการกำไรพิเศษครั้งเดียว โดยปกติแล้วช่วง high season ของธุรกิจ CPN จะอยู่ใน 1Q และ 4Q ขณะนี้ เราคาดกำไร 1H69F ที่ 9.6 พันลบ. (47% ของประมาณการทั้งปี) โดยที่ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโต 2H69F จะมาจาก i) การเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่งที่ Central NorthVille (พื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) 4.50 หมื่นตร.ม.) ใน ก.ค 69 และโซน luxury ของภูเก็ต (NLA ที่หนึ่งหมื่นตร.ม.) ตามแผนจะเปิดใน 4Q69 และ ii) การโอนฯ 3 คอนโดฯใหม่ (เอสเซ็นท์ บางนา, เอสเซ็นท์ ภูเก็ตและ เอสเซ็นท์อุบล 2) รวมมูลค่า 3.3 พันลบ. (เฉลี่ยขายได้แล้ว 80%)
Valuation & Action
เราคงประมาณการกำไรปี 2569F-2570F ไว้และคงราคาเป้าหมาย DCF ที่ 78.00 บาท (WACC ที่ 7.6% และ Terminal growth ที่ 1.0%) ซึ่งคิดเป็น PE ปี 2569F ที่ 17x (-0.5SD) โดยที่ยังคงคำแนะนำ “ซื้อ”
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธราณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
