บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
WHA INDUSTRIAL LEASEHOLD REIT (WHAIR TB)
ลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ใหม่หนุนกำไรและ DPU
-
ลงทุนในสินทรัพย์ใหม่คุณภาพสูง 10 ยูนิต อัตราการเช่า 100% ช่วยเพิ่มพื้นที่เช่าราว 10% เสริมความมั่นคงของกระแสเงินสด
-
ความเสี่ยงจำกัด จากฐานผู้เช่าที่หลากหลาย ทำเลศักยภาพสูง และการรับประกันรายได้ค่าเช่าในช่วง 3 ปีแรก
-
การลงทุนเพิ่มทำให้ DPU เพิ่มขึ้นได้อีกเล็กน้อยแม้จะมีการเพิ่มทุน
WHAIR เดินหน้าลงทุนสินทรัพย์ใหม่ครั้งที่ 6 ขยายพอร์ตทรัพย์สิน 10%
WHAIR ได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยให้เพิ่มทุนเพื่อลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมเป็นครั้งที่ 6 โดยจะเข้าลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าจำนวน 10 ยูนิต จาก 6 โครงการของ 4 บริษัท มูลค่าลงทุนรวม 1,234.6 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดของช่วงราคาประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ ทรัพย์สินทั้งหมดตั้งอยู่ในจังหวัดระยองและสระบุรี มีพื้นที่เช่ารวม 45,329 ตร.ม. และมีอัตราการเช่าเต็ม 100% ภายใต้สัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี พร้อมสิทธิต่ออายุอีก 30 ปี ส่งผลให้พื้นที่เช่ารวมของกองทรัสต์เพิ่มขึ้นประมาณ 10% เป็น 514,319 ตร.ม. และจำนวนอาคารเพิ่มจาก 170 ยูนิตเป็น 180 ยูนิต
สินทรัพย์ใหม่มีคุณภาพสูง หนุนกระแสเงินสดมั่นคง
การลงทุนครั้งนี้จะช่วยเสริมความแข็งแกร่งของกระแสเงินสดและสนับสนุนการเติบโตของเงินปันผลในระยะยาว เนื่องจากทรัพย์สินใหม่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ของกลุ่ม WHA ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับประโยชน์จากการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ อีกทั้งอาคารมีอายุเฉลี่ยเพียง 1.9-13.4 ปี ทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่ำ นอกจากนี้ ผู้เช่ายังมีความหลากหลายในหลายอุตสาหกรรม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และสินค้าอุปโภคบริโภก ช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง ขณะที่ขนาดกองทรัสต์ที่ใหญ่ขึ้นจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและสร้าง Economy of scale
โครงสร้างเงินทุนเหมาะสม พร้อมเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2027
แหล่งเงินลงทุนจะมาจากการเพิ่มทุนไม่เกิน 150 ล้านหน่วย ควบคู่กับการกู้ยืมเพิ่มเติม 350 ล้านบาท โดยคาดว่าจะเปิดจองซื้อหน่วยทรัสต์เพิ่มทุนในช่วง 4Q26 และโอนทรัพย์สินเข้ากองภายในปีนี้ ก่อนเริ่มรับรู้รายได้จากสินทรัพย์ใหม่ตั้งแต่ต้นปี 2027 ภายใต้สมมติฐานอัตราการเช่าเฉลี่ย 94-95% ค่าเช่าเริ่มต้นของทรัพย์สินใหม่ที่ 150-200 บาท/ตร.ม./เดือน และต้นทุนเงินกู้ใหม่คาดที่ 1.8% เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2027-28 เพิ่มขึ้นปีละ 12%
คาด DPU เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการลงทุนเพิ่ม ปรับราคาเป้าหมายเป็น 8.30 บาท
ภายหลังการปรับประมาณการ เราคาดรายได้ค่าเช่าและบริการปี 2027 จะเติบโต 9.2% y-y และคาดกำไรปกติ 795.7 ล้านบาท +10.9% y-y ขณะที่คาด DPU ปี 2027 อยู่ที่ 0.58 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 0.574 บาทต่อหน่วยในปี 2026 คิดเป็น Dividend Yield ราว 7.6% ต่อปี จากศักยภาพของสินทรัพย์ใหม่ในการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงและต่อเนื่อง เราปรับราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 8.30 บาท (DDM, WACC 8%, TFG 0%) และคงคำแนะนำ “ซื้อ”
Investment thesis
WHAIR กำลังลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพสูงเพิ่มเติม 10 ยูนิต ซึ่งมีอัตราการเช่าเต็ม 100% และตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมศักยภาพสูงของ WHA ช่วยเพิ่มพื้นที่เช่าราว 10% และเสริมความมั่นคงของกระแสเงินสดในระยะยาว การเข้าลงทุนครั้งนี้มีความเสี่ยงจำกัดจากการกระจายตัวของผู้เช่าและเงื่อนไขรับประกันรายได้ค่าเช่าในช่วง 3 ปีแรก ขณะที่ต้นทุนเงินกู้ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้การลงทุนมีลักษณะเพิ่มกำไร เราปรับประมาณการกำไรปกติปี 2027-28 เพิ่ม 12% คาด DPU เพิ่มขึ้นเล็กน้อย Dividend Yield ยังคงน่าสนใจราว 7.6% ต่อปี จึงยังคงคำแนะนำ ซื้อ จากศักยภาพการเติบโตของกำไรและกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะยาว
Company profile
WHAIR (เดิมชื่อ HREIT) ก่อตั้งในปี 2016 ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสิทธิการเช่าช่วงในทรัพย์สินประเภทอาคารโรงงานสำเร็จรูป (Ready built factory) และคลังสินค้า (Ready built warehouse) ในนิคมอุตสาหกรรมที่พัฒนาโดย WHA หรือ WHAID (บริษัทย่อยของ WHA) สิทธิการเช่ามีระยะเวลา 30 ปี และสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปี ณ สิ้นปี 2025 WHAIR ลงทุนในทรัพย์สิน 11 โครงการ คิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวม 468,990 ตร.ม. แบ่งเป็นอาคารโรงงาน (68%) และอาคารคลังสินค้า (32%) เป็นสัญญา Leasehold 100% อายุสัญญาเช่าคงเหลือ 52.8 ปี
Catalysts
ปัจจัยหนุนการเติบโต 1) การขยายตัวของการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชนในประเทศ 2) การตั้งฐานและย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ 3) อัตราดอกเบี้ยในตลาดปรับลง
Risks to our call
Downside risks ต่อราคาเป้าหมายของเรา 1) เศรษฐกิจและการลงทุนเติบโตต่ำกว่าคาด; 2) อัตราดอกเบี้ยเป็นขาขึ้นและสูงกว่าคาด; 3) ลูกค้าไม่ต่อสัญญาเช่าและกองทรัสต์ไม่สามารถหาผู้เช่าใหม่ทดแทนได้ 4) ภัยพิบัติทางธรรมชาติ 5) ความไม่สงบทางการเมืองในประเทศ
