บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
PFund-REITs-IFF
กลยุทธ์การเติบโตและการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ของ LHHOTEL
Event
อัปเดตกองทรัสต์ LHHOTEL
ประเด็นสำคัญ:
ข้อมูลพื้นฐานของ LHHOTEL
LHHOTEL เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ชั้นนำของประเทศไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) โดยที่มีวัตถุประสงค์เพื่อเข้าลงทุนในสินทรัพย์ด้านการบริการระดับพรีเมียมที่มีผลการดำเนินงานแข็งแกร่ง และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ผู้สนับสนุนกองทรัสต์ (Sponsor): Land and Houses Public Company Limited (LH) ซึ่งหนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ชั้นนำของไทย ผ่านบริษัทด้านธุรกิจโรงแรม คือ บริษัท แอล แอนด์ เอช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ธุรกิจหลัก: ลงทุนระยะยาวในสินทรัพย์ด้านการบริการระดับพรีเมียม โดยเฉพาะโรงแรมระดับ 5 ดาว หรือโรงแรมระดับ 4 ดาวชั้นนำ รวมถึงเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในศูนย์กลางเศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ (เช่น กรุงเทพมหานคร และพัทยา) สินทรัพย์หลักในพอร์ตการลงทุน: โรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พอยต์เทอร์มินอล 21 (กรุงเทพฯ), โรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ ราชดำริ (กรุงเทพฯ), โรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ สุขุมวิท 55 (กรุงเทพฯ) และโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ สเปซ พัทยา (พัทยา)
วัตถุประสงค์เชิงกลยุทธ์: i) สร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาวแก่ผู้ถือหน่วย ผ่านการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่า ii) เพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ผ่านการลงทุนปรับปรุง (capital improvement) การรีโนเวททรัพย์สินและการเข้าซื้อสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ และ iii) กระจายแหล่งรายได้ไปยังหลายทำเลที่มีอุปสงค์สูง เพื่อรองรับทั้งนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวต่างชาติ
ประเด็นหลัก ๆ
การลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมและการจัดหาผลประโยชน์: ตามมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เมื่อ 17 ก.ค. 69 ผู้ถือหน่วยอนุมัติการลงทุนในโครงการโรงแรมแกรนด์เซ็นเตอร์พอยต์ สุรวงศ์ วงเงินไม่เกิน 3.0 พันล้านบาท (ต่ำกว่ามูลค่าประเมิน) เพื่อสิทธิการลงทุนเป็นระยะเวลา 26 ปี 7 เดือน ขณะที่ราคาซื้อสินทรัพย์ที่เสนออยู่ต่ำกว่ามูลค่าประเมินจากผู้ประเมินอิสระทั้งสองรายเล็กน้อย อย่างไรก็ดี ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) ประเมินว่าโครงการจะสร้าง IRR ที่ 9.42% สินทรัพย์ดังกล่าวจะถูกนำไปให้บริษัท แอล แอนด์ เอช โฮเทล แมเนจเมนท์ จำกัด (LHH) เช่าช่วง/เช่า (sublease/lease) คิดเป็นมูลค่ารวมราว 2.937 พันล้านบาท ด้วยเหตุที่ธุรกรรมดังกล่าวเกี่ยวข้องกับบุคคลที่เกี่ยวโยงกัน (LH, LHMH และ LHH) จึงได้รับการอนุมัติเป็นทางการในฐานะรายการที่เกี่ยวโยงกัน
การอนุมัติเงินกู้: ที่ประชุมอนุมัติการกู้ยืมระยะยาววงเงินไม่เกิน 1.265 พันล้านบาทจากธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH Bank) หรือธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) (SCB) ซึ่งได้รับการอนุมัติในฐานะรายการที่เกี่ยวโยงกันและรายการที่มีความขัดแย้งทางผลประโยชน์ (conflict-of-interest transaction) ตามลำดับ เนื่องจากมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่หรือบริษัทแม่ร่วมกัน
การเพิ่มทุน: ผู้ถือหน่วยได้อนุมัติการเพิ่มทุนโดยออกหน่วยทรัสต์ใหม่ไม่เกิน 190 ล้านหน่วยทำให้จำนวนหน่วยทรัสต์รวมสูงสุดเพิ่มเป็น 1,238.92 ล้านหน่วย การเพิ่มทุนครั้งนี้คาดว่าจะหนุนให้กองทรัสต์สามารถจ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (Distribution per Unit: DPU) ปี 2570F ได้ราว 1.20 บาทต่อหน่วย
โครงสร้างการจัดสรรหน่วยทรัสต์และข้อจำกัดสำหรับนักลงทุนต่างชาติ: หน่วยทรัสต์ใหม่นี้จะแบ่งการเสนอขายออกเป็น 2 ส่วน คือ ไม่น้อยกว่า 50% เสนอขายแก่ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ ผ่านการเสนอขายแบบ Preferential Public Offering (PPO) และส่วนที่เหลือจะเสนอขายให้แก่บุคคลในวงจำกัด (Private
Placement: PP) และ/หรือการเสนอขายให้แก่ประชาชน (Public Offering: PO) ทั้งนี้ ผู้ถือหน่วยบางรายที่เป็นชาวต่างชาติ (รวม 18 สัญชาติตามที่กำหนด) อาจไม่ได้รับสิทธิจองซื้อหน่วยทรัสต์ใหม่เพื่อหลีกเลี่ยงภาระผูกพันตามกฎหมายของต่างประเทศ
Recommendation
เรายังคงแนะนำกองทุนดังต่อไปนี้ i) กองทุนเด่นระดับแนวหน้า: CPNREIT, WHAIR และ AMATAR และ ii) กองเด่นระดับรอง: ALLY, LHHOTEL และ PROSPECT
Risks
โรคระบาด เศรษฐกิจโลกถดถอย และ ความไม่สงบทางการเมือง
