บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Central Pattana (CPN.BK/CPN TB)*
ประมาณการ 1Q69F: กำไรจะเติบโตดี YoY
Event
อัปเดตธุรกิจและประมาณการกำไร 1Q69F
Impact
อัปเดตธุรกิจ 1Q69
จำนวนผู้เข้าใช้บริการห้าง ฯ เฉลี่ยต่อวัน 1Q69 เพิ่มขึ้น YoY เป็นเลขกลางหลักเดียว แต่รายได้จากผู้เช่าพื้นที่ห้างฯ จะเติบโตในอัตราสูงกว่าหนุนจากหมวดอาหารเป็นหลัก ส่วนศูนย์การค้า Central Park และ Central Krabi ที่เปิดช่วง 2H68 มีอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) ที่แข็งแกร่ง และมีผู้เข้าห้างฯ สูงกว่าคาด ขณะที่ ธุรกิจโรงแรมมีอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นใกล้ราว 80% แต่อัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (average room rate) ยังอ่อนตัว YoY จากผลการดำเนินงานของแบรนด์ Hilton เผชิญการแข่งขันสูง ทางด้านรายได้จากการขายบ้าน (residential revenue) คาดทรงตัว YoY แต่ลดลง QoQ หลัก ๆ มาจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม Escent Nakorn Sawan และ Nakorn Pathom ซึ่งเริ่มโอนได้ใน 4Q68
ประมาณการกำไร 1Q69F
เราประเมินรายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกจะโต 7% YoY อยู่ที่ 1.15 หมื่นลบ. ด้วย gross margin ราว 60-61% แต่คาดรายได้ที่ไม่ใช่ค่าเช่า (non-rental revenue) จะทรงตัว YoY ที่ 1.1 พันลบ. และได้ gross margin ใกล้ ๆ 50% สำหรับสัดส่วนคชจ. SG&A/revenue คาดจะอยู่ราว 17% (ใกล้เคียงกับ 1Q68 แต่ลดลง 1.4ppts จากจุดพีคใน 4Q68) ส่วนต้นทุนการเงินคาดทรงตัว QoQ ที่ราว 1 พันลบ. นอกจากนี้ ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมซึ่งส่วนใหญ่มาจากยอดโอนโครงการ Dusit Residences ที่แล้วเสร็จปลายปี 2568 คาดเพิ่มขึ้นเล็กน้อย QoQ อยู่ที่ 850 ลบ. ดังนั้น กำไรสุทธิ 1Q69F คาดอยู่ที่ 4.6 พันลบ. (+9% YoY และ -5% QoQ) คิดเป็น 23% ของประมาณการทั้งปีนี้ของเรา
ปัจจัยหลักขับเคลื่อนการเติบโตปี 2569F–70F
เราคาดรายได้จากค่าเช่าและบริการจะเติบโตเฉลี่ย 10% YoY ต่อปี ปัจจัยหนุนหลักจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ปีละ 2-3 แห่ง โดยที่โครงการใหม่ ๆ ในปี 2569 ได้แก่ Central Khonkaen (2.5 หมื่นตร.ม.), Central NorthVille (4.50 หมื่นตร.ม.) และโซนลักชัวรีของ Central Phuket (1.0 หมื่นตร.ม.) ส่วนปี 2570 มีแผนเปิด The Central (1.00 แสนตร.ม.) และ Siam Square (3.00 หมื่นตร.ม.) อีกทั้ง การโอนโครงการ Dusit Residences (พัฒนาโดยบริษัทร่วมทุนที่ CPN ถือหุ้น 30%) มูลค่าราว 1.0–1.1 หมื่นลบ. จะช่วยดันกำไรสุทธิขึ้นอีก ทางด้านธุรกิจที่ไม่ใช่ค้าปลีก CPN มีแผนเพิ่มโรงแรมมากกว่า 20 แห่ง (หรือ +440 ห้องพัก) ภายในปี 2573 และตั้งเป้าให้รายได้จากการขายบ้านจะเติบโตเฉลี่ย (CAGR) ราว 10% ใน 5 ปี โดยรวมแล้ว เราประเมินกำไรปกติปี 2569F ที่ 2.0 หมื่นลบ. (+14% YoY) และปี 2570F ที่ 2.18 หมื่นลบ. (+8% YoY) เมื่อต้นทุนสาธารณูปโภคส่วนใหญ่ (85%) ถูกผลักภาระไปยังผู้เช่าได้ ดังนั้นต้นทุนดังกล่าวที่เพิ่มขึ้นจะกระทบต่อกำไรสุทธิของ CPN อย่างไม่มีนัยยะ
Valuation & Action
เรายังคงคำแนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย DCF ที่ 75.00 บาท (WACC ที่ 7.5% และ terminal growth ที่ 1%)
Risks
ความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธราณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า
