บล.บัวหลวง:
Residential Property การเปิดโครงการชะลอ แต่คอนโดเริ่มกลับมาหนุนฟื้นตัวเฉพาะกลุ่ม
ข้อมูล AREA ระบุว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือน มี.ค. 2569 ปรับตัวลงมาอยู่ที่ 2,781 ยูนิต (ลดลง 5% MoM และ 25% YoY) โดยหลักมาจากอุปทานโครงการแนวราบที่อ่อนตัว ขณะที่การเปิดตัวโครงการคอนโดกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง การฟื้นตัวของการเปิดตัวโครงการคอนโดในเดือน มี.ค. สนับสนุนมุมมองของเราที่ว่า อุปทานในบางทำเลเมืองเริ่มตึงตัวมากขึ้น
การเปิดตัวโครงการรวมชะลอตัวลง เนื่องจากความอ่อนแอของโครงการแนวราบ
จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่รวมลดลงมาอยู่ที่ 2,781 ยูนิต จาก 2,930 ยูนิตในเดือน ก.พ. 2569 โดยมีแรงกดดันหลักจากการปรับตัวลงของโครงการแนวราบ จำนวนโครงการบ้านเดี่ยวเปิดตัวใหม่ลดลงเหลือ 444 ยูนิต ลดลง 35% MoM และ 70% YoY ขณะที่โครงการทาวน์เฮาส์ลดลงเหลือ 157 ยูนิต ลดลง 80% MoM และ 53% YoY สะท้อนแรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อในตลาดแมสที่ยังคงอยู่ ในทางกลับกัน โครงการคอนโดเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 2,163 ยูนิต เพิ่มขึ้น 47% MoM และ 23% YoY คิดเป็นสัดส่วน 78% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ภาพดังกล่าวสะท้อนถึงความพร้อมของผู้พัฒนาในการเปิดโครงการในทำเลเมืองและพื้นที่ที่เชื่อมต่อระบบขนส่ง ซึ่งยังคงมีความชัดเจนของอุปสงค์ในระดับที่ดีกว่า
มูลค่าการเปิดตัวโครงการลดลง แต่สัดส่วนโครงการคอนโดดีขึ้น
มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมลดลงมาอยู่ที่ 1.81 หมื่นล้านบาท ลดลง 29% MoM และ 13% YoY สะท้อนการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการในภาพรวม มูลค่าโครงการบ้านเดี่ยวลดลงมาอยู่ที่ 8.3 พันล้านบาท ลดลง 44% MoM และ 46% YoY ขณะที่โครงการทาวน์เฮาส์ลดลงเหลือ 0.7 พันล้านบาท ลดลง 64% MoM และ 49% YoY ตอกย้ำความอ่อนแอของอุปสงค์ในกลุ่มราคาต่ำ ขณะที่มูลค่าโครงการคอนโดเพิ่มขึ้นเป็น 8.8 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% MoM และ 166% YoY หนุนจาก pipeline โครงการในเมืองที่มากขึ้น การเปลี่ยนแปลงของสัดส่วนไปสู่โครงการคอนโด สะท้อนว่าผู้พัฒนาเลือกลงทุนในเซกเมนต์ที่มีความชัดเจนของการขายและมีอุปทานที่แท้จริงตึงตัวมากกว่า
การฟื้นตัวของคอนโดหนุนมุมมองการฟื้นตัวแบบรายตัว
การฟื้นตัวของการเปิดตัวโครงการคอนโดในช่วงเดือน ก.พ.–มี.ค. เป็นสัญญาณเชิงบวก และสอดคล้องกับธีมหลักของเรา “จากภาวะล้นตลาดสู่การขาดแคลนเฉพาะจุด” โดยตลาดคอนโดกำลังเข้าสู่ช่วงเริ่มต้นของการฟื้นตัวแบบคัดเลือก หลังจากหลายปีของการเปิดโครงการที่ชะลอตัวและการระบายโครงการพร้อมขาย อุปทานคอนโดที่แท้จริงในทำเลเมืองสำคัญเริ่มตึงตัวอย่างมีนัย โดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าและทำเลใจกลางเมือง การเร่งเปิดตัวโครงการในช่วงเดือน ก.พ.–มี.ค. มีแนวโน้มสะท้อนความเชื่อมั่นของผู้พัฒนาในทำเลเฉพาะกลุ่ม มากกว่าการฟื้นตัวของทั้งอุตสาหกรรม
อัตราการจองซื้อยังคงกระจุกตัวในบางโครงการ
อัตราการจองซื้อรวมลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 21% ในเดือน มี.ค. จาก 22% ในเดือน ก.พ. ตอกย้ำว่าอุปสงค์ปลายทางยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อัตราการจองซื้อโครงการคอนโดลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 27% (จาก 30%) แต่ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่แข็งแกร่งที่สุด หนุนจากอุปสงค์เฉพาะทำเล อัตราการจองซื้อโครงการบ้านเดี่ยวทรงตัวที่ 12% สะท้อนอุปสงค์ในกลุ่มพรีเมียมที่ยังคงมีอยู่แต่ไม่โดดเด่น ขณะที่อัตราการจองซื้อโครงการทาวน์เฮาส์ลดลงมาอยู่ที่ 9% จากแรงกดดันของการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นและความระมัดระวังของผู้บริโภค เราจึงยังคงให้น้ำหนักการลงทุนเท่ากับตลาด โดยเราชอบผู้พัฒนาโครงการที่มีความสามารถในการขายคอนโด มีโครงการพร้อมขาย และมีโครงการในทำเลที่อุปทานจำกัด
